土地活用の種類とは？活用法はさまざまです！

被相続人（故人）から土地を相続した等の理由で、自宅を建てている土地以外の土地を所有している人たちもいることでしょう。その土地を普段使用していなくても、所有していれば税金（固定資産税・都市計画税）がかかります。

しかし、その土地を有効活用すれば、長期にわたって安定収入が得られたり、一度に大きな利益を期待できたりする場合があります。

土地活用法は主に次の通りです。

・売却
・アパート・マンション経営
・戸建賃貸
・賃貸併用住宅
・駐車場経営

これらは、皆さんも一度は聞いたことのある土地活用法だと思います。戸建または集合住宅を建てて貸し出せば安定収入が期待できます。

一方、自分にとって不要な土地の場合は売却するのも一つの方法です。売却すれば固定資産税等がかかることもなく、大きな利益を期待できます。

相続した土地を持ち続けるリスクとは？

相続した土地を持ち続けると下記のようなリスクが発生する可能性があります。

• 固定資産税
• 水道代や電気料金等の費用
• 管理費用

土地を所有していると固定資産税が課せられます。空き地の場合は、通常の固定資産税よりも高くなるため、土地を持ち続けると負担が大きくなります。

また、水道料金や電気料金などの料金がかかるケースがあります。さらに、空き地の管理費用もかかるでしょう。

下記では、相続した土地の面白い活用方法をご紹介しますので、参考にしてみてください。

相続した土地の面白い活用方法にはどのようなものがある？

良く知られている土地活用法以外に、次のようなユニークな方法もあります。

トランクルーム経営

貸倉庫（ルーム型またはコンテナ型）を提供する方法です。ルーム型は屋内、コンテナ型は屋外のトランクルームとして賃貸します。

修繕作業のような、貸主による管理の手間はほぼありません。立地に左右されにくい点も魅力です。ただし、経営が軌道に乗るまでは時間がかかり、コンテナ型の場合は1基あたり約25㎡の土地面積を要します。

コインランドリー経営

洗濯は日常的な行為なので、自宅に乾燥機がない人たちの需要は高いといわれています。住宅地や若い人が多い（例：学生街等）地域に向いている活用法です。

しかし、店舗建設・工事費のほか、洗濯機や乾燥機などのリース・購入費用も必要なので、初期費用が高額になります。また、不特定多数の利用者を対象とするため、犯罪、利用者同士のトラブルが起こるリスクもあります。

コンビニ経営

一般的にフランチャイズ契約を結んだ加盟店として経営します。長期的に安定した収入を得られるので、収益性は高いと言えるでしょう。土地所有者が自分で経営しても良いですし、コンビニの運営元に任せることもできます。土地を貸すだけでも地代収入を得ることが可能です。

ただし、収益は立地の影響を受けやすく、人を雇うと人件費が重い負担となる場合もあります。

貸し農園

便利な設備（トイレや農機具等）を備えた初心者向けの農園として、土地を貸し出します。農地を引き継いだものの放置状態になっている場合は、貸し農園として有効活用すれば安定した収益が期待できます。

しかし、農地をいきなり貸し出せるわけではありません。貸し出すには農業委員会や市町村への届け出が必要です。また、定期的な管理が必要なため、農地の手入れはもちろん、施設のメンテナンスにもお金がかかります。

太陽光発電

クリーンエネルギーとして注目されている太陽光発電システムを設置し、電力会社から売電収入を得る方法です。田舎の土地で農業を行うわけでもなく、持て余している場合には最適の活用法です。

雪積がある地域でも活用できますが、周りに遮蔽物のない土地である必要があります。また、面積は200㎡以上が目安です。当然、広い土地でなければ難しい活用法です。

駐車場

駐車場経営は、駐車場を作り、駐車料金を収益として得る方法です。駐車場は、初期費用が少なく始められるため、投資リスクの少ない土地活用方法の1つです。

駐車場経営は、狭い土地でもできる活用方法であり、また、駐車場経営をやめる時も容易であるというメリットがあります。

自販機などを設置

自動販売機や証明写真機などを設置し、機器の設置事業者から収入を得る方法です。スペースを使わずにできる活用方法であるため、余ったスペースがある場合には最適です。

大きな収入は望めませんが、機器の撤去も容易であるため、手軽にできる土地活用の方法です。

マンションのモデルルームとして貸し出す

建設予定のデベロッパーに貸出し、モデルルームを作ってもらうことで、収入を得る方法です。立地の良いエリアに土地を持っている場合には、最適の活用方法です。

マンションの販売が終わった後はモデルルームの役割も終わるため、その後の活用方法も事前に考えておきましょう。

相続した土地の面白い活用方法を選ぶ基準とは？

他の土地所有者とは違ったユニークな土地活用を実践しようとしても、所有している土地の周辺環境や、その地域に合った収益の上げ方を考慮しないと、なかなか収入を得られないこともあります。こちらでは活用法を選ぶ際の2つの基準について解説します。

立地別に考える

所有している土地の立地をよく確認して、どんな活用法が有効かを決めましょう。立地によって次の有効活用例が考えられます。

・住宅街にある→コインランドリー経営・コンビニ経営
・オフィス街にある→トランクルーム経営・コンビニ経営
・郊外→コンビニ経営・貸し農園・太陽光発電

一見するとコンビニ経営が最も選びやすい活用法といえます。しかし、住宅街の中でも第一種低層住居専用地域（低層住宅に係る良好な住居環境を保護する地域）では、住環境を害さない、公益上やむを得ないなどの条件がクリアされないと、建築が非常に難しいです。

所有する土地がどんな用途地域（都市計画区域内でどのような街づくりをするか決められている地域）なのか、よく確認してから活用法を決めましょう。

なお、用途地域データに関しては国土交通省のホームページから確認できます。

「国土交通省　国土数値情報ダウンロードサービス　用途地域データ」

https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-A29.html

アービトラージを使って考える

土地を有効活用する以上は収益を効果的に上げたいものです。しかし、活用法によっては収入アップや高い売却益を得ることが難しいケースもあります。そこでアービトラージを使った土地の活用法が注目されています。

アービトラージとは

アービトラージ（裁定取引）とは、価格差を利用して利益を上げる取引です。土地の利用方法によっては、タイミング次第で所有している不動産（土地・建物）を高く売却することが可能です。

不動産の価格が上がるタイミングとしては「権利がシンプル」「空間を細分化」「利用時間が短い」のいずれかに当てはまることが必須と言われています。

不動産の収益や価格が上がる要素

これから紹介するものの中で、一つでも該当するものがあると、収入をアップしたり高く売却したりできる可能性があります。

(1)複雑な権利の解消

土地等の権利が借地、底地、借家、共有、区分等、複雑に入り組んでいると価格は安くなります。そのため、単独所有であれば権利関係は単純になり、価格が高くなる傾向にあります。売却することだけを目指すなら、まずは権利がシンプルであるかをチェックしましょう。

(2)分割利用

土地の活用法として戸建を賃貸し、1人または一家族に利用させるだけでは効率が悪いです。シェアハウス（一つの住居に複数人が共同で暮らす賃貸物件）として貸し出したほうが、より多くの収入を得られ、売却の際の価格も高くなると言われています。

(3)利用時間が短い

土地を貸し出す時間を細かくして不動産利用の回転率を上げれば高い収益を見込めます。月極駐車場や賃貸マンションとして貸し出すよりも、時間貸し駐車場やホテルとして有効活用したほうが利用時間は短くなります。

相続した土地活用のメリットとデメリットとは？

土地活用をした場合は、主に次のメリット・デメリットが考えられます。

土地活用のメリット

土地活用をすれば安定した収入が期待でき、自身の資産形成に役立ちます。賃貸物件（アパート・マンション経営等）を所有していれば、不動産所得の場合は給与所得・事業所得のような所得との損益通算が可能なので、不動産所得が赤字になれば所得税・住民税が安くなります。つまり節税効果も期待できます。

また、購入した土地の価値が上昇する可能性もあります。土地は、需要や供給によって価値が変動するため、土地活用によってその価値を高めることができます。例えば、土地に太陽光発電を設置した場合、売電収入によって土地の価値が上昇する可能性があります。また、コンビニやドラッグストアなどが周辺にできた場合も、土地の価値が上昇することがあります。

土地活用のデメリット

土地活用をする場合、マンション・アパートを建てたり、トランクルームやコインランドリーの施設・設備を購入したりするなど、多額の初期費用やランニングコストがかかることもあります。また、収入が安定しなければ借金だけが残ってしまい、土地活用に失敗するリスクをはらんでいます。

その他、閑静な住宅街にコンビニを建てると「夜間の車の音がひどくなった」「不良のたまり場になっている」など、近隣住民とのトラブルに発展するおそれもあります。

土地活用を成功させるコツは？注意点も一緒に解説！

土地活用のために活動を開始する前に、いろいろと確認しなければいけない点があります。ここでは主な注意点と成功のコツを解説します。

土地活用の注意点

主に次の4点に注意しましょう。

(1)土地の広さや立地等をよく確認する

太陽光発電や貸し農地など、ある程度の広大な土地がないと活用するのが難しいケースもあります。また、土地が道路に接しているか、用途地域で建物の建築が制限されているかを良く確認しておかないと、活用法を決めても建物を建てられない事態が想定されます。

(2)自分が十分に管理可能な土地活用かをよく確認する

アパートやマンション等の場合は、管理を徹底していないと賃借人が安全に利用できない事態が起こり得ます。自分で管理するのではなく業者に任せたほうが最適か否か、管理に費やす時間・手間・金銭的負担を確認しておきましょう。

(3)転用性をよく確認する

転用性とは土地活用を開始後、他の方法に変更する転用の容易さを指します。将来転用する可能性があるのかどうかもよく検討しましょう。例えば建物（マンション・アパート等）を建てる土地活用は、何十年も継続するものです。

そのため、建物が建っている土地を貸し農地にしたいと考えた場合、賃借人に退去してもらったり、建物自体を撤去したりする必要があります。このような転用は非常に難しいとみて良いでしょう。

(4)リスクを考慮しておく

土地活用にはリスクがつきものです。土地活用する方法によっても、リスクが異なりますので、ご自身が選択する土地活用方法で起こりうるリスクも理解しておく必要があります。

リスクの例としては、マンションやアパート経営をした場合は、空室の発生があったり、貸料の下落、また自然災害などが挙げられます。

万が一、土地活用に失敗しても生活に支障が出ないように事前に計画を立ててから土地活用を行いましょう。

目的を明確にする

土地活用には、貸し倉庫や貸し農園、ホテルやマンション、商業施設など、さまざまな方法があります。土地の活用方法を決定する前に、目的を明確にすることが重要です。収益を得ることが目的であれば、土地の立地や周辺環境を調べ、どのような活用方法が収益につながるのかを考える必要があります。

マーケティングを考える

土地活用には、競合が存在することが多いため、マーケティングを考えることが重要です。マーケティング戦略を策定し、ターゲットを設定し、効果的な宣伝手段を選択することで、需要を獲得しやすくなります。

土地活用業者などのプロフェッショナルに相談

注意点を指摘したとしても、素人の判断では有効な土地活用法が決まらない場合もあります。そんな時には土地活用業者に相談してみると良いでしょう。

この土地活用業者は大手や中小の不動産会社が該当します。これらの業者の中には「土地活用比較サイト」から活用プランを提示してくれるところもあります。

サイトで土地活用一括資料を請求すれば、複数社の提案を比較検討でき、自分のニーズに最も近い業者を選んで土地活用の相談が可能です。

資金計画を立てる

土地活用には多くの資金が必要です。土地を購入する際には、ローンを組んで購入することが多いため、資金計画を立てることが重要です。資金計画を立てる際には、将来のリターンを見据えて資金調達計画を立てることが大切です。

法律を理解する

土地活用には法的な問題がつきものです。土地活用をする際には、建築基準法、都市計画法、民法など、多くの法律を遵守する必要があります。法律に詳しい専門家に相談することで、法的トラブルを回避できます。

売却も考慮しておく

これまで土地活用の方法について解説してきましたが、ご自身の持つ土地が土地活用に適さない場合は、土地の売却の選択も検討しましょう。

土地を売却してしまうと、土地活用による収益化はできませんが、固定資産税について悩まされる必要がなくなります。

田舎と都心では活用法が違う？

所有している土地が立地する地域の現状を見て、活用法を決める必要があります。ここでは都心や地方・郊外でどのような活用法が向いているのかを解説します。

都心の場合

都心の一等地（銀座等）にある土地を持て余している場合は、売却することが最も有効な活用法です。地価はもちろん需要も高いため、一気に高額を提示してくれる買い手が現れるかもしれません。

その他、都心は人が多く出入りも激しいため、利用できる土地は限られています。マンションやアパート、駐車場経営で大きな利益が期待できます。

地方・郊外の場合

地方でも中心市街地や駅近ならマンションやアパート、駐車場経営等による収入が十分期待できます。しかし、地方はもとより都心でも郊外に行けば、のどかな農地や自然が広がっているはずです。

自動車で移動しやすい広い道路（国道）に隣接している土地であれば、太陽光発電や貸し農地が最適です。

なお、活用法として建物を建てた場合、地域に住んでいる人が少ないからといって、どんなケースでも収入が得られないわけではありません。

例えば国道が通っていて交通の要衝となっている田舎では、道路沿いにコンビニがあると運送業者やレジャー客にとっては大助かりです。

また、地方や山間部には、都心部と比べて物件価格が安く、利回りの高い不動産が多くあります。マンションやアパートの建設、古民家のリノベーションなども土地活用として考えられます。地元の需要に合わせた不動産投資を行い、安定した収益を得ることができます。

面白い土地活用の成功事例・失敗事例をご紹介！

ここでは土地活用の成功事例・失敗事例について取り上げます。

土地活用の成功事例

[事例]大学移転の情報を即座につかみ、学生アパートを建築

故人から畑を相続したものの、持て余す状態が続いていた。しかし、所有している畑の地域内に大学が移転するという情報を得る。

(1)経緯

自分が所有している畑の地域に学生が大勢集まると予想。近隣にマンション、アパートも見当たらず、移転時期に合わせて単身者用の賃貸アパートを建設しました。

(2)成果

入居者募集を開始後、早期に学生で満室となり安定収入を得られました。学生なので概ね4年間で入れ替わりはあるものの、退去時に後輩を紹介してくれて空室はすぐに埋まる状態が継続しています。

土地活用の失敗事例

[事例]コンビニ経営に活用したが苦情殺到

脱サラのためにコンビニ経営を決断。所有している土地の広さなら適度な駐車場も確保できると確信した。

(1)経緯

近隣のコンビニは自分の所有する土地の近くに数店しかないため、経営は安定すると考え、某コンビニチェーンとフランチャイズ契約を結び開店しました。

(2)成果

コンビニの出店が少ない地域だったので、客足が絶えず早期に事業は安定したものの、運送用トラックの騒音や、駐車場で若者が夜遅くまで騒ぐ等の理由で、仲の良かった近隣住民との間でトラブルが続発しました。

深夜の客の来店や駐車場の利用を断るわけにもいかず、警察に協力を求めているものの、トラブルで精神的に疲弊する日々が続いています。

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