土地活用のメリットとは？

土地活用とは、空き地や遊休地を活用して収益が生まれる土地にすることです。

土地をどのように活用するかによって、そのメリットには違いがあります。土地活用といっても、そのメリットは一律ではなく、土地に合った活用方法によってメリットは異なってくるのです。

そこで、土地活用のメリットについて解説するにあたり、主な土地の活用方法の種類別のメリットの評価について、インターネット上で紹介されている検討すべき事項の平均した評価を見てみましょう。

本記事では、主な土地の活用方法の種類を賃貸マンション経営、賃貸アパート経営、賃貸戸建て経営、駐車場経営、トランクルーム経営、コインランドリー経営、太陽光発電の7つとし、それぞれの失敗事例に関して解説してまいります。まずは上記7つの土地活用事例のメリットを紹介します。

土地活用の方法別の評価と観点

評価方法については、検討すべき事項に符合する順に◎〇△×として表記しています。

①初期投資額が比較的少ない

初期投資額が比較的少なくて済む土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

初期投資額が比較的少ないとは、土地活用に必要となる主な費用、すなわち土地取得費、建物解体費、造成費、建築費にかかる費用が比較的少ないことを意味します。

初期投資額が比較的少ない土地活用は、駐車場経営(◎)、賃貸戸建て経営(〇)、トランクルーム経営(〇)、太陽光発電(〇)、賃貸アパート経営(△)、コインランドリー経営(△)、賃貸マンション経営(×)のようになります。

②収益性がある

高い収益性が期待できる土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

収益性があるとは、土地の活用により得られる1年間の売上げ(家賃収入等)から必要経費(公租公課、修繕費、減価償却費、委託管理費、損害保険料など)、返済金(金利を含む)を差し引いても利益があるという意味です。

収益性がある土地活用は、賃貸マンション経営(◎)、賃貸アパート経営(◎)、賃貸戸建て経営(○)、トランクルーム経営(〇)、太陽光発電(〇)、駐車場経営(△)、コインランドリー経営(△)のようになります。

③経営の安定性がある

経営の安定性が高い土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

経営の安定性があるとは、収益が安定していて経営を継続しやすいことを意味します。

経営の安定性がある土地活用は、賃貸マンション経営(〇)、賃貸アパート経営(〇)、賃貸戸建て経営(〇)、駐車場経営(〇)、トランクルーム経営(〇)、コインランドリー経営(〇)、太陽光発電(△)、のようになります。

④転用性がある

別の用途に転用が容易な土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

転用性があるとは、一度土地活用を始めてから、他の活用方法への変更がしやすいことを意味します。例えば、駐車場経営の場合は、機器や設備が少ない分更地にしやすく、更地後の土地に建物を建築して他の経営(賃貸戸建て経営など)に変更することが容易であるといえます。

転用性がある土地活用は、駐車場経営(◎)、賃貸戸建て経営(△)、トランクルーム経営(△)、コインランドリー経営(△)、太陽光発電(△)、賃貸マンション経営(×)、賃貸アパート経営(×)のようになります。

⑤管理が容易である

管理が容易な土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

管理が容易であるとは、管理に手間がかからないことを意味します。

管理が容易である土地活用は、駐車場経営(◎)、太陽光発電(◎)、賃貸戸建て経営(〇)、トランクルーム経営(〇)、コインランドリー経営(〇)、賃貸マンション経営(△)、賃貸アパート経営(△)、のようになります。

⑥適応性がある

どのような立地であっても適応できる土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

適応性があるとは、用途地域などの利用規制が厳しくないことを意味します。

適応性がある土地活用は、賃貸戸建て経営(◎)、駐車場経営(◎)、コインランドリー経営(◎)、賃貸マンション経営(〇)、賃貸アパート経営(〇)、太陽光発電(〇)、トランクルーム経営(△)のようになります。

⑦利便性がある

地域の利便性の向上につながる土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

利便性があるとは、駅から近く交通機関が利用しやすいこと、買い物や食事などがしやすいこと、官公庁、金融機関、学校、図書館などが利用しやすいことなどを意味します。

利便性がある土地活用は、賃貸マンション経営(◎)、賃貸アパート経営(◎)、賃貸戸建て経営(〇)、駐車場経営(〇)、コインランドリー経営(〇)、トランクルーム経営(△)、太陽光発電(×)のようになります。

⑧節税対策になる

節税効果が見込める土地活用は、どのような場合かという観点から比較してみましょう。

節税対策になるとは、土地活用によって固定資産税、都市計画税、相続税、所得税の軽減につながることを意味します。

節税対策になる土地活用は、賃貸マンション経営(◎)、賃貸アパート経営(◎)、賃貸戸建て経営(〇)、太陽光発電(〇)、駐車場経営(×)、トランクルーム経営(×)、コインランドリー経営(×)のようになります。

上述した土地活用の方法別の評価をまとめてみましょう。

土地活用のメリット

では、上述した①～⑧の事項を総合的に判断した場合、土地活用に関する総体的なメリットについてはどのように考えたらよいでしょうか。

その土地活用のメリットとしては、❶安定した収入が得られること、❷有効な節税対策になること、❸自身の資産形成に役立つこと、❹地域の貢献につながることに集約できます。

以下、一つずつ見てみましょう。

❶安定した収入が得られること

土地活用の最大のメリットは、土地を活用することによって安定した収入が得られるということです。

土地をどのように活用するかについては、最初に綿密な計画を立てておけば、ある程度長期にわたって安定した収入が見込めます。

土地を所有しているだけでは、利益を生み出しません。効果的に土地を活用することによって、預貯金の金利を上回る安定した収入が期待できるのです。

このように安定した収入が得られることは、土地活用のメリットといえます。

❷有効な節税対策になること

土地を所有していれば、どうしても一定の維持費が必要になります。その代表格が税金です。

土地を活用しても、税金を少しでも軽減できるのであれば、有効な土地活用の方法といえます。

その有効な節税対策となる土地活用は、土地所有者本人が賃貸物件を所有する場合です。

この場合、土地は貸家建付地、建物は貸家評価となりますので、土地については約20％、建物については約30％それぞれ評価額を下げることができ、相続税は評価額をもって計算するため、評価額が下がれば相続税の軽減につながります。

そして「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」(通称「小規模宅地等の特例」)という制度では、被相続人や生計一親族が330㎡までの自宅(特定居住用宅地等)、個人名義で400㎡までの店舗や工場などを営んでいた事業(特定事業用宅地等)、法人名義で400㎡までの事務所などを営んでいた事業(特定同族会社事業用宅地等)、200㎡までのマンション、アパート、駐車場や駐輪場などに賃貸していた事業(貸付事業用宅地等)として使っていた土地を相続する場合、相続税評価額は「貸付事業用宅地等」の場合が50％、それ以外の場合が80％の減額となります。

さらに、賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸戸建てなどの住宅系土地活用では、土地に課される固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1にそれぞれ軽減されます。

また、200㎡までの小規模住宅用地では、土地に課せられる固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1にそれぞれ軽減され、200㎡を超える一般住宅用地では、土地に課せられる固定資産税が3分の1に、都市計画税が3分の2にそれぞれ軽減されます。

このように有効な節税効果になることは、土地活用のメリットといえます。

❸自身の資産形成に役立つこと

土地を効果的に活用することによって、はじめて利益を生み出せます。

土地活用によって利益を生み出す方法には、様々な態様が考えられます。

土地所有者がその土地の上に建物を所有し、個人で土地・建物を利用(経営を含む)するのか、事業として土地・建物を他に賃貸するのかによっても、利益の多寡に違いが出てきます。

そして、利益の算定については、初期投資額や節税効果も考えなければなりません。

しかし、どのような態様で土地活用をするにせよ、土地とその建物を利用することによって、利益が得られれば、それだけで土地活用が自身の資産形成に役立つといえます。

しかも、土地上の上物は現物資産そのものです。

このように自身の資産形成に役立つことは、土地活用のメリットといえます。

❹地域の貢献につながること

土地活用は、土地所有者だけでなく、地域の住民にも利益をもたらすものです。

地域住民の生活に欠かせない診療所や介護施設などの公共性の高いものはもちろん、賃貸住宅、駐車場なども、地域にとって重要な役割を担います。

土地所有者が、自らが利用(経営を含む)するのか、他に賃貸する形をとるのかはともかく、その地域に足りないもの、住民が必要としているものを建てることは、地域に貢献することになるのです。

このように地域の貢献につながることは、土地活用のメリットといえます。

上述したようなメリットを導くためには、土地活用での失敗を回避するようにしなければなりせん。

そのために、「自分の所有する土地に合った活用方法を選択すること」「土地活用を始める前に土地の活用方法を念頭に置き、初期投資額・税負担と節税の見通し・利益の見込みなどを試算し、収支から見た経営のリスクを理解しておくこと」「土地活用の相談内容に応じた信頼できる相談先を選ぶこと」の3点が重要です。

土地活用の失敗事例8選！

土地活用に関する種類別の失敗事例について解説します。

広い土地や山の土地については、毎年発生する固定資産税に見合う土地活用が求められますが、主な土地の活用方法の種類とそのメリットの評価は、上述したとおりです。

さらに、主な土地の活用方法の種類別に、それに向いている立地条件のポイントを見てみることにします。

その上で、これら土地の活用方法の種類別に、メリットや立地条件における失敗事例を挙げてみましょう。

賃貸マンション経営

賃貸マンション経営における失敗事例は以下の通りです。

賃貸マンション経営の立地条件例

1. 駅に近い土地
2. 閑静な住宅街にある土地
3. 治安の良い住宅街の土地
4. スーパーや商店街に近い土地
5. マンションを建てられるほどの広い土地
6. 小中学校に近い土地

賃貸マンション経営の失敗事例

1. 収益を得られやすいと考え、初期投資額に対して一定期間内で得られる利益がどの程度か(利回り)、経費、売買価格など全体の収支を把握していなかったため、賃貸マンション経営に困難を来したこと。
2. 節税に有効という触れ込みだけで、利回りがどの程度か、空室のリスクやリフォーム費用、修繕費などの経費を考慮することなく、賃貸マンション経営を始めてしまったこと。
3. 物件の購入金額と毎月の想定家賃収入をもとに不動産会社が表面利回りを出してきたが、マンションの管理費や修繕積立金、エアコンなどの買い替えや固定資産税なども鑑みた実質利回りを考えずに購入してしまい、銀行への返済金利などを考えると赤字経営になってしまった。

賃貸アパート経営

賃貸アパート経営における失敗事例は以下の通りです。

賃貸アパート経営の立地条件例

1. 駅やバス停に近い土地
2. 治安の良い住宅街の土地
3. 郊外でも住環境の良い土地
4. スーパーや商店街に近い土地
5. 学生街にある土地

賃貸アパート経営の失敗事例

1. 定期的にメンテナンスを実施していないため、物件としての価値が下がり、入居率が低下してアパート経営が難しくなった。
2. 節税効果だけを目的にアパート経営を行ったが、経費、収益など全体の収支の検討を十分していなかったため、赤字経営に陥った。
3. 水道管工事や外壁塗装など、部屋の中のみならず部屋の外にも目を向けなければならず、アパートの建物を維持するためのコストが想定より高く、当初の想定より収益が少なくなってしまった。

賃貸戸建て経営

賃貸戸建て経営における失敗事例は以下の通りです。

賃貸戸建て経営の立地条件例

1. 駅やバス停に近い土地
2. 閑静な住宅街にある土地
3. 郊外でも住環境の良い土地
4. スーパーや商店街に近い土地
5. 小中学校に近い土地

賃貸戸建て経営の失敗事例

1. 持ち家を賃貸するためリフォームしたものの、ペット飼育可で賃貸契約が長期だったため、退去のたびにリフォーム費用がかかるとともに工事期間も長くなり、賃貸できない空白期間が生じた。
2. 築年数が古い戸建てを賃貸したところ、度重なる修繕費用を要したため、収益を得るまでに至らなかった。
3. 災害リスクが高い土地の物件を購入してしまい、近くの川の増水で床上浸水してしまった

駐車場経営

駐車場経営における失敗事例は以下の通りです。

駐車場経営の立地条件例

1. 駅、病院、観光地に近い土地
2. 住宅街の土地
3. 商業施設に近い土地
4. オフィス街に近い土地

駐車場経営の失敗事例

1. 駐車場経営では土地の上に建物が建たないため、土地の固定資産税を6分の1にできる特例の適用を受けられなくなり、課税額が大幅に上がることで経営が赤字になった。
2. 周辺立地にある駐車場との料金設定をめぐる価格競争に巻き込まれ、売上げの目途が立たずに経営から手を引いた。
3. 月極契約していた車の所有者と連絡が取れなくなってしまい、車自体の撤去費用がかかり余計な出費が嵩んでしまった。

トランクルーム経営

トランクルーム経営における失敗事例は以下の通りです。

トランクルーム経営の立地条件例

1. 住宅街に近い土地
2. 事務所の多い土地

トランクルーム経営の失敗事例

1. 2階建てのトランクルームを設置したところ、土地をコンクリートで舗装し、耐震性などの安全性を確保していなかったため、近隣住民の反対にあって撤去せざるを得なかったこと。
2. 空き地を所有しているとして、需要調査もしないまま安易にトランクルームを設置したため、利用率が低く収益が得られなかったこと。
3. トランクルームの設置を計画したところ、建築基準法上で建築物であるトランクルームを設置できない土地であったこと。

コインランドリー経営

コインランドリー経営における失敗事例は以下の通りです。

コインランドリー経営の立地条件例

1. 学生街にある土地
2. 住宅街にある土地
3. 視認性の良い土地
4. 競合店の少ない土地

コインランドリー経営の失敗事例

1. 交通量が多くて店舗に立ち寄りにくく、駐車場がすぐ隣に確保できなかったため、立地が顧客のニーズに適していなかったこと。
2. 初期投資額がかかった上、水道代、照明やエアコンの電気代などのランニングコストがかさみ、収益が得られなかったこと。
3. 24時間営業で冷暖房を完備していたため、顧客以外が居座るようになってしまい本来の顧客が寄り付かなくなってしまった

太陽光発電

太陽光発電の活用における失敗事例は以下の通りです。

太陽光発電の立地条件例

1. 郊外の日当たりの良い広い土地
2. 周りに遮蔽物のない土地
3. 電柱が近く、地盤が固い土地

太陽光発電の失敗事例

1. 安価に設置することを考え、故障や発電効果が低下した場合に保証が受けられる契約をしないで、太陽光発電システムを導入したため、故障や発電低下で損害を受けたこと。
2. 暴風雨によりパネルが飛散して家に被害を与え、修繕費や賠償金を支払うことになったこと。
3. 北側に太陽光発電装置を設置したところ、その南側にある家に太陽の光が反射して生活に支障を来しているとして、住民からクレームがありトラブルになったこと。

土地活用で着目すべきポイントを解説！

土地活用で着目すべきポイントについて解説します。

以下では、主な土地活用の種類別に、着目すべきポイントを見てみましょう。

賃貸マンション経営のポイント

1. 利回りについては、自分で勉強して最も厳しい数字で計算し、賃貸マンション経営に乗り出すかどうかを決めること。
2. 賃貸需要があるかどうかを十分に検討した上で、エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまわないように建物規模も決めること。
3. 事業計画をしっかり立てて賃貸マンション経営を始めること。

賃貸アパート経営のポイント

1. 定期的にメンテナンスを実施し、建物の価値の低下を防ぐこと。
2. アパート経営では、その土地にアパートを建てて入居希望者がいるかどうかの需要と供給を調査し、事前に立地の調査を入念に行って、経営に乗り出すかどうかを見極めること。

賃貸戸建て経営のポイント

1. リフォームして長期間賃貸する場合でも、退去時に修繕費用がかかることを念頭に置いて賃料額を定めること。
2. 築年数の古い戸建てを賃貸する場合には、需要がある土地かどうかを調査するとともに、修繕費用が度々かからないように、雨漏り、水回り、床板、エアコンについては入居前に手直しし、クレームが発生することがないようにすること。

トランクルーム経営のポイント

1. 周辺地域の人口や世帯状況、車でのアクセスの便利さなどから、トランクルームの需要の見込みを調査し、事業計画を立てること。
2. 基本的には周りに住宅街がある土地で、トランクルーム経営をすること。

コインランドリー経営のポイント

1. 競合店から顧客を奪うのは難しいので、立地や利用のしやすさに加え、近隣に競合店がないかどうかをチェックすること。
2. 質の良い機械を中古で購入して初期投資額を抑え、フランチャイズの営業マンの見積もりをあてにすることなく、ランニングコストについても、同規模のコインランドリーを経営している店の状況を調査して具体的な数字を把握すること。

太陽光発電のポイント

1. 太陽光発電装置の設置予定の周辺に人家がある場合には、あらかじめ近隣住民へ説明して理解を得た上で計画を進めること。
2. 太陽光発電装置を設置する場合には、暴風雨によるパネルの飛散や太陽光パネルの反射光により人家に被害を与え、修繕費や賠償金を支払うことにならないとも限らないので、発電によるメリットばかりでなく、近隣住民とのトラブルや天災被害のリスクにも目を向けて事業計画を立てること。

土地活用において信頼できる相談相手は誰なのか

土地活用において信頼できる相談相手としては、どのようなところがあるのでしょうか。

まず、土地活用において信頼できる全体的な相談相手は、以下のようになります。

1. 初期投資額の試算と利益の見込み：ファイナンシャル・プランナー(FP)、ハウスメーカー・不動産会社・金融機関内のFP
2. 融資やローン：金融機関
3. 税負担と節税の見通し：税理士
4. 土地の賃貸：不動産会社
5. 建築法規などの法律問題：建築士

次に、土地活用の方法別における信頼できる相談相手は、以下のようになります。

賃貸マンション経営の相談相手

• 小〜中規模のものの建設：ハウスメーカー、工務店
• 大規模なものの建設：建設会社、ゼネコン
• 管理：不動産管理会社

賃貸アパート経営の相談相手

ハウスメーカー、工務店

③賃貸戸建て経営の相談相手

ハウスメーカー、工務店

駐車場経営の相談相手

• 月極駐車場：専門業者、不動産会社
• コインパーキング：専門業者

トランクルーム経営の相談相手

専門業者、不動産会社

コインランドリー経営の相談相手

専門業者

太陽光発電の相談相手

専門業者、不動産会社

土地活用は相続も見越した活用が必要！

この記事では、土地活用の失敗事例8選に加え、その前提として、主な土地の活用方法の種類別のメリットの評価、土地活用に関する総体的なメリット、土地活用で着目すべきポイント、土地活用において信頼できる相談相手などについて解説しました。

土地活用をするためには、信頼できる相談相手が必要であり、その相談先については上述したとおりです。

そして、土地活用についてはその相談先を頼るのはもちろん、しっかりと相続も見越した活用が必要となるため、相続のプロフェッショナルである「相続診断士」にぜひ一度相談することをおすすめします。

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