土地活用のメリットとは？

土地活用とは、空き地や遊休地を活用して収益が生まれる土地にすることです。

土地を持っているだけでは収益は生まれませんが、活用方法次第で大きなメリットを得ることができます。安定した収入や節税効果、資産形成など、土地活用にはさまざまな可能性が広がっています。

安定した収入が得られる

土地活用の最大のメリットは、土地を活用することによって安定した収入が得られるということです。

土地をどのように活用するかについては、最初に綿密な計画を立てておけば、ある程度長期にわたって安定した収入が見込めます。

土地を所有しているだけでは、利益を生み出せません。土地を活用することで、預貯金の金利を上回る安定した収入が期待できるのです。

このように安定した収入が得られることは、土地活用のメリットといえます。

有効な節税対策になる

土地を所有していれば、どうしても一定の維持費が必要になります。その代表格が税金です。

土地を活用しても、税金を少しでも軽減できるのであれば、有効な土地活用の方法といえます。

その有効な節税対策となる土地活用は、土地所有者本人が賃貸物件を所有する場合です。

この場合、土地は貸家建付地、建物は貸家評価となりますので、土地については約20％、建物については約30％それぞれ評価額を下げることができ、相続税は評価額をもって計算するため、評価額が下がれば相続税の軽減につながります。

そして「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」(通称「小規模宅地等の特例」)という制度では、被相続人や生計一親族が330㎡までの自宅(特定居住用宅地等)、個人名義で400㎡までの店舗や工場などを営んでいた事業(特定事業用宅地等)、法人名義で400㎡までの事務所などを営んでいた事業(特定同族会社事業用宅地等)、200㎡までのマンション、アパート、駐車場や駐輪場などに賃貸していた事業(貸付事業用宅地等)として使っていた土地を相続する場合、相続税評価額は「貸付事業用宅地等」の場合が50％、それ以外の場合が80％の減額となります。

さらに、賃貸マンション、賃貸アパート、賃貸戸建てなどの住宅系土地活用では、土地に課される固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1にそれぞれ軽減されます。

また、200㎡までの小規模住宅用地では、土地に課せられる固定資産税が6分の1に、都市計画税が3分の1にそれぞれ軽減され、200㎡を超える一般住宅用地では、土地に課せられる固定資産税が3分の1に、都市計画税が3分の2にそれぞれ軽減されます。

このように有効な節税効果になることは、土地活用のメリットといえます。

自身の資産形成に役立つ

土地を効果的に活用することによって、はじめて利益を生み出せます。

土地活用によって利益を生み出す方法には、様々な態様が考えられます。

土地所有者がその土地の上に建物を所有し、個人で土地・建物を利用(経営を含む)するのか、事業として土地・建物を他に賃貸するのかによっても、利益の多寡に違いが出てきます。

そして、利益の算定については、初期投資額や節税効果も考えなければなりません。

しかし、どのような態様で土地活用をするにせよ、土地とその建物を利用することによって、利益が得られれば、それだけで土地活用が自身の資産形成に役立つといえます。

しかも、土地上の建物は現物資産そのものです。

このように自身の資産形成に役立つことは、土地活用のメリットといえます。

地域の貢献につながる

土地活用は、土地所有者だけでなく、地域の住民にも利益をもたらすものです。

地域住民の生活に欠かせない診療所や介護施設などの公共性の高いものはもちろん、賃貸住宅、駐車場なども、地域にとって重要な役割を担います。

土地所有者が、自らが利用(経営を含む)するのか、他に賃貸する形をとるのかはともかく、その地域に足りないもの、住民が必要としているものを建てることは、地域に貢献することになるのです。

このように地域の貢献につながることは、土地活用のメリットといえます。

よくある失敗例

ここでは、土地活用一般によくある失敗例を紹介します。

資金計画の不備

土地活用において、資金計画の甘さが失敗の原因になることがあります。自己資金だけでは足りない場合が多く、多くの人はローンを利用します。計画を立てる際には、初期費用と運営費用をしっかり把握することが重要です。

初期費用には建築費や設備費があります。一方、運営費用には維持管理費、ローン返済、固定資産税や都市計画税などの税金が含まれます。これらの費用を賃料収入から支払うのが一般的ですが、空室が増えると収入が減り、支出が収入を超えることがあります。そのため、予備のお金を用意しておくことが大切です。

また、物件の規模や立地条件によって費用や収益は変わります。借入金の返済額と収入のバランスを確認し、収益が出るかを計算する必要があります。こうしたシミュレーションを事前に行わないと、予算が不足し、計画通りに進められなくなることがあります。

さらに、収益をあてにしすぎると予想外の出費に対応できなくなることもあります。その結果、経営が赤字になり、借入金を返せなくなるリスクが生じます。資金計画をしっかり立て、余裕を持って準備することが失敗を防ぐポイントです。

節税効果への過信

土地活用で「節税になる」と聞き、十分に計画を立てずに賃貸マンション経営を始めて失敗する例があります。

たとえば、建物が古くなると修繕費やリフォーム費用がかかります。また、空室が増えると家賃収入が減り、固定資産税やローンの返済が負担になります。これらを計算に入れないと、想定外の出費で経営が苦しくなることがあります。

さらに、利回りをしっかり計算しないまま始めると、実際の収益が期待を大きく下回ることもあります。節税だけを目的にするのではなく、経費やリスクを事前に考えることが大切です。

節税効果はあくまでメリットの一つです。経営全体をしっかりシミュレーションし、長期的に利益を出せるかを確認してから始めるようにしましょう。

利回り重視の落とし穴

土地活用で「利回りが高い方が良い」と考えすぎて失敗することがあります。

たとえば、建築費を抑えすぎて、安っぽい建物を建ててしまうとどうなるでしょうか。入居者が集まらず、空室が増える可能性があります。また、建物の作りが粗末だと早い段階で修繕が必要になり、思った以上に費用がかかることもあります。

土地活用では、稼ぎ続けられる建物を作ることが大切です。初めに適度な投資をして、しっかりした建物を建てれば、長い目で見て安定した収益が期待できます。たとえ利回りが少し下がっても、それは失敗ではなく、むしろ成功への近道です。

利回りだけにとらわれず、建物の質や長期的な維持を考えて計画を立てることが大事です。そうすることで、安定した収益を得ることができるでしょう。

地域ニーズの無視

土地活用でよくある失敗の一つが、「自分のやりたいこと」を優先してしまうことです。地域のニーズを無視すると、活用方法がその場所に合わず、結果的に失敗する可能性が高まります。

たとえば、ファミリー世帯が多い地域で、単身者向けのワンルームマンションを建ててしまった場合どうなるでしょうか。住みたいと思う人が少なく、空室が続く可能性が高まります。反対に、若者が多い地域で広いファミリー向け物件を作っても、やはり入居者が集まりません。

成功するためには、立地条件や周りの環境をよく調べることが必要です。さらに、ターゲットとなる住民層や家賃の相場も考慮しましょう。その地域のニーズに合った物件や設備を作ることで、安定した収益を得ることができます。

建築費用の見積もり不足

土地活用での失敗例として、建築費用の見積もりを十分に取らなかったことが挙げられます。一社だけに依頼して金額を決めてしまうと、他社と比較する機会を逃し、高額な費用を支払ってしまう可能性があります。

複数の業者から見積もりを取ることで、建築費用を適正に比較できます。この「相見積もり」をしっかり行えば、予算内で計画を進めやすくなります。また、無駄な費用を抑えることで、借入額を減らし、リスクを軽減する効果も期待できます。

見積もりを怠ると、予想を上回る建築費を支払うことになり、事業が計画通りに進まないこともあります。土地活用を成功させるためには、建築費用を細かく検討し、慎重に建築業者を選択することが大切です。

フルローンによるリスク増大

土地活用で自己資金をゼロに抑えるため、フルローンを利用すると、大きなリスクが伴う場合があります。

まず、空室が発生した場合の返済リスクです。

借り入れた金額が多いと、毎月の返済額も大きくなります。そこに空室が発生すると、賃料収入が減り、返済が困難になるケースがあります。自己資金を多めに準備した場合と比べ、空室に耐える力が弱くなり、経営が不安定になる可能性が高まります。

次に、不動産を売却するときの問題です。

借り入れが多すぎると、売却額よりも借金の残高が高くなる「オーバーローン」の状態に陥ることがあります。この場合、不動産を売却しても借金が残り、売却が事実上不可能になります。

自己資金をしっかり準備してから土地活用を始めることで、これらのリスクを減らせます。一般的には、投資額の3割程度を自己資金で賄い、残りを借入金にするのが安全な方法とされています。

賃貸経営における失敗例

ここでは、賃貸経営における失敗例を紹介します。

選択肢を狭めた経営判断

「土地活用」と聞くと、アパートやマンション経営しか思い浮かばない人がいます。
しかし、土地の活用方法はそれだけではありません。老人ホームや保育園、店舗、オフィスビル、さらにはビジネスホテルなど、さまざまな可能性があります。

土地を有効活用するには、その土地に合った使い方を選ぶことが大切です。たとえば、駅前や商業エリアにある土地は、店舗やオフィスに適していることが多いです。それにもかかわらず、収益性が低めのアパートを建ててしまうと、土地のポテンシャルを十分に発揮できません。

アパートやマンションは手軽に始めやすい方法ですが、他の選択肢を見逃してしまうことは大きな損失につながります。土地の特性や地域の需要をしっかり調べ、多角的な視点で活用方法を検討することが、成功の秘訣です。

土地活用には正解が一つではありません。アパートやマンションにこだわらず、多様な可能性を探ることが、より高い収益を得る鍵となります。

テナント選定の誤り

一棟貸しでテナント選定を誤ると、賃貸人は大きな打撃を受けます。

一棟貸しとは、コンビニや老人ホームなど、建物全体をひとつの事業者に貸す形態の土地活用方法です。この方法は、借主が長期間いてくれれば、収益が安定し、管理の手間も少ないのが特徴です。しかし、借主が退去すると賃料収入がゼロになるという大きなリスクがあります。

失敗を防ぐには、短期間で退去する可能性が高い借主を避けることが重要です。
よくある失敗は、最も高い賃料を提示してくる借主を選んでしまうことです。高い賃料を提示する事業者の中には、無理をして高額を提示している場合があります。このような事業者は、経営が厳しくなるとすぐに退去してしまう可能性が高いです。

借主選びのポイントは、賃料だけで判断しないことです。実績や経営状態をよく調べる必要があります。たとえば、業歴が長い、他に多くの店舗を運営しているなど、安定した実績を持つ事業者は安心感があります。また、経営状態を確認するには、融資を受ける際に銀行から情報を聞くのもひとつの手です。

サブリース契約への理解不足

サブリース契約をよく理解せずに結んでしまい、失敗するケースがあります。
サブリースとは、建物を一括で管理会社に貸し出し、管理会社が入居者に転貸する仕組みです。オーナーには、空室の有無に関係なく一定の賃料が支払われます。この仕組みは「家賃保証」とも呼ばれ、表面的には空室リスクを避けられるように見えます。

しかし、空室が増えるとサブリース会社も収益が減ります。この場合、会社はオーナーに賃料を引き下げるよう求めることがあります。サブリースだからといって、賃料が永遠に同じ額で保証されるわけではありません。

中には「賃料がずっと固定される」と誤解し、契約後に減額通知を受けてトラブルになる人もいます。実際、「話が違う」と裁判に発展するケースもありますが、最高裁判所はサブリース会社の賃料減額請求権を認めています。そのため、オーナーが裁判で勝つことは難しいのが現状です。

この失敗を防ぐには、サブリースの仕組みをよく理解することが大切です。賃料が下がるリスクも踏まえた上で契約するか、そもそもサブリースを選ばない方法を検討するべきです。自己資金をしっかり準備して借入金返済の負担を軽減すれば、サブリースに頼らなくても土地活用を進めることができます。

サブリース契約を結ぶときは、内容を十分に理解し、慎重に判断しましょう。

原状回復条件の曖昧さ

一棟貸しの賃貸経営では、資産の区分や原状回復の条件を曖昧にしたために問題が起きるケースがあります。

例えば、老人ホームやコンビニなど、一棟をまるごと貸し出す場合、テナントの希望に合わせて建物を設計することがよくあります。建物の基本的な部分はオーナーの資産ですが、看板や内装の一部など、テナントが自費で設置した部分はテナントの資産です。このように、オーナーの資産とテナントの資産が混在してしまうことで、責任の所在が分からなくなることがあります。

特に問題になりやすいのが修繕と原状回復です。例えば、テナントが設置した看板が壊れた場合、その修繕費用を負担するのはテナントの責任です。一方、建物の壁や床といったオーナーの資産が損傷した場合、その修繕はオーナーが行うべきです。しかし、資産区分が明確でないと、どちらが負担するのか分からなくなり、トラブルに発展することがあります。

また、テナントが退去するときには、借りたときの状態に戻す「原状回復」が必要です。例えば、テナントが自費で設置した看板は取り外す義務があります。しかし、何がテナントの資産で、何がオーナーの資産なのか明確にされていない場合、退去後の処理に混乱が生じます。

さらに、こうした問題は契約時にはお互いが理解していても、テナント側の担当者変更やオーナーの相続によって情報が曖昧になることがあります。その結果、当初は合意していた内容が次第に不透明になり、最終的にトラブルとなることも珍しくありません。

これを防ぐためには、契約時に資産区分や原状回復の条件を明確に書面化しておくことが必要です。「どの部分が誰の資産か」「修繕の責任はどちらが負うか」「退去時にどこまで原状回復を求めるか」を具体的に記録しておくことで、後の混乱を防げます。

一棟貸しでは、契約内容をしっかり記録に残し、将来的なトラブルを防ぐ対策を講じることが、成功する賃貸経営の鍵となります。記録を明確にしておくことで、担当者が変わってもスムーズに引き継げる体制を作りましょう。

店舗区画の不適切な配置

賃貸マンションで、2階以上にも店舗スペースを作った結果、テナントが全く入らなかったという失敗があります。

立地の良い土地では、1階を店舗、上階を住居にする「下駄履きマンション」がよく作られます。この形式は、店舗部分の賃料が高いため、収益が上がりやすいのが特徴です。しかし、2階以上に店舗を設けると、かえって失敗することが多いです。

店舗が2階になると、客が足を運びにくくなります。売上が下がり、商売が続けにくいと判断されるため、2階に出店したいというテナントがほとんど現れません。竣工時に運よく埋まっても、一度退去されると次のテナントを見つけるのは非常に困難です。その結果、2階を店舗にしたことで、住宅にするよりも収益が低くなってしまう場合があります。

対策としては、2階以上を店舗にするのは避けることです。駅直結など特別に良い立地でない限り、店舗は1階だけにしておく方がリスクを抑えられます。収益を安定させるためにも、慎重に区画を計画することが大切です。

駐車場経営での失敗例

駐車場経営は、手軽に始めやすい反面、適切な計画がなければ失敗するリスクも高いです。ここでは、よくある失敗例を見ていきましょう。

市場調査不足による赤字経営

市場調査を怠ると、駐車場の利用率が低くなり赤字経営に陥ることがあります。例えば、オフィス街には短時間利用の「コインパーキング」、住宅街には「月極駐車場」が向いています。しかし、競合が多く、既存駐車場が空いているエリアでは、新たに駐車場を作っても利用者が集まりません。

また、狭い土地に無理に駐車スペースを増やすと停めにくくなり、利用者が敬遠します。さらに、再開発計画や新しい駐車場が近隣にできることで、稼働率がさらに悪化する場合もあります。

駐車場経営で利益を出すには、立地条件や競合状況をしっかり調べることが大切です。市場調査を怠れば、思わぬ赤字を招くリスクがあります。

競争激化による収益減少

駐車場経営では、競争が激しくなることで利益が減少するリスクがあります。特に、近隣に新しい駐車場が開業すると、顧客が分散し、自分の駐車場の利用率が低下してしまうことがあります。競争が激化する中で、対策を怠ると赤字経営に陥る可能性が高まります。

競争激化が起きると、料金を下げざるを得ない状況に陥ることも。しかし、ただ値下げをするだけでは収益が減り続けるため、他と差別化できるポイントを作る必要があります。例えば、防犯カメラの設置、広い駐車スペースの確保、予約システムの導入などが考えられます。

さらに、競合する駐車場の稼働状況や料金を定期的に確認し、自分の駐車場が市場の需要に合った形になっているかを見直すことが大切です。競争が激しい中で成功するには、迅速な対応と差別化戦略が欠かせません。

税負担増加への対応不足

住宅を取り壊して駐車場にすることで、思わぬ税金の増加に直面することがあります。たとえば、住宅用地には固定資産税の軽減措置がありますが、それが適用されなくなると税額が大幅に増えることがあります。この点を考慮せずに駐車場経営を始めると、予想外の出費に苦しむことになるかもしれません。

さらに、複数の土地が一体化されて利用される場合、道路に面していない土地も「一体利用」と見なされ、固定資産税が上がるケースがあります。特に、更地にする前の土地の使い方や構成が税額に影響するため、これを無視した計画はリスクを伴います。

対策として、駐車場経営を始める前に、土地の税負担がどう変わるかをしっかり確認することが必要です。税理士や不動産の専門家に相談し、税金を含めた経営計画を立てることが、失敗を防ぐために重要です。

トランクルーム経営での失敗例

トランクルーム経営も、計画や調査が不十分だと失敗するリスクが高まります。

立地条件に合わない選択

立地に合わない形でトランクルーム経営を始めると、失敗につながることがあります。どのような土地が適しているかを調べずに始めると、利用者が集まらず赤字になることもあります。

たとえば、屋外型トランクルームでは、家具や家電など大きな荷物を保管する人が多いため、車で簡単に出入りできる広い敷地が必要です。駐車スペースが狭い場所やアクセスが悪い土地では、利用者が敬遠しがちです。

一方、屋内型トランクルームは、小さな荷物を預けたり頻繁に出し入れする利用者が中心です。このため、住宅街やオフィス街など、すぐに荷物を取りに行ける便利な場所が向いています。

成功するためには、土地の立地条件をしっかり確認することが重要です。事前に専門家や市場調査を活用して、経営を始める土地がトランクルームに適しているかを慎重に判断しましょう。

賃料設定の誤り

トランクルーム経営でよくある失敗の一つは、賃料の設定を間違えることです。例えば、相場が「月1万8,000円」のエリアでそのまま1万8,000円に設定しても、利用者が集まらない場合があります。その理由は、近くのトランクルームが空室だらけの場合、そもそもその価格が利用者にとって魅力的でない可能性が高いからです。

賃料を高くしすぎると利用者が少なくなり、収益が下がります。一方で、安くしすぎても利益が出ず、経営が厳しくなることがあります。賃料設定は、エリアの状況をよく調べた上で慎重に行う必要があります。

コインランドリー経営での失敗例

コインランドリーは、日々の生活に欠かせない施設として需要がありますが、成功には計画性が求められます。特に立地選びや需要予測を誤ると、想定していた収益を得られず、赤字経営に陥ることもあります。

需要予測の誤りによる収益低下

コインランドリー経営は、立地が重要です。交通量が多くても駐車場が遠い場所や立ち寄りにくい場所では、利用者が集まりにくくなります。

地域の需要を見誤ることも失敗の原因です。ファミリーが多い場所では大容量機が求められる一方、一人暮らしが多い地域では小型機が好まれます。競合店が多いエリアで価格やサービスを考慮しないまま開業すると、利用者を奪われ、収益が低下することもあります。

成功するためには、地域の住民層や競合状況を調査し、駐車場の確保や機器の選択を適切に行うことが大切です。

管理を怠ったことによる利用者減少

コインランドリー経営でよくある失敗は、管理を怠ることです。「無人で運営できるから手間がかからない」と考える人もいますが、実際には定期的な清掃や点検が必要です。

たとえば、店内にゴミが散乱したり、洗濯物が放置されたりすると、お客さんが「汚い」「使いづらい」と感じて利用を避けるようになります。

また、機械が故障したまま放置されると、稼働率が下がり、さらにお客さんが離れていきます。これが繰り返されると売上が大きく落ち込み、経営が行き詰まることもあります。清潔な環境を保ち、機械の点検や修理を素早く行うことが大切です。

完全な無人運営が難しい場合には、スタッフを定期的に配置するのも効果的です。店内の様子を遠隔で確認できるカメラやセンサーを導入することで効率的に管理する方法もありますが、結局のところ、利用者に快適に使ってもらえる環境を維持することが成功への近道です。

太陽光発電での失敗例

一時期は大きな注目を集めた太陽光発電ですが、現在の状況に適した計画と運営を行わなければ、期待していた成果が得られず、失敗に陥る可能性があります。

過去事例に基づく誤った判断

太陽光発電は、国が固定価格買取制度を利用して利益を得られる土地活用として広まりました。太陽光の固定価格買取制度とは、再生可能エネルギーを普及させるために、国が電力会社に対し、太陽光発電などで作られた電気を一定期間・固定価格で買い取ることを義務付けた制度です。

以前は買取価格が高かったため、多くの人が成功していました。しかし、現在の買取価格は大幅に下がっており、収益性は昔と大きく異なります。

昔成功した人の話をそのまま信じて始めると、期待していた収益が得られないことがあります。太陽光発電は、始めた時期が収益に大きく影響するため、現在の状況をよく調べて判断することが重要です。過去の事例だけを参考にするのは危険です。

収益シミュレーションの不備

太陽光発電の土地活用は、以前に比べて収益を得るのが難しくなっています。固定資産税が高い土地や、日照条件が良くない場所では利益が出にくいです。また、借入金で始める場合は返済が収益を圧迫するため、自己資金での投資が基本とされています。

シミュレーションを十分に行わずに始めると、期待していた収益が得られず失敗することがあります。現在の状況をよく調べ、コストや収益のバランスを正確に計算してから判断することが大切です。

撤去費用を考慮しなかったリスク

太陽光発電を行うには、将来の撤去費用も準備しておく必要があります。国の買取期間が終了した後、撤去費用を準備できなければ、太陽光パネル付きの土地が売れず、負担だけが残る可能性があります。

太陽光パネルが設置された土地は、普通の更地よりも売却が難しいため、土地の価値が下がるリスクも高いです。撤去費用を見越した資金計画を立て、慎重に判断することが重要です。

土地活用が失敗する共通の原因がある！

土地活用の失敗には、以下に挙げるような共通した原因があります。原因をしっかりと把握し、土地活用をする際に活かしましょう。

立地に合っていなかったことによる失敗

自身が持つ土地の需要が分からないまま土地活用の方法を選択すると、収益が得られず失敗に繋がりやすいです。
そのため、自身のもつ土地の立地や地域のニーズを確認してから土地活用の方法を選びましょう。

リスクを考慮していなかったことによる失敗

土地活用をするにはメリットだけでなく、リスクも多くあります。

土地活用が初めての方や「とりあえず始めてみよう」「節税のために始めよう」という方はリスク対策を怠ってしまいがちです。

土地活用を始める前に、その土地活用方法によるリスクを把握し、対策を取るようにしましょう。

失敗を防ぐための成功ポイント

これまで土地活用の失敗例や失敗する原因を紹介しましたが、こちらでは失敗しないためのポイントについて解説します。

十分な自己資金の確保

土地活用を成功させるには、自己資金をしっかり用意することが大切です。目安として、投資額の30％程度を自己資金で賄うのが理想的です。自己資金が多ければ、多いほど借入金の返済負担を減らすことができます。

また、土地を新たに購入して活用する場合、土地代は自己資金で支払うのが安全です。借入金を土地代に充てると、返済が収益を圧迫し、計画が破綻する可能性があります。元から土地を持っている場合でも、必要な資金を確保して無理のない計画を立てることが成功のカギです。

市場動向と地域ニーズの把握

土地活用を成功させるには、地域のニーズと市場の動向をしっかり把握することが必要です。地域の特性だけを考慮しても、周辺の競合状況や経済全体の変化を見落とすと、収益が期待以下になる可能性があります。

例えば、賃貸住宅が需要の高いエリアでも、新築物件の供給が過剰になっている場合、空室リスクが増大します。同様に、駐車場経営を検討している場合でも、周辺に大型施設の建設計画があり新しい駐車場が増える可能性があるなら、収益性が悪化する可能性が高いです。

市場動向を知るためには、地元の人口動態や再開発計画、不動産需要の増減、地域の経済状況などを調べることが重要です。これにより、将来的な需要の変化に対応した計画を立てられます。また、同業の競合の料金設定や運営状況を分析することで、差別化のポイントを見つけやすくなります。

土地活用で失敗を避けるには、地域の特性だけでなく、市場全体の動きも考慮した戦略を立てることが大切です。市場動向と地域ニーズの両方を理解することで、リスクを減らし、安定した収益を確保できるでしょう。

現実的な収益シミュレーションの実施

土地活用を始める前に、経営計画をしっかり立てておくことは重要です。なんとなく始めてみようという考えで、土地活用を始めてしまうと失敗に陥ってしまいます。
収支シミュレーションを行う際には、需要が減り収入が減少するケースや天災などで修繕費などが発生するなどのリスクも考慮し、できるだけ厳しい予測数字でシミュレーションをすることをおすすめします。

専門家からのアドバイス活用

土地活用が初心者の方は、収益だけを見てしまいリスクを考慮できない場合があります。その結果、土地活用の失敗に繋がってしまう可能性もあります。
土地活用を始める前に、プロや経験者の意見や経験談を聞くことをおすすめします。プロや経験者であれば、リスクを見出すことができ、土地活用の失敗を防ぐことができるでしょう。

土地活用方法別の成功ポイントと相談相手

まず、土地活用一般に関する相談は、以下の専門家を頼るとよいでしょう。

1. 初期投資額の試算と利益の見込み：ファイナンシャル・プランナー(FP)、ハウスメーカー・不動産会社・金融機関内のFP
2. 融資やローン：金融機関
3. 税負担と節税の見通し：税理士
4. 土地の賃貸：不動産会社
5. 建築法規などの法律問題：建築士

上記を前提に、以下で土地活用の方法別の成功ポイント、相談相手を紹介します。

賃貸マンション経営

成功ポイント：

1. 利回りについては、自分で勉強して最も厳しい数字で計算し、賃貸マンション経営に乗り出すかどうかを決めること。
2. 賃貸需要があるかどうかを十分に検討した上で、エレベーターなしで5階以上の建物を建ててしまわないように建物規模も決めること。
3. 事業計画をしっかり立てて賃貸マンション経営を始めること。

相談相手：

• 小〜中規模のものの建設：ハウスメーカー、工務店
• 大規模なものの建設：建設会社、ゼネコン
• 管理：不動産管理会社

賃貸アパート経営のポイント

成功ポイント：

1. 定期的にメンテナンスを実施し、建物の価値の低下を防ぐこと。
2. アパート経営では、その土地にアパートを建てて入居希望者がいるかどうかの需要と供給を調査し、事前に立地の調査を入念に行って、経営に乗り出すかどうかを見極めること。

相談相手：ハウスメーカー、工務店

賃貸戸建て経営のポイント

成功ポイント：

1. リフォームして長期間賃貸する場合でも、退去時に修繕費用がかかることを念頭に置いて賃料を設定すること。
2. 築年数の古い戸建てを賃貸する場合には、需要がある土地かどうかを調査するとともに、修繕費用が度々かからないように、雨漏り、水回り、床板、エアコンについては入居前に手直しし、クレームが発生することがないようにすること。

相談相手：ハウスメーカー、工務店

トランクルーム経営のポイント

成功ポイント：

1. 周辺地域の人口や世帯状況、車でのアクセスの便利さなどから、トランクルームの需要の見込みを調査し、事業計画を立てること。
2. 基本的には周りに住宅街がある土地で、トランクルーム経営をすること。

相談相手：専門業者、不動産会社

コインランドリー経営のポイント

成功ポイント：

1. 競合店から顧客を奪うのは難しいので、立地や利用のしやすさに加え、近隣に競合店がないかどうかをチェックすること。
2. 質の良い機械を中古で購入して初期投資額を抑え、フランチャイズの営業マンの見積もりをあてにすることなく、ランニングコストについても、同規模のコインランドリーを経営している店の状況を調査して具体的な数字を把握すること。

相談相手：専門業者

太陽光発電のポイント

1. 太陽光発電装置の設置予定の周辺に人家がある場合には、あらかじめ近隣住民へ説明して理解を得た上で計画を進めること。
2. 太陽光発電装置を設置する場合には、暴風雨によるパネルの飛散や太陽光パネルの反射光により人家に被害を与え、修繕費や賠償金を支払うことにならないとも限らないので、発電によるメリットばかりでなく、近隣住民とのトラブルや天災被害のリスクにも目を向けて事業計画を立てること。

相談相手：専門業者、不動産会社

土地活用は相続も見越した活用が必要！

この記事では、土地活用の失敗事例11選に加え、その前提として、主な土地の活用方法の種類別のメリットの評価、土地活用に関する総体的なメリット、土地活用で着目すべきポイント、土地活用において信頼できる相談相手などについて解説しました。

土地活用をするためには、信頼できる相談相手が必要であり、その相談先については上述したとおりです。

そして、土地活用についてはその相談先を頼るのはもちろん、しっかりと相続も見越した活用が必要となるため、相続のプロフェッショナルである「相続診断士」にぜひ一度相談することをおすすめします。

本サイト「円満相続ラボ」では、相続診断士に無料で相談できる窓口を用意しております。お気軽にご相談ください。

【無料相談】相続に関するお悩みは相続診断士へ

この記事を書いたのは…

弁護士・ライター

中澤　泉（なかざわ　いずみ）

弁護士事務所にて債務整理、交通事故、離婚、相続といった幅広い分野の案件を担当した後、メーカーの法務部で企業法務の経験を積んでまいりました。
事務所勤務時にはウェブサイトの立ち上げにも従事し、現在は法律分野を中心にフリーランスのライター・編集者として活動しています。
法律をはじめ、記事執筆やコンテンツ制作のご依頼がございましたら、ぜひお気軽にご連絡ください。

この記事を監修したのは…

不動産と終活のお悩み解決パートナー

松本　直之（まつもと　なおゆき）

私が宅建士とFP、妻が税理士という組合せで不動産×終活サポート×税務の3本柱で相続や終活の困りごとをワンストップで解決しております。
一般的な不動産会社は「地域密着型」なのに対して、私は「悩み密着型」で、例えば、全国にある実家の空き家の相談に乗っています。
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