税制改正でタワマン節税はどう変わる？改正の背景や相続税評価額の算定方法！

公開日：2024年4月1日

最終更新日：2024年2月13日

遺産相続

タワマン節税とは？タワーマンションが相続税の節税となる理由

タワーマンション節税（タワマン節税）とは、タワーマンションの特性を活かし、相続税評価額を実際の時価より大幅に軽減する手法です。

タワーマンションの特性は次の通りです。

このような特性から富裕層の有効な相続税対策として、タワマン節税が利用されてきました。

2018年から新築物件に関してのみ次の評価額の計算方法で、上の階ほど評価額が高くなるように調整が図られます。

「1階の評価額+0.25％×（階数－1）」

しかし、市場価格との乖離は相変わらず大きく、タワマン節税は依然として有力な節税対策となっていました。

2024年1月から市場価格との乖離を縮小し、適正な税収が確保されるように新しい評価方法が導入されます。こちらでは、新しい評価方法が導入された経緯を説明しましょう。

相続人の相続税負担が重くなると想定された場合、金融資産（例：預金等）で相続財産を残すのではなく、不動産資産（土地・建物）で残した方が有効な節税となります。

不動産の相続税評価額は基本的に時価の7〜8割に抑えられて計算されるので、例えば時価1億円の不動産ならば相続税評価額は7,000〜8,000万円です。評価額が低い分、相続税の負担は軽減されます。

更に、タワーマンションは1つの土地に戸数が多い物件であり、土地の評価額の計算に用いる所有面積は、1戸あたりの土地持分が小さくなるので、土地の評価額は低く算定されるのです。

また、タワーマンションは高層階ほど日照・眺望が良く人気も高いので、市場価値が相対的に高い傾向にあります。

タワマンの住戸は、戸建て住宅よりも相続税評価額が低く税負担は軽いものの、市場価値は極めて高い物件が非常に多く存在し、タワーマンションを所有しない方々との間で不公平な状態が継続していました。

以前からタワーマンションの実際の市場価格と相続税評価額との乖離を利用した節税目的や租税回避を狙った取引により、公平な税収確保に問題が生じていました。

このような背景から不動産の評価方法に改正が加えられ「公平な租税評価の確保」と「租税回避の抑制」が図られます。

本改正により、富裕層の過大な税軽減を抑え、社会的公平性を向上させる効果が期待できます。

2024年1月から、国税庁が新通達で定めたマンションの相続税評価額の評価方法で計算しなければいけません。

新たな評価方法は2024年1月以降、相続・贈与で取得したタワマンをはじめマンション全体に対して適用されます。そのため、既に購入しているマンションも対象になるので注意しましょう。

新たな計算方法は次の通りです。

「現行評価額 × 評価乖離率 × 評価水準（最低評価水準0.6）」

こちらでは2つの変更点を解説します。

計算式に新しく導入された指標です。タワマン等の不動産の市場価格、そして相続税評価額の乖離の幅を示します。

乖離率の評価には4つの要素を考慮します。

新たな計算ルールに当てはめると、乖離率は次のように計算します。

【1.築年数×（－0.033）】+【2.総階数指数（総階数÷33）×0.239】+【3.対象となる部屋の所在階×0.018】+【4.住戸の敷地持分狭小度×（-1.195）】+3.220=乖離率

市場価格に対する公平な評価の確保のため導入された指標です。評価水準の計算には、算出した乖離率を利用します。

まず「1÷乖離率」で計算し、その結果から次の3パターンいずれかで算定します。