相続税路線価とは？基礎知識と土地評価の仕組み

相続税路線価は、相続や贈与において土地の価値を評価するための重要な指標です。土地の評価額を適正に把握し、相続税額を正確に算出するために、路線価の仕組みや計算方法を理解しておくことが大切です。ここでは、相続税路線価の基本から調べ方、計算手順まで詳しく解説します。

相続税路線価とは？

相続税路線価とは、その道路に面する宅地1㎡あたりの価格のことです。これは、相続税や贈与税の計算において、土地の評価額を決定するための基準となります。国税庁が道路ごとに設定し、公示価格の80%程度に設定されているのが特徴です。

相続税評価額を算出する際には、土地の形状や利用状況などの補正率を考慮した上で、最終的な評価額を決定します。路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用いて評価額を算出します。

相続で取得した土地の評価が必要な理由

相続財産に土地が含まれる場合、その価値を適切に評価することが必要です。これは、相続税の計算や遺産分割をスムーズに進めるためです。

土地の評価額が確定しないと、相続税の申告や納税額を決めることができません。また、相続人間での公平な分割を行うためにも、土地の適正な評価が求められます。

特に、土地は現金とは異なり、その価値が一目で分かりにくいため、相続税路線価や他の評価方法を用いて評価額を決定することが重要です。

相続税路線価とその他の土地価格の違い

土地の価格には、相続税路線価のほかにもいくつかの種類があります。これらの違いを理解することで、相続時の土地評価の仕組みを正しく把握できます。

実勢価格（時価）との違い

実勢価格とは、実際の不動産取引において売買が成立する価格のことです。市場の需要や供給、地価の変動などに応じて価格が変わるため、相続税路線価よりも高くなることが一般的です。

相続税を計算する際には、実勢価格ではなく、相続税路線価を基準に評価するため、実際の売買価格とは異なるケースが多くなります。

公示地価・基準地価との違い

公示地価は、国土交通省が毎年公表する土地価格で、不動産取引の指標となる価格です。主に都市計画区域内の土地を対象にしており、2人以上の不動産鑑定士による評価を経て決定されます。

基準地価は、各都道府県知事が毎年公表する土地価格で、公示地価と異なり、都市計画区域外の土地も対象としています。公示地価と同様に、不動産鑑定士の評価を経て決定されます。

相続税路線価は、公示地価や基準地価の80%程度に設定されるため、これらの価格と比較すると低い水準となります。

固定資産税評価額との違い

固定資産税評価額は、市町村（東京23区では東京都）が、固定資産税や都市計画税の課税標準額を決めるために算定する価格です。固定資産税の評価額は、公示地価の約70%程度に設定されることが多く、相続税路線価よりも低い傾向にあります。

また、固定資産税評価額は3年ごとに見直されるのに対し、相続税路線価は毎年更新される点も異なります。

相続税路線価の調べ方

路線価は国税庁の管轄です。ここでは路線価の調べ方や節税に活かす方法、相続税にどのように関連してくるのかなど解説します。

国税庁のホームページで確認する

路線価は、国税庁の公式サイト内にある「路線価図・評価倍率表」で誰でも無料で確認でき、過去6年分であれば遡って調べられます。

それ以前のものとなるとネット上では調べられませんが、国会図書館であれば昭和48年以降のものが冊子で保管されており、閲覧が可能です。なお、路線価は毎年7月1日に国税庁から公表されます。

相続税路線価はいつの年度を使う？

相続税路線価は相続が発生した年度の相続税路線価を使用します。
相続税や贈与税の申告をする年度の相続税路線価ではないので、申告の際は注意しましょう。
もし、相続が発生した時期が相続税路線価が公表される7月初旬より前の場合は、最新年度の路線価が公表されるのを待つ必要があります。

全国地価マップやその他の方法で調べる

他にも全国地価マップで確認する事ができます。
一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」は、市区町村または郵便番号を入力する事で相続税路線価を確認することができます。
全国地価マップでは相続税路線価だけでなく、固定資産税評価額や公示価格も調べることができます。

税務署や専門家に相談して確認する

インターネットでの閲覧が難しい方には、最寄りの税務署で路線価図を直接確認する方法があります。税務署には、紙ベースの路線価図が備え付けられており、職員が閲覧方法について説明してくれることが多いため、インターネットを使い慣れていない方でも安心して確認できます。

また、相続税評価額の計算や土地の評価方法について不明点がある場合は、税理士や不動産鑑定士などの専門家に相談するのも一つの方法です。

相続税路線価図の見方と注意点

土地の評価を正しく理解するためには、路線価図の見方を把握することが重要です。ここでは、基本的な読み方や注意すべきポイントを解説します。

路線価図の基本の見方

相続税の計算に使われる路線価図には、土地の評価に関する重要な情報が記載されています。路線価の数字や記号を正しく理解することで、相続税の計算や土地の適正な評価ができるようになります。

数字が表す路線価（単位：千円）

路線価は、道路ごとに設定されています。金額は千円単位で表示されており、たとえば200と記載されていた場合は、その道路に面する宅地は1㎡あたり20万円ということです。

数字の隣のアルファベットは借地権割合

数字の後ろにはアルファベットがついていることがあり、これは借地権が設定されている土地の評価に使用します。評価対象の土地に借地権が設定されている場合は、借地権割合も考慮しなくてはなりません。

借地権割合は、路線価の数字の後ろについているアルファベットによって割合が変わってくるため、アルファベットも重要です。

借地権割合は以下のとおりです。

A＝90％
B＝80％
C＝70％
D＝60％
E＝50％
F＝40％
G＝30％

地区を示す記号とその意味

路線価図には、さまざまな記号が記されています。これらの記号は、土地の用途や地域の特徴を表しています。どんな種類の地域なのかを示す目印になっているため、相続や売買の際には確認が必要です。

土地の使われ方によって、「7つの地域」に分類されています。これは国税局が決定し、同じような性質の土地を一つの区分としてまとめています。主な分類は以下のとおりです。

• ビル街地区（オフィスビルが多いエリア）
• 高度商業地区（大型店舗や商業施設が集まるエリア）
• 繁華街地区（飲食店や娯楽施設が多いエリア）
• 普通商業・併用住宅地区（商店や住宅が混在するエリア）
• 普通住宅地区（住宅が中心のエリア）
• 中小工場地区（小規模な工場が集まるエリア）
• 大工場地区（大規模な工場があるエリア）

記号の上や下、または右側や左側に「黒塗りや斜線」が入っている場合、それぞれ意味が異なります。

• 黒塗り→黒塗りの方向の道路沿いだけがその地域区分に該当
• 斜線→斜線側の道路はその区分に該当しない
• 白抜き→その区分が道路全体に適用される

これを理解していないと、隣の道路と評価額が大きく違うこともあります。路線価を調べる際には、この記号をしっかりチェックすることが大切です。

2つ以上の道路に面している土地の扱い

土地が2つの道路に接していると、一般的に評価額が上がることが多いです。
なぜなら、出入りのしやすさや使い勝手の良さから、利便性が高いとみなされるためです。

評価額を計算する際には、まず「正面となる道路」を決めます。
正面路線の路線価を基準に、裏の道路の影響を加味して評価額を算出します。

2つの道路に面している場合、次の2つのパターンが考えられます。

• 角地（道路が2方向にある）
• 表と裏の道路に面している土地

ここでは「表と裏の道路に接している場合」の評価方法を説明します。

表と裏の道路がある場合の評価手順は、以下のとおりです。

1.正面となる道路を決定する
表と裏の道路のどちらが評価額が高いかを比較し、高い方を「正面路線」にします。

2.裏の道路の影響を評価額に加算する
裏の道路も利用できるため、「二方路線加算」を適用して評価額を増やします。

路線価を使った相続税評価額の計算方法

では、相続税路線価の計算方法を実際にシミュレーションしてみましょう。流れに沿って説明します。

路線価方式の計算手順

路線価方式は、国税庁が定める相続税路線価を基に、土地の面積や補正率を考慮して評価額を算出する方法です。一般的に市街地の土地に適用され、路線価×補正率×土地面積で計算されます。
例えば、次の条件で計算してみましょう。

• 路線価：250千円/㎡
• 土地面積：100㎡
• 奥行価格補正率：1.00

計算手順
1.路線価は千円単位で表示されているため、路線価×1,000で1㎡当たりの価格を求める。
250×1,000=25,000円（1㎡あたり25万円）

2.評価額を計算
250,000×1.00×100=2,500万円

以上から、この土地の評価額は2,500万円になります。

補正率とは？評価額の補正方法

補正率とは、土地の形状や状況によって評価額を調整するための割合です。土地が標準的な形状でない場合や、特殊な条件がある場合に適用されます。例えば、借地権がついていたり、道路に接する間口が狭い土地などがあります。

こういった土地は、通常の土地よりも評価額が低くなります。

土地の利用状況別の評価方法

土地の相続税評価額は、どのように利用されているかによって計算方法が異なります。ここでは、代表的な5つのケースについて解説します。

自分で使用する土地（自用地）の評価

「自用地」とは、所有者が自分で利用している土地のことです。
例えば、自宅の敷地や自分の会社が使っている土地などが該当します。

自用地の相続税評価額は、「路線価×土地の面積」で計算します。
この計算方法はシンプルで、土地の形状や利用制限がないため最も基本的な評価方法です。

借地権がある土地の評価

借地権とは、地主から土地を借りて建物を建てる権利のことです。
借主には土地を利用する権利がありますが、地主は自由に土地を使えません。

そのため、借地権がある土地（底地）の評価額は、「借地権の価値」と「地主の権利（底地権）」に分かれます。
評価額は借地権割合を使って計算します。

計算式は、以下のとおりです。
借地権の評価額=自用地の評価額×借地権割合

底地（地主の権利）の評価額=自用地の評価額×（1-借地権割合）

借地権割合は地域ごとに決められており、30%〜90%の範囲で設定されています。

他人に貸している土地（貸宅地）の評価

貸宅地とは、他人に貸している土地のことです。
借主が借地権を持つため、地主は自由に土地を使うことができません。

そのため、貸宅地の評価額は、借地権の価値を差し引いた額になります。

計算式は、以下のとおりです。
貸宅地の評価額=自用地の評価額×（1-借地権割合）

賃貸物件が建っている土地（貸家建付地）の評価

貸家建付地とは、賃貸住宅やアパートが建っている土地のことです。
この場合、借主（住人）には居住権があるため、オーナーは自由に使うことができません。

そのため、評価額は借家権割合（全国一律30%）と賃貸割合を考慮して減額されます。

計算式は、以下のとおりです。
貸家建付地の評価額=自用地の評価額×（1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

路線価が設定されていない土地の評価方法

対象の土地が市街化調整区域の場合などは、路線価は設定されていません。その場合は、倍率方式によって相続税評価額を算出する必要があります。

倍率方式は、地域や地目ごとに定められている倍率を、固定資産税評価額に乗じて算出する評価方法で、路線価が設定されていない土地の相続税評価額を算出する際に用いられます。

計算式は、以下のとおりです。
相続税評価額＝固定資産税評価額×倍率

倍率は国税庁によって定められており、国税庁の公式サイト内の倍率表にて確認が可能です。

相続税路線価の補正と評価額の調整

土地の形状や立地条件によっては、単純な路線価計算では適正な評価ができません。そのため、特定の条件に応じて補正を行い、評価額を調整する仕組みがあります。ここでは、土地の形状や接道状況による補正について解説します。

土地の形状による補正

土地が標準的な形ではなく、奥行きが極端に長かったり、間口が狭い場合などは、利用しにくくなるため評価額が変わります。

奥行価格補正

土地の奥行きが長すぎたり短すぎたりすると、使い勝手が悪くなり評価額が下がります。奥行価格補正率をかけて、実際の価値を調整します。

計算式は以下のとおりです。
評価額=路線価×奥行価格補正率×地積

不整形地補正

土地の形が三角形やL字型などの不整形地の場合、建物の設計が難しくなります。そのため、補正率を適用し、評価額を減額できます。

不整形地の評価は個別の状況により異なるため、専門家に相談することをおすすめします。

間口狭小補正

道路に接する部分（間口）が狭い土地は、建物を建てる際の制限が大きくなります。この場合、間口狭小補正率を適用し、評価額を減らします。

計算式は以下のとおりです。
評価額=路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×地積

奥行長大補正

奥行きが間口の2倍以上ある土地は、奥行長大補正が適用されます。利用しにくいため、評価額が減額されます。

計算式は以下のとおりです。
評価額=路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率×地積

がけ地補正

土地に急な斜面やがけが含まれている場合、通常の利用が難しいため、がけ地補正率を適用して評価額を減額します。

計算式は以下のとおりです。
評価額=路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率×地積

接道状況による補正

土地の接している道路の状況によっても、評価額が変わります。複数の道路に面している土地は利便性が高いため加算されます。

側方路線影響加算

角地や準角地（L字路の内側）の場合、日当たりや使い勝手が良いため評価額が増加します。

計算式は以下のとおりです。
評価額=（正面路線価×奥行価格補正率）+（側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率）×地積

二方路線影響加算

土地が正面と裏側の両方の道路に接している場合、利便性が高いため評価額が加算されます。

計算式は以下のとおりです。
評価額=（正面路線価×奥行価格補正率）+（裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率）×地積

路線価を用いた相続税計算の注意点

相続税を計算する際、土地の評価方法にはいくつかのポイントがあります。特に、実際の面積と登記簿の面積の違いや、時価とのズレ、路線価がない地域での評価方法など、注意すべき点を解説します。

実際の面積と登記簿の面積が異なる場合

土地の評価には、実際の面積を基にした計算が用いられます。しかし、登記簿に記載された面積と実際の面積が異なることがあります。

例えば、古い土地では測量技術の違いや境界の変更により、登記上の面積と現状が異なるケースがあります。この場合、実際の面積が優先されます。

もし実際の面積が登記簿より大きければ、評価額も上がります。逆に小さい場合は、相続税の負担が軽くなる可能性があります。土地の測量が行われていない場合、専門家に依頼して正確な面積を確認しておくと安心です。

土地の時価と評価額の差が生じる要因

例えば、駅近の人気エリアでは、実勢価格が路線価よりも大幅に高くなることがあります。逆に、売り手が少なく買い手がつきにくい土地では、実勢価格が路線価より低くなることもあります。

この差が生じる理由は、路線価が税金の計算を公平に行うための指標として定められ、頻繁に変動しないのに対し、時価は市場の動きに敏感に反映されるためです。

相続税の計算では基本的に路線価を用いますが、時価との乖離が大きい場合は、不動産鑑定士に依頼して評価額を見直すことも選択肢の一つです。

路線価が設定されていない地域の評価方法

都市部ではほとんどの道路に路線価が設定されていますが、郊外や山間部では路線価が定められていないことがあります。

その場合は、倍率方式を用いて評価額を算出します。

倍率方式では、固定資産税評価額×評価倍率という計算式を使います。評価倍率は、国税庁の「評価倍率表」に記載されており、土地の種類や地域によって異なります。

相続税評価額が上がれば相続税もその分上がる

路線価は、土地や敷地権を相続した際に必要です。相続財産が動産や金銭、建物である場合はその価額が相続税評価額になりますが、土地の場合は路線価を用いて税額を計算します。

そのため、相続税評価額は路線価に左右されます。路線価が上がれば翌年の相続税評価額も上がり、その分相続税も上がります。

相続税路線価の価格推移と今後の影響

2021年以前は5年連続で路線価の価格の全国平均が上昇し、高い上昇率で推移していました。2020年は12都道府県が前年よりも10％以上上昇しており、地域によっては前年よりも40％以上上昇したところもあるほどでした。

しかし、2021年は新型コロナウイルス感染症の影響により経済が低迷し、6年ぶりに下落しました。とくに、商業地域の下落が目立ち、7年連続で上昇していた東京都や大阪府も下落を免れられませんでした。

今年発表された路線価の全国平均は、昨年よりも0.5％上回り、2年ぶりの上昇です。ただ、20都道府県が昨年より上昇した一方で、ほかの27都道府県は昨年よりも下落しています。

とはいえ、前年よりも下落したのが39都道府県であった昨年と比べると、やはり全体的に上昇傾向にあることが見てとれます。

相続税の節税対策

相続税を抑えるためには、土地の評価額を適正に計算し、適用できる補正や特例を活用することが重要です。ここでは、土地の評価額を下げる方法や、具体的な節税対策について解説します。

土地の評価額を抑える方法

土地の評価額を抑えることで、相続税の負担を軽減できます。評価額の決定には、土地の形状や利用状況が大きく関係するため、適切な補正を適用することが大切です。

減額できる形状の土地の場合

土地にはさまざまな形状や状況があり、その状態によって評価額や相続税を減額できることがあります。減額できる可能性があるのは、たとえば以下のようなケースです。

• 形状がいびつ
• 間口と奥行のバランスが悪い
• 間口が狭い
• 敷地内に高低差があり、その部分が有効利用できない
• 道路に接していない
• 土地が道路の突き当たりにある

このような理由から土地利用しづらい、利用価値が低いと判断される土地の場合、それぞれのケースによって定められている補正率を路線価に乗じて評価額を算出します。

たとえば、評価額や相続税の減額がない場合と30％減額できる場合とで比較してみましょう。

路線価が30万円、土地面積が100㎡の場合

減額がない場合の評価額：路線価30万円×土地面積100㎡＝3,000万円
減額できる場合の評価額：路線価30万円×（1-0.3）×土地面積100㎡＝2,100万円
※（1-0.3）の0.3は30%補正を表しています。

相続税の税率が20％の場合

減額がない場合の相続税：3,000万円×20％＝600万円
減額できる場合の相続税：2,100万円×20％＝420万円

評価額は900万円下がり、相続税は180万円の節税につながりました。ただし、評価額や相続税は計算どおりにいかない場合があることに注意しなければなりません。国税庁に認められないケースもあり、低く評価してしまった場合、後から追徴課税を請求される可能性もあります。

なお、補正率は国税庁の公式サイトにて確認が可能です。土地の状況により、補正率は異なります。

ほかにも、路線価以外に相続税を節税する方法として、土地を分筆する方法があります。1筆の土地を2筆以上に分ければ土地の形状や面積が変わるため、土地の割り方によっては評価額を下げられることも。

• 角地を2筆以上に分筆する場合
• 旗竿地になるよう分筆する場合

以上のケースでは評価額が下がり、結果、節税に繋がる可能性があります。

土地の規模が大きい場合

広い土地を相続する場合、その評価額が高くなり、相続税の負担も大きくなります。しかし、一定の条件を満たせば「地積規模の大きな宅地の評価」という制度を活用し、評価額を減らすことが可能です。

この制度は、広い土地の価値を適正に評価し、相続税を抑えるために設けられました。対象となるのは、三大都市圏なら500㎡以上、それ以外の地域なら1,000㎡以上の宅地です。ただし、工業専用地域や指定容積率が高い地域など、一部の土地は適用外となります。

評価方法には、路線価を基準とする場合と、固定資産税評価額に倍率をかける場合の2種類があります。どちらの方法を使うかは、その土地がどの地域にあるかによって決まります。また、規模が大きいほど「規模格差補正率」が適用され、評価額が低くなる仕組みになっています。

適用要件や計算方法はやや複雑ですが、正しく活用すれば相続税を大幅に軽減できる可能性があります。

税理士に相談するメリット

相続税の計算は複雑で、土地の評価額によって税額が大きく変わることがあります。そのため、税理士に相談することで、適切な評価方法を選び、税負担を軽減するためのアドバイスを受けられます。

税理士に相談するメリットは以下の通りです。

• 適切な土地評価ができる
  路線価を使った評価だけでなく、補正率や特例を活用し、適正な評価額を算出できます。
• 節税対策の提案
  生前贈与や特例制度の活用など、相続税を抑える方法を提案してもらえます。
• 相続トラブルの回避
  遺産分割のアドバイスを受けることで、相続人同士の争いを防ぐことができます。
• 相続税の申告手続きを代行
  申告期限内に正確な申告を行い、税務調査リスクを減らせます。

土地の評価や相続税の計算に不安がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。

路線価を活用した相続税負担軽減の事例

相続税の計算では、土地の評価額が大きく影響します。しかし、適切な補正や特例を活用すれば、評価額を抑え、相続税の負担を軽減することが可能です。ここでは、路線価を活用した具体的な節税事例を紹介します。

評価額の補正を適用したケース

評価額の補正を適用し、節税につながったケースを紹介します。

【ケース1】間口が狭い土地の評価減
ある相続人が相続した土地は、間口が狭く使い勝手が悪いため、評価額が高くなりすぎていました。そこで、「間口狭小補正」を適用し、評価額を約10％減額することができました。この結果、相続税の負担を軽減できました。

【ケース2】奥行きが長すぎる土地の補正適用
奥行きが極端に長い土地を相続したケースでは、「奥行長大補正」を適用し、評価額を約15％下げることに成功しました。この補正を適用したことで、相続税額も減少し、納税負担を軽くすることができました。

節税対策を行った成功事例

節税対策を行った成功事例を3つ紹介します。

【ケース1】生前贈与を活用した節税対策
相続発生前に、毎年110万円までの非課税枠を活用し、子どもたちに計画的に生前贈与を行いました。その結果、相続発生時の遺産額が大幅に減少し、相続税の節税につながりました。

【ケース2】生命保険を活用した相続税対策
相続税の納税資金を確保するため、被相続人は生命保険に加入し、受取人を子どもに設定しました。生命保険金には非課税枠（500万円×法定相続人の数）があるため、この非課税枠を最大限に活用し、相続税を抑えることができました。

【ケース3】小規模宅地等の特例を適用した事例
亡くなった親が住んでいた自宅を、同居していた子どもが相続しました。事前に税理士と相談し、「小規模宅地等の特例」を適用することで、土地の評価額を80％減額することに成功しました。その結果、相続税の負担が大幅に軽減されました。

相続税対策にはさまざまな方法があり、事前にしっかりと準備をすることで、大きな節税効果が得られます。適用できる特例や補正を見極めるためにも、税理士など専門家のアドバイスを受けることが重要です。

また、本サイト「円満相続ラボ」では、相続に関する基本知識やトラブル回避の方法をわかりやすくお伝えし、専門家によるサポートを提供しています。円満な相続を実現するための最適なご提案をいたします。

相続に関する疑問がある方には、相続診断士による無料相談窓口もご利用いただけます。どうぞお気軽にご相談ください。

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この記事を監修したのは…

あかね不動産鑑定　代表

宮川　あかね（みやかわ　あかね）

東京都不動産鑑定士協会所属（総務財務推進委員・広報委員を兼務）。
東京・多摩を中心に、相続や終活にまつわる不動産に関する問題解決のご提案及び、高齢の方の生活サポートを行っております。
「近所のお姉さんみたいで、とても話やすい」と評判で、お悩みごとの円満解決につながっています。
資格：不動産鑑定士・宅地建物取引士・相続診断士

サイトURL：https://miyakawaakane.com/