そもそも相続登記って何？

相続登記とは不動産の所有者である家族（被相続人）が亡くなった時、不動産を引き継いだ相続人へ名義変更する手続きです。

相続登記を済ませておくと、相続した不動産を利用する予定がない場合、すぐに売却して利益を得られます。また、相続人が銀行から融資を受けたいときも、問題なく相続不動産を担保として提供できます。

相続登記に期限はある？義務化はいつから？

相続登記は今まで任意の手続きで、期限も特に決められていませんでした。しかし、2021年4月に民法・不動産登記法が改正され、2024年4月から次の義務化が決定されました。

・相続登記の義務化

・住所・氏名の変更登記の義務化

・所有者情報等の連絡先の報告義務

ただし2023年現在、住所変更登記、連絡先の提供については開始時期は未定となっております。ここでは具体的な義務化の内容について解説します。

相続登記の義務化

相続で不動産を引き継いだ人は、その取得を知った日から3年以内が期限となります。また、義務化は2024年3月31日以前の未登記不動産にも適用され、施行日から3年以内が期限です。

ただし「相続財産や相続人が非常に多くて財産調査が難航している」「各相続人の戸籍謄本等の必要な資料の収集や相続人数の把握に多くの時間を要してしまった」「遺言書の有効性を疑われ遺産分割協議の必要性が出てきた」「相続財産の分割で相続人同士が揉めている」等により手続きがなかなか進まないケースも想定されます。

そこで、遺産分割協議で相続人の合意が得られず期限内に難しい場合、被相続人が亡くなった旨と自らが相続人である旨を申告すれば、義務を免れる制度も設けられました。これが「相続人申告登記」制度です。

この登記をすれば、法務局の登記官により登記簿へ申告者の氏名・住所等が記録されます。ただし、登記義務を免れる予備的な手続きです。

そのため、遺産分割協議が成立し、不動産を相続する人が決まったら、その遺産分割日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

住所・氏名の変更登記の義務化

不動産所有者の氏名・住所・名称について変更があった場合、その変更日の2年以内に登記申請する必要があります。法改正以前から住所等が未変更なら、施行日から2年以内に変更する必要があります。

法人の変更の場合は、法人情報を管理する商業・法人登記システムから、情報を取得します。

個人の変更の場合は、住民基本台帳ネットワークシステムから、情報を取得し当人の申し出で変更が可能です。

所有者情報等の報告義務

新たに所有者となる相続人は、名義変更の申請時に生年月日等の情報提供が義務化されます。登記簿には所有者個人の生年月日は記録されません。

提供された氏名・住所・生年月日等の情報は、法務局内部で住民基本台帳ネットワークシステムの定期的な照会や検索用のキーワードとして利用されます。

また、不動産を所有する人が海外居住者ならば、国内における連絡先となる人の氏名・名称等の申告と登記も必要です。連絡先として第三者の指定は可能ですが、その方は日本国内に住所を有することが要件となります。

なお、冒頭で2023年現在、住所変更登記の義務化の開始時期は未定とお伝えしましたが、海外居住者の国内の連絡先の登記については2024年4月から開始されるので注意が必要です、

相続登記の義務化の背景とは？

相続登記はこれまで任意登記とされていましたが、それによって所有者不明の土地や空き家が増加しつつあります。不動産登記に費用負担が伴うので未登記のままであったり、不動産を相続した事実すら知らなかったりと、様々な理由で放置され、誰が所有している不動産なのか判明しない状況となっています。

未登記で所有者不明の土地は再活用が難しく、土地を活用を希望する際に所有者の同意は必要ですが、所有者が誰かわからないとその探索から行わなければいけません。また、誰の所有かわからない建物は、放置されると倒壊の危険もあります。

所有者不明の不動産を悪用し、他人が勝手に土地の上へ危険な建築物を造る、違法投棄を行う、空き家に不審な人物が住むという事態となれば、地域の安全や周辺環境に悪影響を及ぼす事態も考えられます。

そのため相続登記の義務化で新たな所有者を明確にし、不動産の適切な管理を促す目的があるのです。

相続登記をしないとどうなる？

所有している不動産を未登記のままでいると過料が科されます。この過料とは刑罰と違いますが、行政法規上の義務違反に対し金銭を徴収するという罰則です。

・相続登記の期限内に正当な理由がなく登記申請をしない：10万円以下の過料

・住所氏名変更登記の期限内に正当な理由がなく登記申請をしない：5万円以下の過料

ここでは相続登記をしないデメリットについて解説します。

不動産の売却や利活用に支障が出る

相続不動産を持て余し、相続登記や住所変更登記を済ませないまま放置していた場合、当該不動産を購入したい人が現れても、登記簿で所有者の名義がわからないので不安を感じ、売買契約を諦める可能性が高いことでしょう。

また、ご自分が相続対策のためマンション・アパートのような集合住宅を建てて運用したい場合、相談を受けた建設会社は、まず登記簿で土地権利者をチェックします。しかし、所有名義人を確認できなければ、建設会社も不安を感じて取引に応じてはくれないはずです。

ローンの担保に利用できない

マイホームを建てるため、住宅ローンを検討している方々も多いはずです。マイホームの建築費は数千万円を要するケースもあり、一般的にその建設予定地を担保として金融機関へ提供します。

この土地に抵当権を設定する場合、ローンを提供する金融機関側は必ず登記簿で土地名義人についてチェックします。その際に所有者が確認できなければ、ローン契約を拒否されてしまいます。

相続関係が複雑に

相続登記する前に相続人が亡くなってしまうと、遺産分割協議の手続きが複雑になるおそれもあります。例をあげて説明します。

（例）被相続人の死亡で子A・B・Cが遺産を相続。しかし、土地の相続登記をする前にB・Cが死亡

・相続人：A

・相続人：B死亡→子D・E

・相続人：C死亡→子F・G

未登記の不動産は、相続人全員が法定相続分に応じ共有している状態となります。もしも、被相続人の死亡後にAが土地を引き継ぎ、登記を終えていたら所有権は確定しているので、B・Cが死亡しても所有者はAです。

しかし、相続土地の未登記のままでB・Cが死亡すると、Bの共有持分→子D・Eへ、Cの共有持分→子F・Gへ引き継がれます。このケースでは一気に相続人が5人となってしまいます。

Aを含めたD・E・F・Gの5人の全員が合意しなければ遺産分割協議は成立しないので、相続人が増えた分、協議の取りまとめは難しくなります。

相続登記の注意点！過去の相続はどうなる？

義務化は法改正以前の未登記不動産にも適用され、施行される2024年4月1日から3年以内に登記手続きが必要となります。

法改正以前の未登記不動産の場合は、一律に2024年4月1日から期限がカウントされます。まずは、ご自分が以前に不動産を相続したか否か、相続したとすればどんな土地・建物を相続したのか、また所在地はどこだったかを確認し、手続きを進めていきましょう。

相続登記の手続きの流れや必要書類、費用について解説

ここでは相続登記の手順や提出書類等について解説します。相続登記の流れは次の通りです。

1,法定相続や遺言書または遺産分割協議で不動産の相続人を確定

2,不動産を引き継いだ相続人が書類を収集

3,不動産の所在地を管轄する法務局へ申請

4,相続登記完了、登記事項証明書で確認

相続登記の際の提出書類は以下の書類を準備します。なお、相続登記へ添付する書類に有効期限はありません。

①被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（改製原戸籍、除籍謄本）：被相続人の本籍地の市区町村役場で取得、手数料1通450円～750円

②被相続人の住民票の除票：被相続人の住所地の市区町村役場で取得、手数料1通200円（市区町村によって手数料が変わります）

③相続人全員の現在の戸籍謄本：各相続人の本籍地の市区町村役場で取得、手数料1通450円

④不動産を相続した人の住民票：相続人の住所地の市区町村役場で取得、手数料1通200円（市区町村によって手数料が変わります）

⑤固定資産評価証明書：不動産の所在地の市区町村役場（23区は都税事務所）で取得、手数料1通300円（市区町村によって手数料が変わります）

⑥収入印紙：郵便局・法務局等で取得

⑦委任状：代理申請する場合

遺産分割協議書がある場合は、上記に加えて下記が必要になります。

・遺産分割協議書

・相続人全員の印鑑登録証明書：各相続人の住所地の市区町村役場で取得、手数料1通200円（市区町村によって手数料が変わります）

また、遺言がある場合は、上記の②④⑤⑥⑦に加えて下記が必要になります。

・遺言書

・被相続人の死亡の記載のある戸籍

・不動産相続する人の戸籍

わからないことがあれば、まず司法書士または弁護士に相談してみましょう。

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この記事を監修したのは…

saku-RA司法書士/代表司法書士

佐久原　綾子（さくはら　あやこ）

商業専門事務所、相続専門事務所、不動産専門事務所を経験し、
令和４年１０月にミカン下北にてsaku-RA司法書士を開業。
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