相続における小規模宅地等の特例とは？最大80％の減税も

小規模宅地等の特例は相続した土地の相続税評価額を最大80%まで減額し、相続税の軽減に役立つ制度です。

被相続人が居住または事業をしていた土地は相続人の生活基盤となる重要な財産です。しかし、相続した土地にそのまま相続税をかけてしまうと、引き継いだ相続人の生活を脅かすリスクが高まると考えられたため、この特例ができたのです。

本特例が利用できるならば、例えば土地の相続税評価額が2億円であった場合、最大4,000万円まで評価額を下げられ、その分かかる相続税は少なくなります。

相続における小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類とは？

特例の対象となる宅地の種類は次の4種類です。

・特定居住用宅地等：被相続人やその親族が住んでいた土地

・特定事業用宅地等：貸付事業以外で被相続人やその親族が事業をしていた土地

・特定同族会社事業用宅地等：貸付事業以外での法人の事業のために利用していた土地

・貸付事業用宅地等：被相続人やその親族が貸付業務をしていた土地

つまり、特例が適用される土地に相続開始の直前、被相続人が単独で住んでいたり、事業へ使っていたりしていた場合だけでなく、被相続人と「生計を一」にしていた親族が住んでいた場合等も含まれます。

なお、生計を一にするとは、被相続人と家族がいわば同じ財布で共に日常の生活を送っているという意味です。同居していなくても家族へ生活費等のため常に送金している場合は、生計を一にしていると言えます。

相続における小規模宅地等の特例の要件をチェック！

小規模宅地等の特例は、相続税の申告時に税務署で手続きを行います。その他、宅地の種類ごとに細かい要件が設定されています。

特定居住用宅地等の要件

住んでいたのが被相続人か、生計を一にしていた親族かで要件が変わります。

(1)住んでいたのが被相続人の場合・住んでいたのが生計を一にしていた親族の場合共に

・被相続人の配偶者：申告期限まで宅地等へ居住の必要も、所有の必要も無し

(2)住んでいたのが被相続人の場合

次のケースが認められます。

(3)住んでいたのが生計を一にしていた親族の場合

こちらの条件は、生計を一にしていた親族が申告期限まで宅地等へ居住し、所有していることが条件です。

特定事業用宅地等の要件

貸付事業以外で被相続人やその親族が事業をしていた土地に関しては、2つの区分があり次の要件を満たしている必要があります。

(1)被相続人の事業の用に供されていた宅地等

(2)被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等

特定同族会社事業用宅地等の要件

特定同族会社事業用宅地等の場合は、次の4点が要件です。

・相続開始の直前に被相続人・その親族等が発行済株式の総数か出資の総額の50%超を有している

・法人に対し相当な対価で対象不動産を賃貸

・宅地等を引き継いだ親族が申告期限に法人の役員である

・宅地等を申告期限まで保有

前提として被相続人・その親族等は、法人に対し強い支配権を有している必要があります。

貸付事業用宅地等の要件

被相続人やその親族が貸付業務をしていた土地に関しては、2つの区分があり次の要件があります。

(1)被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等

(2)被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に供されていた宅地等

相続における小規模宅地等の特例の手続きや必要書類を解説！

申告手続きは、相続税の申告書に本特例の適用希望を明記後、必要書類を添付し、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内に、納税地を管轄する税務署へ提出します。

特例の対象となる宅地に共通して必要な書類

その特例を適用する際にもおいも必要となる書類は次の通りです。

・相続税の申告書：最寄りの税務署の窓口等で取得 

・住民票（相続人の世帯全員）：住所地の市区町村役場で取得

・住民票除票（被相続人）：住所地の市区町村役場で取得

・戸籍謄本：本籍地の市区町村役場から取得、なお相続開始の日から10日経過後に作成されたものが必要

・遺言書の写し：遺言書があったとき

・遺産分割協議書の写し：遺産分割協議をしたとき

・印鑑証明書（相続人全員分）：各住所地の市区町村役場で取得、なお遺産分割協議書と同じ印鑑であることが必要 

宅地の種類ごとに必要な書類

宅地の種類によって次のような必要書類を準備します。

(1)特定居住用宅地等

・自分や配偶者、三親等内の親族または特別の関係がある一定の法人の所有家屋以外の家屋であることを証明する書類：賃貸借契約書、建物の登記簿謄本等

・相続開始時に自分の居住家屋を相続開始前、所有していたことがないことを証明する書類：相続開始時に居住していた建物の登記簿謄本

・被相続人が相続開始の直前に入居していた住居や施設の名称・所在地等を証明する書類：施設へ入居する際に作成した契約書の写し

(2)特定居住用宅地等

・法人の定款

・法人の相続開始の直前の発行済株式の総数または出資の総額等を記載した書類

(3)特定居住用宅地等

・被相続人等が相続開始日まで3年を超え、特定貸付事業を行っていた事実証明の書類：所得税の確定申告書、賃貸借契約書

相続における小規模宅地等の特例の適用面積と減額率の計算方法とは？

ここでは特例を利用した場合の相続税評価額の減額率や、計算方法をみてみましょう。

宅地の種類ごとの減額率等

本特例が適用される面積・減額率は、宅地の種類ごとに違ってきます。下表をご覧ください。

減額率は50%〜80%になっています。

計算方法

具体的な事例をあげて、相続税評価額の減額率を計算してみましょう。

計算例1：適用面積以内の場合

特定居住用宅地等を例に、相続税評価額の減額率を算定します。

・面積：250㎡

・相続税評価額：3,000万円

適用面積330㎡に収まるので、宅地の全てに減額率80%を適用できます。

3,000万円×80%＝2,400万円

相続税の課税対象は残りの600万円です。

計算例2：適用面積を超えている場合

貸付事業用宅地等を例に、相続税評価額の減額率を算定します。

・面積：300㎡

・相続税評価額：2,100万円

適用面積200㎡を超えるので、宅地の100㎡分は適用対象外です。

面積200㎡に減額率50%が適用されるので

2,100万円×（200㎡/300㎡）×50%＝700万円

相続税の課税対象は残りの1,400万円です。

相続における小規模宅地等の特例が受けられないケースをご紹介！

ここでは小規模宅地等の特例の適用外となるケースを2つ取り上げましょう。

宅地等を引き継ぐ相続人子Aは、被相続人の住所地に住民票しか移していない

被相続人と仲が良い親族でも、生活の本拠が別にあり、住民票だけを被相続人の住所地へ移しているだけでは特例の適用外です。

子Aは申告期限まで宅地等へ居住し、所有している必要があります。また、被相続人と別居していて、被相続人の様子を見に定期的に何回か被相続人宅へ泊まっていた、という場合も適用外です。

なお、子Aではなく被相続人の配偶者が引き継ぐ場合に限っては、無条件で本特例が適用されます。

宅地等を引き継ぐ相続人子Bは以前、対象宅地上の所有家屋を被相続人へ譲っていた

宅地を引き継ぐ子Bがずっと前から賃貸住宅に住んでおり、被相続人に配偶者・同居の相続人がいなかった場合、一見「家なき子特例」を利用し、相続税評価額の減額ができそうに思えます。

しかし、何らかの理由で以前、対象宅地上にある子Bの所有家屋を被相続人へ譲り、相続で譲渡した家屋が再び戻ってきたという経緯なので、家なき子特例は適用できません。

相続における小規模宅地等の特例の注意点を解説！

小規模宅地等の特例の申告を望んでいるのに、いろいろな事情によりなかなか準備が整わないという事態も想定されます。ここでは申告の際の注意点を取り上げます。

特例適用のための手続き期限

小規模宅地等の特例は、相続税の申告と共に相続の開始を知った日の翌日から10か月以内の提出が求められます。

ただし、複数の相続人がおり遺産分割をどうするかで揉めてしまい、相続税の申告期限内に手続きが難しい場合もあります。

期限内の提出が難しいと判断したら、期限内に相続税の申告書と「遺産分割協議の分割見込書」をいったん提出しましょう。

遺産分割協議の分割見込書を添付すれば、相続税の申告書の提出期限から3年間、遺産分割協議書の提出が猶予されます。猶予期間内に遺産分割協議書を提出できれば、小規模宅地等の特例も問題なく適用されます。

介護施設へ入所していた際の証明

特例が適用されるためには、申告の際に次のような事実を証明しなければいけません。

・被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていた

・自宅を賃貸していなかった

・利用していた介護施設が生活の本拠でない

その事実証明のため税務署に基本的な添付書類の他、次の書類を追加する必要があります。

・介護状態に関する証明書類：要介護認定証、要支援認定証、障害福祉サービス受給者証等

・介護施設等の利用内容・期限等が明記された書類：施設入所契約書の写し等

・被相続人の戸籍の附票の写し：本籍地の市区町村役場から取得、なお相続開始以降に作成されたものが必要

小規模宅地等の特例の不明点や疑問点は専門家に相談を

小規模宅地等の特例は適用条件が複雑で、手続きを進める際に困惑する場合も多いです。そんなときは税理士に不明点や悩み事を相談してみましょう。

小規模宅地等の特例の利用は、判断が難しい特例だと言えますので、税理士に必ず確認する必要があります。

税理士の中には相続に精通した「相続診断士」という専門資格を有した方もいます。相続診断士は、相続全般の専門資格を有する人なので、的確なアドバイスが期待できます。

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この記事を監修したのは…

不動産と終活のお悩み解決パートナー

松本　直之（まつもと　なおゆき）

私が宅建士とFP、妻が税理士という組合せで不動産×終活サポート×税務の3本柱で相続や終活の困りごとをワンストップで解決しております。
一般的な不動産会社は「地域密着型」なのに対して、私は「悩み密着型」で、例えば、全国にある実家の空き家の相談に乗っています。
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