相続登記とは？亡くなった人の不動産を相続人名義に移すこと

土地や建物などの不動産を所有していた故人（被相続人）から、相続人が土地や建物を引き継いだ場合、それらの不動産を名義変更（所有権移転登記）します。これを「相続登記」と呼びます。

相続登記が済めば相続した不動産の権利を明らかにでき、相続人は自由にその不動産の売却や賃貸活用等が可能です。

これまで相続登記の期限は明記されていませんでしたが、民法と不動産登記法が改正され2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

相続登記が義務化されると、不動産を引き継いだ相続人は、原則としてその取得を知った日から3年以内に相続登記を行われなければいけません。

期限内に相続登記をしなかった場合、ペナルティ（10万円以下の過料）を課せられるケースもあるので注意が必要です。

相続登記が必要となる3つのパターン

相続登記を行う必要があるパターンは次の3つです。なお、被相続人の遺産が金融資産（現金・預金・債権等）や動産（不動産以外の物）にとどまる場合、いずれのパターンでも不動産資産の相続登記は不要です。

遺言書で不動産を相続した

被相続人が所有不動産を誰に引き継がせるのか遺言書で指定していた場合、引き継ぐ人が相続登記を行います。

原則として遺言書に従い誰が土地や建物を相続するかが決まります。被相続人が亡くなった後、自宅に遺言書が保管されていないかよく確認しましょう。

法定相続で不動産を相続した

法定相続は、民法で明記されている相続人（法定相続人）が法律で決められた持分の割合で相続する方法です。

複数の法定相続人（例：被相続人の配偶者や子等）がいる場合、相続不動産を共有（複数の人が所有）するので、全員で相続登記を行わなければいけません。

遺産分割協議で不動産を相続した

被相続人が遺言書を残さなかった、または遺言書があっても相続人全員の合意があれば遺産分割協議を行うことができます。この遺産分割協議で相続不動産を誰が引き継ぐのかを決めます。

遺産分割協議で遺産を引き継ぐ人が決まったならば、遺産分割協議書を作成しておきましょう。

遺産分割協議書があれば、誰がどんな遺産を相続したのか一目でわかり、話し合いの内容が不明瞭になることもないので安心です。

相続登記5つの手続きの流れ

相続の発生から相続登記を済ませるまで、大きく分けて次の5つのステップで手続きを進めます。

1. 相続の発生
2. 相続人を確定する
3. 遺産をチェックする
4. 相続人と協議
5. 相続登記を行う

以上の5つのステップをそれぞれ説明しましょう。

ステップ1：相続の発生

被相続人が亡くなった場合に相続は発生します。葬儀の準備・式の終了後に被相続人の自宅を探し、遺言書の有無を確認してみましょう。

遺言書が無い場合、法定相続か遺産分割協議で遺産の引継ぎを行います。なお、遺言書ではなく被相続人が「エンディングノート」を作成していた場合も、その内容を確認しましょう。

エンディングノートとは家族への思いや、どんな遺産・負債があるのか、遺産の分け方などを記載しているノートのことです。

エンディングノートには法的な拘束力がないので、そこに遺産の分け方が明記されていても従う必要はありません。しかし、遺産の把握や財産分与の参考になるので、相続を円滑に進めるため活用しましょう。

ステップ2：相続人を確定する

遺産を引き継ぐ相続人には誰がいるのかチェックしましょう。

例えば、被相続人を引き継ぐ人が配偶者・子供の2人だけしかいないと思っていても、油断は禁物です。なぜなら被相続人に離婚歴があり、前婚の元配偶者との間に子がいた場合、その子にも相続権が発生します。

相続権のある人を無視して遺産分割を進めると、最悪の場合は分割のやり直しとなる可能性もあります。

そのため、被相続人の出生から死亡するまでの戸籍謄本（除籍謄本）を収集し、他に相続権がある人はいないかをよく確認しましょう。この書類には前婚の元配偶者や子供も記録されています。

なお、戸籍謄本とは戸籍に記載されている氏名や生年月日、親子関係等が明記された証明書です。一方、除籍謄本とは死亡等によって戸籍から家族全員が抜けた状態の証明書を指します。

戸籍謄本（除籍謄本）は、被相続人の本籍地を管轄する市区町村役場で取得可能です。

ステップ3：遺産をチェックする

被相続人の遺産にはどんな種類があるのか、遺産額はどれほどになるのかを調査しましょう。

被相続人の預金通帳はもちろん、居住していた建物・土地の他に、不動産の賃貸で収益を得ているケースもあります。どんな不動産を所有していたかは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し把握することができます。

ステップ4：相続人と協議

遺言書があり、遺産を引き継ぐ人達に不満も無い場合、その遺言書に従い遺産を分配します。

遺言書が無く、遺産分割に関して協議する必要はないと法定相続人が判断すれば、法定相続を行います。

また、遺産を複数の法定相続人で調整しながら分割したい場合、遺産分割協議が必要です。この協議で、被相続人の不動産を誰が引き継ぐのか慎重に決めていきます。

ステップ5：相続登記を行う

遺言書で被相続人の不動産の引き継ぎを指定された相続人、または遺産分割協議で不動産を取得した相続人は、相続不動産の所在地を管轄する法務局で、不動産の名義変更（登記）手続きを行います。

法定相続のとき複数の相続人が共有不動産を引き継ぐならば、原則として相続人全員が手続きに参加しなければいけません。

手続きが完了すれば、法務局から登記完了証・ 登記識別情報通知書が交付されます。不動産の所有権が明記された重要な書類なので、大切に保管しましょう。

相続登記に必要な5つの書類

相続登記の際は大きく分けて次の5つの書類が必要です。

1. 戸籍関係書類
2. 住所に関する書類
3. 遺産分割協議・遺言書
4. 登記申請書
5. その他の書類

ここでは、それぞれの書類の取得方法について説明しましょう。

戸籍関係書類

被相続人および相続人の戸籍謄本または除籍謄本（戸籍または除籍の記録事項証明書）が必要です。

特に被相続人の場合、出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本を収集しましょう。なぜなら、他に法定相続人がいないことを証明するためです。

一方、不動産を引き継ぐ（名義変更を希望する）側は、被相続人の法定相続人であり、かつ生存している事実を証明するために用意しなければいけません。

戸籍謄本または除籍謄本を取得する場合、被相続人および相続人それぞれの本籍地の市区町村役場で取得します。戸籍謄本の場合は1通450円、除籍謄本の場合は1通750円です。

住所に関する書類

被相続人・相続人の住所に関する書類も必要です。

被相続人の場合はいずれかの住所に関する書類を収集しましょう。

• 住民票の写し：1通200円〜300円、住所地を管轄する市区町村役場で取得
• 住民票の除票の写し：1通300円、住所地を管轄する市区町村役場で取得
• 戸籍の附票の写し：1通300円、本籍地を管轄する市区町村役場で取得

相続人の場合は不動産の相続人全員が住民票の写しを準備します。こちらは正確な住所を登記へ記入するために必要です。住民票の写しは、それぞれの住所地を管轄する市区町村役場で取得します（1通200円〜300円）。

遺言書・遺産分割協議書

法定相続の場合はいずれも不要ですが、被相続人の遺言に従い遺産を引き継ぐときは遺言書、遺産分割したときは遺産分割協議書を提示します。

遺産分割協議書は、相続人全員が印鑑証明書と同じ印（実印）を押し、その印鑑登録証明書を各1通添付することが必要です。印鑑登録証明書は、それぞれの住所地を管轄する市区町村役場で取得します（1通300円）。

なお、遺言書の種類によって次のプロセスを経なければいけません。

• 自筆証書遺言（被相続人が手書きで作成した遺言書）：家庭裁判所で検認する
• 秘密証書遺言（遺言内容を秘密にできる遺言書）：家庭裁判所で検認する
• 公正証書遺言（公証人から作成してもらった遺言書）：検認不要

検認とは遺言書が法律で定められている方式で作成されているか否か、家庭裁判所から確認してもらう作業を言います。

公正証書遺言は公務員である公証人から作成してもらった遺言書のため、信頼性が高く検認は不要です。

登記申請書

不動産の名義変更（登記）を行う際に必要な書類です。書類には登記の目的、被相続人の死亡日、相続人の住所・氏名、相続する不動産の情報等を記入します。

登記申請書用紙は、法務局窓口またはホームページからダウンロードして取得可能です。

その他の書類

登記申請書へ被相続人の不動産情報を記入するため、法務局から登記簿謄本（登記事項証明書）を1通600円で取得します。

また、登録免許税を計算する際に必要な書類である固定資産税評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市区町村役場から1通300円前後で取得します。

相続登記の必要費用は？登録免許税と司法書士依頼料

相続登記に関する費用は、提出する証明書類の手数料だけではありません。下表を参考にしてください。

土地・建物を相続する場合、ともに登録免許税は固定資産税評価額の0.4%分を納税します。例えば、土地・建物の固定資産税評価額がそれぞれ1,000万円なら税額は次の通りです。

• 土地・建物の固定資産税評価額：（1,000万円+1,000万円）×0.4%=8万円

登録免許税は8万円です。

また、不動産の相続人が複数いれば収集するべき書類数は増え、その分手数料は重くなります。

なお、司法書士に相続登記を依頼した場合は報酬も支払う必要があります。それぞれの司法書士事務所で自由に報酬が決められるので、依頼する際は必ず報酬がどれくらいになるか見積もりをしてもらいましょう。

相続登記は自分だけでできる？司法書士に依頼するべき？

相続登記は申請者本人のみでも可能ですが、なかなか申請の時間が取れなかったり、書類の不備で申請がやり直しとなったりするおそれもあります。

登記申請の専門家である司法書士に依頼すれば、豊富な知識と経験があるためスムーズに手続きが進むはずです。

なお、相続登記に関して疑問点・不明点があれば、「相続診断士」へ事前に相談しても良いでしょう。相続診断士は相続全般に深い知識を有するので、適切な助言を行ってくれはずです。

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