不動産取得税の基本と計算方法を理解しよう

ここでは、不動産取得税の基本と、その計算方法を紹介します。

不動産取得税とは？課税対象を確認

不動産取得税は、不動産を取得した際に課される地方税で、個人や法人が都道府県に納めるものです。

不動産を取得する方法には、「購入」「贈与」「相続」があります。しかし、不動産取得税の対象となるのは購入や贈与の場合のみであり、相続の場合は課税されないため、不動産取得税を納税する必要はありません。

税額の計算方法と標準税率を知る

不動産取得税の税額は、次の計算式で求められます。

不動産取得税額＝課税標準額×税率

ここで、課税標準額とはその不動産の固定資産税評価額（評価額）を指し、一般的には実際の取引価格（時価）よりも低い水準に設定されています。土地の場合は通常、時価の約70％、建物の場合は時価の約50～60％が目安となります。

税率は基本的に4％ですが、2027年3月31日までに取得された土地や住宅については特例で3％に軽減されています。この軽減措置には特別な条件はなく、土地や住宅であれば適用されます。

さらに、宅地や宅地と同様の扱いを受ける土地に関しては、同じく2027年3月31日までの取得で評価額の2分の1が課税標準額として適用されます。このように、不動産の種類や取得時期によって、税額が軽減される場合があるため、確認が必要です。

不動産取得税の軽減措置と適用条件を解説

不動産取得税の税額には、軽減措置があります。適用条件とともに解説していきます。

宅地取得時の特例制度を活用

不動産取得税には、宅地を取得した場合に税額を軽減できる特例制度があります。この制度を利用することで、不動産取得税の負担を抑えることが可能です。

通常、不動産取得税の計算は「不動産の固定資産税評価額 × 税率」に基づき、税率は基本的に4％です。しかし、宅地や宅地と同等に扱われる土地を取得した場合は、次の計算式が適用されます。

不動産取得税額＝固定資産税評価額×1/2×3%

この特例により、一般的な計算で求めた税額の半分まで軽減されるため、宅地を取得する際には非常に有効です。

「宅地」とは、登記上「宅地」として登録されている土地のことで、必ずしも住宅用地だけに限りません。宅地として登記されている土地であれば、この軽減措置を幅広く利用できます。

この特例制度の適用期限は2027年3月31日までです。この期限までに取得した宅地が対象となり、宅地かどうかの判定は都道府県が行うため、税務署への申告手続きは不要です。

新築住宅購入時の減税措置を確認

新築住宅購入時にも、軽減措置が利用できます。建物と土地、それぞれについて確認していきましょう。

建物にかかる税金の軽減

新築住宅購入時の建物について、住宅の床面積に応じた要件を満たすことで税額が軽減される制度が設けられています。

住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であれば、軽減措置の対象となります（ただし、戸建以外の貸家住宅は1戸につき40平方メートル以上が必要です）。この面積には、住宅用の車庫や物置も含まれ、増改築の場合は既存の住宅部分と合計した床面積で判断されます。

特に、サービス付き高齢者向け住宅の新築や新築未使用の購入に関しては、取得期間に応じて床面積の要件が異なります。

• 2023年4月1日～2025年3月31日に取得：1戸あたり30平方メートル以上160平方メートル以下
• 2021年4月1日～2023年3月31日に取得：1戸あたり30平方メートル以上180平方メートル以下
• 2017年4月1日～2021年3月31日に取得：1戸あたり30平方メートル以上210平方メートル以下

また、住宅の価格に応じて、1戸につき1,200万円が控除されます（価格が1,200万円未満の場合はその金額が控除対象）。さらに、認定長期優良住宅（耐久性や安全性が基準を満たす住宅）を取得した場合には1戸あたり1,300万円の控除が適用され、これは2026年3月31日までに取得した認定長期優良住宅に対して有効です。

軽減措置を受けるには、条件を証明する書類を添えて特例適用申告書を県税事務所に提出する必要があります。詳しくは、取得した不動産の所在地を管轄する県税事務所に問い合わせるとよいでしょう。なお、二世帯住宅など各区画が物理的および利用上の独立性を持つ場合、それぞれが独立した住宅としてみなされ、区画ごとに控除が適用されます。

土地にかかる税金の軽減

新築住宅の敷地として土地を取得した場合、不動産取得税の減税措置を受けることができます。適用条件は以下の通りです。

• 土地取得から2年以内に住宅が建築されていること（ただし、2026年3月31日までに取得した場合は3年以内、知事が認定した特別な事情がある共同住宅などの場合は4年以内）
• 土地取得の1年以内に住宅が新築されていること
• 自分が住むための新築未使用住宅（1998年4月1日以降に建築）を、土地の取得前後1年以内に取得していること（同時取得も含む）
• 新築未使用住宅とその敷地を、新築後1年以内に取得していること（同時取得も含む）

これらの条件を満たした場合、不動産取得税から次のいずれか高い方の金額が控除されます。

• 45,000円
• 土地1平方メートルあたりの評価額×住宅の床面積の2倍（上限200平方メートル）×3％

軽減措置の適用を受けるには、条件を証明する書類と共に特例適用申告書と減額申請書を県税事務所へ提出する必要があります。詳しくは、不動産所在地の県税事務所までお問い合わせください。

また、取得した土地の上に住宅が建築された場合、所有者が変わっても減税措置が適用されます。さらに、2027年3月31日までに取得された宅地については、「土地1平方メートルあたりの価格」は評価額の半額が基準になります。

中古住宅取得時の減税措置を把握

中古住宅を取得する際も、不動産取得税の軽減措置が適用される場合があります。ここでは、建物と土地に対する軽減措置について詳しく見ていきましょう。

建物にかかる税金の軽減

不動産取得税は、以下の計算式に基づいて算出されます。

不動産取得税＝（固定資産税評価額―控除額）×3%

控除額は建物の築年数により異なり、東京都の場合は以下の基準が設けられています（都道府県によって金額が多少異なる場合があります）。

• 1997年4月1日以降に新築：1,200万円
• 1997年3月31日以前：1,000万円
• 1989年3月31日以前：450万円
• 1985年6月30日以前：420万円
• 1981年6月30日以前：350万円
• 1975年12月31日以前：230万円
• 1972年12月31日以前：150万円
• 1954年7月1日〜1963年12月31日：100万円

建物にかかる減税措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 購入目的が自宅またはセカンドハウスであること（賃貸用は対象外）
• 建物の床面積が50㎡以上240㎡以下

次のいずれかに該当すること

• 1982年1月1日以降に建築された住宅
• 1982年以前の建築で、新耐震基準に適合している、または既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
• 新耐震基準に適合していない場合、入居前に新耐震基準に適合する改修を行うこと

土地にかかる税金の軽減

土地にかかる不動産取得税は、次の計算式で求められます。

不動産取得税＝（固定資産税評価額×1／2×3%）―控除額

控除額は、以下の2つのうちいずれか高い方が適用されます。

• 45,000円
• （土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（住宅の課税床面積 × 2、上限200㎡）× 3%

土地に対する減税措置の適用を受けるには、次の条件を満たす必要があります。

• 建物に対する軽減要件を満たしていること
• 土地取得から1年以内にその土地上にある住宅を取得する（先に土地を取得した場合）
• 建物を先に取得した場合は、1年以内にその建物がある土地を取得すること

これらの減税措置を活用し、中古住宅取得時の税負担を軽減しましょう。手続きには必要書類をそろえ、県税事務所に申告することが必要です。

その他の特殊ケースにおける軽減措置

新築住宅、中古住宅のほかにも、軽減措置が利用できる場合があります。以下で具体的に説明します。

二世帯住宅を新築する場合の取り扱い

二世帯住宅で、不動産取得税の軽減を受けるには、各世帯の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下で、居宅要件を満たしている必要があります。この要件を満たす場合、1世帯ごとに評価額から1,200万円が控除され、残額に3％の税率をかけた金額が不動産取得税となります。したがって、二世帯住宅の場合、控除額は最大で1,200万円 × 2世帯分の2,400万円となります。

また、認定長期優良住宅の場合は控除額が1世帯あたり1,300万円に増額され、2世帯分で最大2,600万円の控除が適用されます。

なお、二世帯住宅として軽減措置を受けるには、独立した生活空間が各世帯に確保されている必要があります。具体的には、各世帯に「玄関」「台所」「便所」が備わっており、世帯間に通路がある場合は扉などで仕切られていることが求められます。ただし、風呂については世帯ごとに設置されている必要はありません。

既存所有地に新築する場合の扱い

既存所有地に住宅を新築する場合、不動産取得税の軽減措置を受けるためには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

• 新築する住宅が「住宅の軽減措置」の適用要件を満たしていること。
• 土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、住宅が完成するまでその土地を継続して所有していること（この場合、住宅を新築する人は問いません）。

これらの条件を満たすことで　次のいずれか大きい方の額を上限に税額が減額されます。

• 45,000円
• 住宅の床面積の2倍（200平方メートル限度）に相当する土地の価格の2分の1に3％を乗じた額

公共事業関連で代替不動産を取得する場合の軽減

公共事業のために不動産を手放した人が、その代わりとして新たな不動産を取得する際には、不動産取得税の軽減措置が受けられる場合があります。この軽減を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。

まず、取得時期に関しては、譲渡や収用があった日から2年以内に代替不動産を取得するか、もしくはその前の1年以内にすでに取得していた場合が対象となります。

軽減内容としては、譲渡・収用された不動産の固定資産税評価額に相当する金額が代替不動産の価格から控除されるか、その評価額に税率をかけた金額が不動産取得税から差し引かれる仕組みになっています。

この軽減措置が適用される公共事業は、「土地収用法」第3条で定められた事業や、その他の法律で収用が認められている事業に限られます。

また、軽減措置を受けられる対象者には、以下が含まれます。

• 公共事業のために不動産を収用され、補償金を受け取った人
• 公共事業を行う事業者に不動産を譲渡した人
• 公共事業の収用や譲渡の対象となった土地にあった建物について、移転補償金を受け取った人
• 地方公共団体や土地開発公社、都市再生機構に、公共事業で使われることが確実と認められる不動産を譲渡した人

なお、軽減措置は、譲渡・収用の当事者本人が代替不動産を取得した場合に限られます。同居している家族が代わりに取得した場合は対象外となりますのでご注意ください。

買取再販物件を購入する場合の軽減措置

宅地建物取引業者が買取再販で扱う住宅を購入する際には、不動産取得税の軽減措置を受けられる場合があります。この軽減措置を利用するためには、業者が既存住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に、自己居住用として個人に販売する必要があります。以下に軽減内容と適用条件をまとめています。

まず、住宅部分の不動産取得税は、業者が購入した住宅の評価額から築年数に応じた控除額を差し引いたうえで、税率をかけて減額されます。控除額は、1997年4月1日以降に新築された住宅で1,200万円、1989年4月1日から1997年3月31日までの住宅で1,000万円、それ以前の建物は建築年次に応じて段階的に減額額が定められています。土地部分についても軽減措置があり、住宅の敷地となる土地に対し、45,000円または「土地1㎡あたりの評価額 × 1/2 ×（住宅の床面積の2倍、上限200㎡）× 3％」のいずれか大きい額が税額から減額されます。この措置の適用期限は2025年3月31日までです。

軽減措置を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。まず、対象となる住宅は宅地建物取引業者によって買取再販用に取得されたもので、販売対象が50㎡以上240㎡以下の個人用住宅である必要があります。また、耐震性に関しては、1982年以降に新築された住宅か、耐震基準に適合していると証明された住宅であることが求められます。耐震性の証明方法には「耐震基準適合証明書」や「住宅性能評価書」などがあり、いずれかの証明書を用意する必要があります。

さらに、リフォーム工事についても要件が定められており、取得から2年以内にリフォーム工事を実施し、販売することが条件です。また、リフォーム費用が建物価格の20%以上、または300万円以上であることが必要で、耐震工事やバリアフリー改修、省エネ改修といった特定の工事を行わなければなりません。

追加条件として、住宅が既存住宅売買瑕疵保険に加入しているか、「安心R住宅」制度の基準を満たしている場合も軽減対象になります。

不動産取得税の申告から還付までの流れ

ここでは、実施に不動産取得税を申告し、還付を受けるまでの流れを説明します。

不動産取得後の申告義務と期限を確認

不動産を取得した場合、その取得の経緯によっては不動産取得税の申告義務が発生するケースと、申告が不要なケースがあります。

以下のような方法で不動産を取得した場合は、申告義務があり、不動産取得税の支払いが必要です。

• 土地や家屋の購入
• 新築による家屋の建築
• 贈与（有償・無償問わず）による取得
• 等価交換による不動産取得

これらのケースでは、不動産の登記の有無に関わらず、不動産取得日から管轄する都道府県税事務所が定めた期限以内に不動産取得申告書と必要書類を提出する必要があります。
申告期限をしっかりと確認しましょう。

一方で、次のような方法で不動産を取得した場合は、不動産取得税の申告義務はありません。

• 相続（相続人以外への遺贈は除く）での取得
• 土地改良事業や土地区画整理事業に伴う換地の取得
• 公共用の道路用地などとして取得した不動産
• 法人の合併または一定の分割による取得
• 学校法人や宗教法人が本来の事業に利用するための不動産取得

個人の場合、特に相続で取得した不動産については申告義務がないと覚えておくと便利です。

税金納付の手順と注意すべきポイント

不動産を取得した後は、不動産取得税の納税手続きを行う必要があります。ここでは、その流れと重要な注意点について説明します。

まず、不動産を取得したら、30日から60日以内を目安に税事務所へ申告を行います（期限は都道府県によって異なるため、確認が必要です）。

申告に必要な書類は各地の税事務所のサイトからダウンロードでき、郵送での申告も可能です。申告の際には、土地の場合は地番や地積、家屋の場合は床面積などの情報が求められるため、登記書類や建築図面を参照しながら記入しましょう。

なお、申告をしないと不動産取得税の軽減措置が受けられない場合があり、正当な理由なく申告を怠ると過料が科されることもあるため、必ず期限内に行うことが大切です。

申告後、都道府県から納税通知書が届きます（通常、取得後6カ月から1年以内）。通知書には支払期限が記載されていますので、その期日までに税事務所や金融機関、郵便局で支払いを済ませましょう。多くの自治体では、クレジットカードや他の決済手段も用意されています。非課税のケースでも納税通知書が届く場合があるため、その際は記載された問い合わせ先に確認し、納税の必要性を確認すると安心です。

また、納期限を過ぎると延滞金が発生し、支払いが滞ったまま放置すると最終的に差押えなどの措置が取られる可能性もあります。期限通りに納付が難しい場合には、分納などの対応も可能なケースがありますので、事前に相談することをお勧めします。

軽減措置を受けるための申請手続き

住宅を取得した際に、不動産取得税の軽減措置を受けるには、管轄の県税事務所へ必要書類を添えて申請を行う必要があります。申請に必要な書類は「不動産取得税申告書」のほか、取得状況に応じた書類も求められます。

以下に、主な必要書類をまとめていますが、場合によって追加書類が求められることもあるので、詳細は県税事務所にご確認ください。

1. 新築住宅（保存登記済み）の場合
   • 不動産取得税の納税通知書
   • 住宅の登記事項証明書（または登記簿謄本）
2. 新築住宅（所有権移転登記の場合）
   • 不動産取得税の納税通知書
   • 住宅の未使用証明書
   • 住宅の登記事項証明書（または登記簿謄本）
3. 新築住宅（未登記）の場合
   • 不動産取得税の納税通知書
   • 建築完了検査済証
   • 住宅の確認済証（建築確認通知書）および確認申請書の副本（第2面から第4面）
4. 中古住宅を取得した場合
   • 不動産取得税の納税通知書
   • 住宅の登記事項証明書（または登記簿謄本）
   • 市町村長が発行する「住宅用家屋証明書」または住民票

これらの書類を揃えて申請することで、不動産取得税の軽減措置を受けられる可能性があります。

還付申請の方法と必要な書類

軽減措置によって税額が減額される可能性がある場合でも、一度は届いた納付書を使用して不動産取得税を納付する必要があります。その後、軽減措置の適用を受ける要件を満たしている場合には、不動産取得税の還付を申請できます。

還付を受けるには、最初に申告を行った県税事務所へ不動産取得税減額申請を行います。以下は、還付手続きに必要な書類です。

• 不動産取得申告書（または報告書）
• 住宅用土地に係る不動産取得税減額申請書
• 住宅の登記事項証明書（登記簿謄本など）
• 土地の売買契約書や売買代金領収証の写し
• 印鑑（認印で可）

不動産取得申告書や減額申請書は、市町村役場または県税事務所で入手可能です。また、インターネットからもダウンロードできます。

不動産取得税が免税・免除される条件

不動産取得税は通常、不動産を取得すると課税されますが、特定の条件を満たす場合は免税や免除が適用されます。以下では、免税となるケースと公共目的による免除措置について詳しく説明します。該当する場合は、不動産取得後に「不動産取得税非課税申告書」を提出することで手続きを行います。

免税となるケースをチェック

不動産取得税がかからない主なケースを紹介します。

１．相続による不動産の取得
相続で取得した不動産は非課税です。通常、不動産取得税は購入や贈与、増築による価値向上に対して課税されますが、相続による取得は唯一非課税となるケースです。

ただし、相続人以外の人が受け取る「特定遺贈」による取得は課税対象です。法定相続人であれば特定遺贈でも非課税になります。また、生前贈与は相続ではないため、不動産取得税が発生します。

２．不動産の価格が免税対象となる場合
取得した不動産の価格が一定額以下である場合、非課税の対象になります。以下に該当する場合は、不動産取得税が免除されます。

• 土地：10万円未満
• 新築・増築・改築した建物：23万円未満
• その他の建物：12万円未満

ただし、免税対象の土地と隣接する土地を1年以内に取得した場合、合算して評価されるため、免税基準を超えると課税されます。同様に、建物も隣接する建物と合併して取得した場合には再評価される場合があります。

３．特定の法人による事業用の不動産取得
学校法人、宗教法人、社会福祉法人などが本来の事業に使用する目的で不動産を取得した場合、非課税となります。具体例として、学校法人が教育施設用の不動産を取得する場合や、宗教法人が境内や宗教施設として使用する不動産の取得が含まれます。

ただし、これらの法人でも事業目的以外の不動産取得には課税されます。

４．法人の合併または分割による不動産取得
法人の合併や会社分割によって不動産を取得した場合、不動産取得税は課税されません。これは、所有者が変わるだけで新規の取得ではないとみなされるためです。

ただし、分割による取得の場合、非課税措置を受けるには金銭が交付されないなどの条件を満たす必要があります。

公共目的で譲渡する場合の免除措置

土地区画整理で新たに与えられる換地や、公共の道路として利用される私道などの取得は非課税です。公共用の道路とは、一般的に広く利用される私道などが該当し、公道とつながって住民が自由に利用できる道も非課税対象になります。

税負担軽減効果を試算し活用する方法

ここでは、税負担軽減効果を試算し活用する方法を解説します。

軽減措置適用前後の税額を比較

まずは軽減措置適用前後の税額を比較してみましょう。東京主税局の税額計算ツールが便利です。
また、軽減制度が適用される場合の計算式も東京主税局のウェブサイトに一覧が載っているので、参考にしてみてください。

効果的に税負担を軽減する戦略

不動産取得税には、さまざまな軽減措置が設けられており、条件に合うように計画を進めることで、税負担を抑えることが可能です。

まず、新築住宅を建てる際には、軽減措置の要件を確認して条件を満たすように設計することが大切です。中古住宅を購入する場合も、軽減措置が適用される物件を選ぶなど、事前の準備が税負担の軽減につながります。

さらに、取得する土地の評価額が一定額未満であれば免税対象になることがあります。大きな土地を取得する場合、分割購入で免税額を超えない範囲で取得することで、免税の対象になる場合があります。

また、不動産取得税が非課税となるケースもあるため、取得方法による非課税条件についても確認しておきましょう。

軽減措置や免税措置を受けるためには、申請期限内に必要書類を提出することが不可欠です。取得前に要件を確認し、申告書や証明書を整えましょう。

行政への手続きと問い合わせ先案内

不動産取得税について疑問がある場合は、まず不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に問い合わせましょう。

申請書類の提出先を確認

不動産取得税の申請書類は、物件が所在する地域を管轄する都道府県税事務所に提出します。なお、未登記の物件を取得した場合も、申告が必要ですので、忘れずに申請を行いましょう。

不動産取得税に関する相談窓口を利用

不動産取得税に関する相談は、各都道府県の窓口で受け付けています。

東京の場合は、東京都庁　主税局資産税部　固定資産課が問い合わせ窓口です。

• 電話番号：03-5388-3009
• 所在地：東京都庁第一本庁舎23階北側（都庁内線 28-451～2）

他の都道府県についても、「○○県 不動産取得税 相談窓口」で検索すると。問い合わせ先がわかるので、調べてみてください。

不動産取得税を賢く軽減するためのポイント

不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する重要な税金で、特に住宅購入や贈与の際に支払義務が発生します。しかし、さまざまな軽減措置や免除制度が設けられており、それらを理解し、正しく手続きを行うことで税負担を大幅に軽減することが可能です。本記事では、不動産取得税の基本から、軽減措置や還付申請の流れについて詳しく解説しました。

不動産取得に伴う税負担を少しでも抑えたいとお考えの方は、事前に必要な手続きを把握し、都道府県の税務窓口での相談や、適用条件をしっかり確認して準備を整えておくことが大切です。
不動産取得税についてさらに詳しく知りたい方や、具体的な手続きでお困りの方は、専門家によるサポートが受けられる「円満相続ラボ」にぜひお問い合わせください。円満相続ラボでは、相続に関する基本知識やトラブル回避の方法を分かりやすく紹介し、安心して税務や手続きに臨めるようお手伝いしています。

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