【記事内容を動画で解説】

抵当権とは？不動産担保の基本をわかりやすく解説

抵当権の仕組みと役割

抵当権とは、不動産を担保にとり優先的に弁済を受けられる権利です。金融機関が貸付けの際に土地や建物に設定します。

返済が滞った場合、抵当権者は対象不動産を競売にかけ、売却代金から他の債権者より優先的に弁済を受けられます。返済が滞りなく行われている間は実行されません。

例：Aさんが住宅ローンを申し込むと、金融機関は貸倒れに備えAさんの新築建物と土地に抵当権を設定します。返済が滞れば抵当権を実行し競売にかけて回収します。

【重要】抵当権と根抵当権の主な違いとは？

登記に「根抵当権」と記載される場合があり、両者は性質が異なります。

• 抵当権：特定の1債権（例：住宅ローン3,000万円）を担保。返済で残債が減り、完済すれば抹消できる。
• 根抵当権：定めた「極度額」の範囲内で継続的に発生する複数債権をまとめて担保。事業資金などで使われ、一度完済しても枠が残る。

住宅ローンは抵当権、事業用融資は根抵当権が多く、抹消手続きも異なります。まずどちらが設定されているか登記で確認します。

不動産の抵当権を確認する3つの方法と選び方

方法1：法務局の窓口で「登記事項証明書」を取得する

登記事項証明書（全部事項証明書）は全国の法務局で取得でき、資格不要・他人名義でも誰でも請求できます。窓口の請求用紙に不動産の所在や地番（建物は家屋番号）を記入して提出します。法務局の認証印が付いた正式な書類が必要な場合はこの方法を選びます。手数料は1通600円です。

方法2：オンラインで「登記情報」を取得する

「登記情報提供サービス」ならオンラインで登記情報を確認できます。認証は付きませんが有無の確認には十分です。会員登録のほか一時利用も可能で、全部事項は1通331円です。（2026年4月1日改定）認証付きの登記事項証明書も「登記・供託オンライン申請システム」で請求できます。

方法3：司法書士などの専門家に調査を依頼する

抵当権者が個人で連絡先不明、古い抵当権の経緯が不明といった複雑なケースは司法書士への依頼が確実です。費用はかかりますが、権利関係の把握から抹消手続きまで一貫して任せられます。

【比較表】各確認方法のメリット・デメリット・費用

確認方法ごとに費用や特徴が異なります。目的に応じて選びやすいよう、主な方法を整理しました。

確認だけが目的なら登記情報提供サービス、公的な証明として認証が必要なら登記事項証明書を選びましょう。なお、オンライン請求の手数料（窓口受取480円・郵送受取500円）は、書面請求（窓口の600円）よりも安く設定されています。

登記事項証明書（登記簿謄本）で抵当権を確認する全手順

どの種類を取得すべき？登記事項証明書4つの違いと選び方

• 全部事項証明書：過去から現在まですべて記載。抵当権確認は基本これ。
• 現在事項証明書：現在効力のある登記のみ。
• 一部事項証明書：特定の権利部分のみ。
• 閉鎖事項証明書：閉鎖された登記記録。

全体を把握したい場合は全部事項証明書を取得すれば間違いありません。

登記事項証明書の見方｜見るべきは「権利部（乙区）」

登記事項証明書は「表題部」と「権利部」の2段構造で、権利部は「甲区」「乙区」に分かれます。

• 表題部：所在、地番、面積などの物理的状況
• 権利部（甲区）：所有権に関する事項（所有者・差押えなど）
• 権利部（乙区）：所有権以外の権利

抵当権は「権利部（乙区）」に記載されます。 まず乙区に記載があるか確認します。乙区自体がなければ抵当権は設定されていません。

「権利部（乙区）」の各項目の読み解き方

• 順位番号：登記された順番。優先順位を表す
• 登記の目的：「抵当権設定」など
• 受付年月日・受付番号：登記された日付と番号
• 原因：設定の原因（例：◯年◯月◯日金銭消費貸借同日設定）
• 債権額：担保された借入額
• 利息・損害金：約定利率や遅延損害金の利率
• 債務者：借入れをした人
• 抵当権者：金融機関などの貸主
• 共同担保：他の不動産も担保にしている場合の表示

「いつ・いくらで・誰が借り・誰が貸したか」を読み取れます。ただし債権額は設定当時の金額で現在の残債とは異なります。正確な金額は債権者の金融機関に問い合わせます。債権者が個人で連絡先不明なら弁護士・司法書士に相談しましょう。

複数の不動産が担保に？「共同担保目録」の確認も忘れずに

土地と建物の両方を担保にする場合など、複数不動産が同一債権の担保になることがあります。乙区に「共同担保目録」の番号が示され、取得するとセットで担保に入った不動産を一覧で確認できます。一方だけ見て安心せず、共同担保目録も確認しましょう。

下線が引かれていたら？抹消済みの抵当権の見分け方

乙区の記載に下線が引かれている場合、その抵当権は抹消済みです。下線のない記載が現在も効力を持ちます。下線の有無を必ず確認しましょう。

抵当権を確認した後の目的別アクションプラン

ローン完済済みの場合：抵当権抹消登記の手続きを進める

完済しても抵当権が残っている場合、抹消登記をしなければ自動的には消えません。 完済時に金融機関から送られる書類を使い、速やかに抹消登記を行いましょう。自分で進めることも可能です。

ローン返済中の場合：売却や借り換えの準備をする

残債を金融機関に確認します。売却するなら売却代金で残債を完済して抵当権を抹消する段取りを組みます。借り換えも既存抵当権の抹消と新たな設定が同時に必要になるため、早めに相談しましょう。

抵当権がなかった場合：安心して取引を進められる

乙区に記載がない、または下線で抹消済みであれば担保による制約はなく、相続や売却を安心して進められます。

【自分でできる】ローン完済後の抵当権抹消登記の具体的な手順

法務省の登記統計によると、2023年（令和5年）の抵当権抹消の登記件数は土地928,012件・建物952,118件で合計約188万件です（e-Stat 政府統計の総合窓口（法務省）2023年）。手順は次のとおりです。

STEP1：金融機関から必要書類を受け取る

完済すると、金融機関から抹消に必要な書類一式（登記原因証明情報（弁済証書・解除証書など）、登記識別情報または登記済証、委任状、金融機関の代表者事項証明書など）が交付されます。揃っているか確認します。紛失すると再発行が必要で手続きが複雑化するため、速やかに進めましょう。

STEP2：登記申請書を作成する

法務局の様式に従い、抵当権抹消登記申請書を作成します。不動産の表示、抹消する抵当権の受付年月日・受付番号、申請人などを記載します。書式や記載例は法務局のウェブサイトで確認できます。

STEP3：法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）

申請書と添付書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。窓口・郵送のほか「登記・供託オンライン申請システム」でオンライン申請も可能です。操作手引書も公開されています。

抵当権抹消登記にかかる費用（登録免許税など）

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。自分で手続きすれば登録免許税と書類取得の実費で済みます。司法書士に依頼する場合は別途報酬（数千円〜2万円程度が目安）が加わります。

【ケース別】抵当権を確認する際の注意点

相続で所有者が変わっても抵当権は自然に消滅しません。

相続した不動産の場合（借金の相続リスク）

完済済みで抵当権だけが残るなら抹消できますが、借金が残っていれば抵当権は抹消できず、借金も相続人に引き継がれます。 相続後に返済できなければ競売にかけられるおそれがあります。借金を引き継ぎたくない場合、自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄または限定承認の申述ができます。プラスの財産も引き継げなくなる点に注意し、早めに専門家へ相談しましょう。

古い抵当権は特に注意が必要です。抵当権者の会社が解散し代表者の所在も不明な「休眠抵当権」では抹消が極めて煩雑になります。2023年4月改正法で、解散法人を相手方とする休眠抵当権の簡易な抹消手続が新設。清算人の選任申立てが必要になることもあります。定期的に登記情報を確認しましょう。

不動産を売買する場合（売主・買主それぞれの視点）

抵当権つきの不動産は買い手がつきにくいのが実情です。売却は可能ですが、借金が売却益を上回り抵当権を抹消できなければ売却後も残り、最悪の場合は競売にかけられます。売主は売却前に抵当権の抹消を、買主は登記上の有無を必ず確認しましょう。

住宅ローンを完済したのに抵当権が残っている場合

完済しても抹消登記をしなければ抵当権は消えず、放置すると将来の売却や相続でトラブルになります。抹消書類を紛失し金融機関が合併を繰り返していると再発行が煩雑になり、売却に支障が生じます。

個人間の金銭貸借で設定した抵当権はさらに注意が必要です。完済済みでも抵当権者と連絡が取れず、最終的に抵当権設定登記抹消登記手続請求訴訟を経て抹消に至るケースもあります。完済したら相手の協力のもと速やかに抹消登記を行うことが予防策です。

抵当権の確認や抹消で困ったときの相談先

登記の専門家「司法書士」

抵当権の設定・抹消登記の専門家は司法書士です。書類作成から法務局への申請まで一貫して任せられます。手続きが複雑な場合や書類紛失時は直接相談するとスムーズです。

相続が絡むなら「相続診断士」も選択肢に

相続が絡む案件なら相続診断士への相談も選択肢です。必要な情報をヒアリングし、そのケースに適した専門家を紹介できます。

まずは無料相談を活用しよう

「どこに相談すればいいか分からない」段階でも、無料相談を活用すれば方向性が見えます。一人で抱え込まず、まずは相談してみましょう。

【無料相談】相続に関するお悩みは相続診断士へ

この記事を監修したのは…

北松戸ファミリオ法律事務所 代表弁護士

鈴木　秀一（すずき　ひでかず）

相続などの家庭に関わる問題は法律的な問題の複雑さがあることはもちろん、家族関係における感情的な行き違いが問題をさらにこじらせる傾向が特に顕著にみられます。当事務所では心理カウンセラーや、元家庭裁判所調査官などと連携態勢を取り、法律面に加え心理的問題についてもアプローチしながら、トータルとしての問題解決の実現を目指しています。

「家族のお悩みを、まるごと笑顔に」できるよう、親身にご相談者様と向き合い、ご心配やお悩みの解決に向けて全力でお手伝いさせて頂きます。

サイトURL：https://familio.jp/