そもそも相続登記とは？誰が申告する？

相続登記とは、不動産の所有者（被相続人）が亡くなったとき、不動産を引き継ぐ人に名義を変更する手続きのことです。

相続登記は被相続人の不動産を引き継ぐ人が、法務局に登記申請を行います。

不動産を引き継ぐ人は被相続人の遺言で指定されている場合もあれば、法定相続や遺産分割協議で決定される場合もあります。

相続登記の申請方法をわかりやすく解説！

相続登記の申請方法には窓口、郵送そしてオンライン申請の3つがあります。それぞれの手順について解説しましょう。

窓口申請

相続不動産の住所地を管轄する法務局にて、次の手順で申請を進めます。

1. 必要書類の収集
2. 相続登記の申請書に必要事項を記入し、押印
3. 申請書・必要書類を法務局に提出・登録免許税の納付
4. 手続き完了後、登記完了証・ 登記識別情報通知書が交付される

なお、申請の際には申請書の他、様々な提出書類が必要です。

• 相続人全員の戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
• 相続人全員の印鑑登録証明書：各住所地の市区町村役場で取得、1通200円
• 不動産相続人の住民票：住所地の市区町村役場で取得、1通200円
• 被相続人の戸籍謄本（改製原戸籍、除籍謄本）：出生から死亡までを収集、本籍地の市区町村役場で取得、1通450円～750円
• 被相続人の住民票の除票：住所地の市区町村役場で取得、1通200円
• 固定資産評価証明書：不動産所在地の管轄法務局で取得、1通200円～300円
• 収入印紙：郵便局・コンビニ等で取得
• 遺言書または遺産分割協議書：法定相続の場合は不要
• 委任状：代理申請する場合に必要

郵送申請

郵送申請も窓口申請と同様に必要書類を準備し、相続不動産の住所地を管轄する法務局に申請します。

封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と明記し、書留郵便により送付しましょう。

返信用封筒と切手を同封すれば、登記識別情報通知書・完了証や原本還付手続きを行った添付書類が、本人限定受取郵便で返送されます。

オンライン申請

オンライン申請は次の手順で進めていきます。

1. オンライン申請に必要な環境を整備：申請者情報の登録・申請用総合ソフトのインストール
2. 申請書作成・必要書類の取集
3. 申請情報へ電子署名付与：マイナンバーカード等を取得
4. 申請情報送信
5. 登録免許税納付：電子納付
6. 書面で作成された添付情報を、法務局に持参か郵送
7. 登記完了証取得

登記申請を迅速に済ませたい場合、オンライン申請はとても便利な方法です。

ただし、申請がオンラインで完結するわけではなく、書面で作成された添付情報を、オンライン申請の受付日から2日以内（初日・休日等を除く）に、法務局に持参または書留郵便等で送付しなければいけません。

相続登記の義務化とは？義務化される理由は？

これまで相続登記は申請期限が明確化されておらず、登記手続きをしなくても罰則等は無いため、申請しない相続人も多い状況でした。

そのため、所有者不明の土地が増えてしまい、不動産売買や空き地の有効活用をしたいとき所有者と交渉できず、なかなか計画が進まないという問題も発生していました。

そこで、民法・不動産登記法が改正され、2024年4月から登記が義務化されるのです。

相続登記の義務化が始まるとどう変わる？改正ポイントを解説！

相続登記の義務化で大きな改正ポイントは次の3点です。

• 相続登記の義務化：相続により不動産を引き継いだ人は、その取得を知った日から3年以内、2024年3月31日以前の未登記不動産は施行日から3年以内が申請期限となる
• 住所・氏名の変更登記の義務化：不動産所有者の氏名・住所・名称について変更があったら変更日の2年以内、法改正以前から住所等が未変更ならば施行日から2年以内に変更する
• 登記手続きの一部が簡略化：法定相続分で遺産分割する場合は不動産取得者単独で手続き可能、遺贈の場合に遺贈を受ける者が単独で申請可能

本改正では登記が義務化されただけでなく、登記手続きの一部が簡略化されました。

相続人全員（または遺言執行者）の協力がないとできなかった名義変更手続きは、不動産の取得者・遺贈を受ける者が単独で申請可能となります。

相続登記の義務化の対象となるものは？

2024年4月からの相続登記の義務化により、相続により不動産を引き継いだ人は、不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければいけません。

その他、2024年3月31日以前の未登記不動産も義務化の対象であり、施行日から3年以内に申請する必要があります。

そのため、過去に被相続人の土地や建物を相続し、相続登記が済んでいるのかわからない人は、今のうちに相続した不動産の確認を進めましょう。

相続登記の義務化が始まる前にやっておくべきこと！

相続した土地や建物の現在の登記情報がどうなっているかをまず確認しましょう。法務局の窓口やオンラインで登記情報の確認が可能です。

登記事項証明書を取得する場合の手数料は次の通りです。

• 書面請求：1通600円
• オンライン送付請求：1通500円
• オンライン請求・窓口交付：1通480円

インターネットで登記情報提供サービスによる登記情報を閲覧（手数料332円）もできます。この登記情報はプリントアウトできるものの、法的な証明力はないので注意が必要です。

相続登記せず放置している相続人は意外と多い！その理由は？

相続登記は以前、明確な期限や罰則もない割に、登記申請にはいろいろな書面を準備するので、手間がかかります。

また、申請の際に登録免許税の納付も必要で、相続不動産の固定資産評価額に0.4％の税率をかけた金額となります。

不動産の評価額が高いと登録免許税も高額になってしまいます。下表を参考にしてください。

そのため、煩雑な手続きと登録免許税がかかるのを理由に、申請を放置する人も多い状態でした。

相続登記を放置し続けるリスクとは？

こちらでは、相続登記を放置すると将来どんな事態となるのかについて解説しましょう。

不動産の活用に支障が出る

不動産を引き継いだ人が名実ともに、不動産の所有者とは認められないので、不動産の活用が思い通りに進まなくなります。

未登記の不動産を売却しようとしても、不動産会社から「未登記の不動産はすぐに売却できない。」と指摘される可能性があります。

不動産売却の前提条件として、相続人への名義変更が必要です。これは不動産を相続人が自由に利用したり、抵当物件にしたりする場合も同様です。

2024年4月以降は罰則が適用される

2024年4月の改正により、所有している不動産を未登記のままでいると過料が課されます。

• 相続登記の期限内に正当な理由がなく登記申請をしない：10万円以下の過料
• 住所氏名変更登記の期限内に正当な理由がなく登記申請をしない：5万円以下の過料

ただし、正当な理由があれば過料は課せられません。また、相続登記をしたいがすぐに申請できない方々向けに新制度も創設されています。

相続登記したいけどすぐには出来ない！対処法を解説！

こちらでは、相続人申告登記と、相続登記に不明な点がある場合の相談先を説明しましょう。

すぐに相続登記ができない場合は「相続人申告登記」をする

遺産分割協議で相続人の話し合いがなかなか進まず、すぐに相続登記が難しい場合もあります。

そんな時は「相続人申告登記」制度を利用しましょう。

本制度で被相続人が亡くなった旨、自らが相続人である旨を申告すると、相続登記申請義務を履行したものとみなされます。

この登記をすれば、法務局の登記官によって登記簿に申告者の氏名・住所等が記録されます。ただし、この制度は登記義務を免れる予備的な手続きなので、やはり放置は厳禁です。

遺産分割協議が成立し、正式に不動産を相続する人が決まれば、その遺産分割日から3年以内に相続登記を行う必要があります。

相続登記で困ったら専門家に相談を

相続登記で相談があったり、忙しくて申請の手続きが進まなかったりしたら、不動産登記の専門家である司法書士に相談しましょう。

相談者にわかりやすいアドバイスが期待でき、登記申請を依頼すればスムーズに手続きも進めてくれます。

なお、相続登記をはじめ相続に関して疑問点・不明点があれば「相続診断士」へ事前に相談するのも良いでしょう。相続診断士は相続全般に深い知識を有するため、適切な助言を行ってくれはずです。

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