小規模宅地等の特例や家なき子の特例とは？

小規模宅地等の特例とは故人が住んでいた土地、事業・賃貸用の土地を相続する場合、一定の要件を満たせば相続税の課税評価額が大幅に減額される制度です。

この減税措置は基本的に故人の配偶者が無条件で、子供などの親族は同居を条件として利用できます。しかし、親族は同居をしなくても、小規模宅地等の特例を利用できるケースがあります。

例外的に同居をしなくても本制度が利用できる措置は、通称「家なき子特例」と呼ばれています。

家なき子の特例を利用するための要件は？要件を全て満たす必要がある！

家なき子特例を利用できれば、親族は小規模宅地等の特例と同じく、相続税の課税評価額の80%を減額できます。しかし、事業・賃貸用の土地には家なき子特例が利用できず、居住用の宅地のみが対象です。

2018年の改正前は次の3要件を満たす必要がありました。

１．故人に配偶者や同居の親族はいない

２．宅地を相続した親族が、その3年前までに自己または自己の配偶者の持家に住んだ経験がない

３．相続した宅地は相続税の申告期限（被相続人が死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内）まで保有している

平成30年の改正で家なき子のルールが変わった？背景も合わせて解説！

家なき子特例は節税対策として、宅地を引き継いだ相続人から利用されるケースが非常に目立ち始めました。これに対応し、2018年の改正で要件の厳格化が図られています。

家なき子特例の要件厳格化の背景

同居の要件が不要で、大幅な節税が期待できる家なき子特例は、相続税の負担を軽減したい相続人に節税対策として注目されています。

例えば、宅地を引き継いだ相続人は自分で購入した持家に住み続け、その名義を自分の子供（故人からみて孫）へ変更し、意図的に持家がない状態にして相続税を軽減するというやり方です。

また、第三者に持家を売却するものの、自分は売却したはずの家に住み続け、実際に所有者となった第三者へ賃料を支払い賃貸物件として利用している状態とする等、節税のため持ち家がない状態を作為的に作る方法も見受けられました。

要件の厳格化の内容

税負担の公平性が失われる事態を招くと考えた政府は、次のように家なき子特例の要件厳格化を図りました。

(1)改正前の要件No.2の厳格化

「宅地を相続した親族が、その3年前までに自己または自己の配偶者の持家」に住んだ経験がないという要件へ、更に「相続人の3親等以内の親族の持家」「相続人と特別の関係がある法人の持家」が追加されました。

この厳格化により、親名義の住居はもちろん自分の子供の名義等に変更しても、家なき子特例の対象外となってしまいます。

(2)要件No.4の追加

新たに「相続開始時の居住家屋を一度も所有したことがない」という要件が追加されています。この要件があるので、売却したはずの家に賃料を払って住み続け、作為的に持ち家がない状態をつくるという方法は認められません。

持ち家の購入手続き中に相続したらどうなる？ケース別の考え方を解説！

家なき子特例の要件は厳格化されましたが、その要件の内容を冷静にチェックすれば、相続人にとって有効な節税措置となります。具体例をあげながら、家なき子特例の利用の可否を解説していきましょう。

家なき子特例が認められるケース

持家の購入は前から決まっていたが、結果的に相続人の死亡後の購入となった（相続開始時から申告期限までに持家を購入した）ケースです。

・被相続人A：配偶者が既に死亡し以後一人暮らし、2022年10月1日に死亡。

・相続人B：2000年6月に独立し、以来ずっと賃貸物件に居住。2021年に持家購入を決意、2022年11月1日に購入。

このケースでは、相続人のマイホームの購入は相続開始の1年前から計画されていたものの、Aが亡くなってから持家を購入しています。相続開始前の3年間に持家へ住んだ経験がないと判断されるため、家なき子特例を受けられます。

内容次第では家なき子特例が認められないケース

相続人が所有していた別荘を他人に貸し、自分は賃貸物件に住んでいたケースです。

・被相続人A：配偶者が既に死亡し以後一人暮らし、2022年10月1日に死亡。

・相続人B：2010年8月2日に別荘を購入、相続開始の3年前から他人へ別荘を貸し出し、自分は賃貸物件に住む。

こちらでは、相続人Bが収益物件である別荘を相続開始の3年前から貸し出し、所有している物件に相続開始前の3年間住んでいないので、本特例が受けられるように思われます。

しかし、次のような経緯で賃貸契約を結ぶ場合が想定されます。例えば相続人Bが3年前から被相続人Aの入院・容体悪化を把握しており、死期が近いことを予測、友人や知人に相続税を軽減したいので借りてもらいたいと懇願し、賃貸契約をしたケースです。

このような事実が判明すれば、あからさまな節税行為とみなされ本特例が認められない場合があります。

家なき子特例が認められるケース

被相続人から宅地を相続したが、そこを賃貸物件で活用したいケースです。

・被相続人A：配偶者が既に死亡し以後一人暮らし、2022年10月1日に死亡。

・相続人B：相続した土地をその後も所有し続け、賃貸物件に活用したいと考えている。

この場合は、相続人Bがずっと相続した宅地の所有を希望しており、相続税の申告期限（被相続人が死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内）まで保有すれば、家なき子特例が認められます。

もちろん宅地を売却してしまうと、相続人Bの所有でなくなるので特例対象外となります。しかし、所有中に賃貸物件として利益を得る行為や、リフォームを行っても所有権の移転にはあたりません。

要件では必ず宅地の上に住まなければいけないということ、賃貸の禁止も要求されていないので、特例の利用は可能です。

申告に必要な書類は？家なき子特例は必要な書類が複雑なので要注意！

家なき子特例は相続税の申告と共に税務署で手続きを進めます。たとえ相続税の非課税が確実であったとしても、特例を利用する場合、相続税の申告は必須となる点に注意しましょう。

家なき子特例の必要書類

納税地を所轄する税務署へ次の必要書類を、被相続人が死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に提出します。

基本的な必要書類

小規模宅地等の特例の申告に必要となる共通の書類は次の通りです。

・相続税の申告書：税務署の窓口または国税庁のホームページで取得

・遺言書の写し：故人が遺言書を残していた場合に必要

・遺産分割協議書の写し：相続人間で遺産分割を決めた場合に必要

・相続人全員の印鑑証明書：1通300円、住所地の市区町村役場で取得

・世帯全員の住民票：1通300円、住所地の市区町村役場から取得

・被相続人の住民票除票：1通300円、最後の住所地の市区町村役場から取得

・被相続人の戸籍謄本（相続開始日から10日以降に作成された書類）：1通450円、本籍地の市区町村役場から取得

・遺産分割協議の分割見込書：遺産分割協議書が相続税の申告期限に間に合わない場合

家なき子特例を利用する際に追加する書類

更に追加で次の3点を揃える必要があります。

(1)戸籍の附票の写し

相続人の過去の住所変遷が明記された書類で、相続開始前3年以内の住所を証明するため必要です。本籍地の市区町村役場から取得します。1通300円で取得できます。

(2)賃貸借契約書

相続人が賃貸住宅に住んでいることを証明するために必要です。ご自宅で大切に保管している賃貸借契約書を準備します。なお、賃貸借契約書を探したが見つからない場合、不動産会社に相談すれば書類の再発行を行ってくれるかもしれません。

(3)相続家屋の登記事項証明書

故人の家屋であった事実を証明するための書類です。家屋の住所地を管轄する法務局で取得します。窓口請求の場合は1通600円、インターネット請求なら1通500円（窓口受取480円）です。

不明な点は専門家に相談を

小規模宅地等の特例や家なき子特例を利用したい場合、いろいろな不明点や疑問も出てきます。そんな時は「相続診断士」へ相談してみましょう。

相続診断士は相続全般の知識を有する専門資格者であり、無料で相談ができるので、相談者の事情に応じた的確なアドバイスが期待できます。

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