住宅取得資金贈与の失敗を防ぐ方法は?特例の手続き方法や注意点、節税対策を解説

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住宅取得資金贈与を受ける際に押さえておくべきポイント
住宅取得資金贈与の非課税制度は、親や祖父母からの贈与を受けて住宅を取得する場合に、贈与税を大幅に軽減できるお得な制度です。
しかし、適用を受けるためには特定の条件や手続きが必要で、贈与のタイミングや申告期限を守らないと非課税の対象外になるリスクもあります。
制度の仕組みと条件をしっかり理解し、スムーズに手続きを進めることで、税負担を抑えながら住宅取得を成功させましょう。
住宅取得資金贈与の基本と非課税制度
贈与税とは、贈与者からお金や物品をもらった受贈者(贈与を受け取った人)に課せられる税金です。
贈与されたら無条件で贈与税が課せられるわけではなく、贈与された金額が年間110万円を超えなければ基本的に非課税となります(暦年贈与)。
ただし、子どもや孫に対して父母や祖父母が住宅資金を贈与する場合は、非常に多額の資金となる場合が多く、受贈者である子どもや孫が重い税負担に苦しむ可能性はあります。
そのため、家族間での円滑な資金贈与ができるよう、国が「住宅取得資金贈与の特例」を設けたのです。本特例を利用すれば最大1,000万円の贈与税が非課税となります。
贈与税の仕組み:資金や不動産も対象
贈与とは、自分の財産を無償で他人に渡すことで、一定額を超える贈与には「贈与税」が発生します。特に親から子どもへの資金贈与や財産譲渡が多く見られますが、すべての贈与が対象となるわけではありません。贈与税は基本的に個人間の財産譲渡に課され、法人からの贈与は贈与税の対象外ですが、所得税や住民税がかかることがあります。親族間の贈与であっても、一定額を超える場合は税が発生するので注意が必要です。
贈与税の対象は現金だけでなく、不動産、預金、株式、車や保険金、ゴルフ会員権など多岐にわたります。贈与が成立するには、贈与者と受贈者の間で「譲る」「もらう」という意思が合致していることが条件となり、口頭での合意でも成立しますが、贈与契約書を作成しておくと証明として有効です。
また、贈与には自由度がありますが、1年間(1月〜12月)の贈与額が一定の基準を超えると贈与税が発生します。贈与の際には、受け取る人の税負担を考慮し、計画的に進めることが大切です。
年間110万円まで贈与税が非課税の暦年課税制度
贈与税は、1年間(1月1日から12月31日)で受け取った財産の合計に対して課されます。この「暦年課税制度」では、年間110万円までの贈与は非課税となる基礎控除額が設けられており、110万円以下の贈与であれば税金がかかりません。この非課税枠を活用することで、手軽に相続税対策ができるため、多くの人が利用しています。
ただし、相続税においては、一部の生前贈与が相続財産に加算されるルールがあります。従来は亡くなる3年前までの贈与が加算対象でしたが、2024年からはこの期間が7年間に延長されます。この変更により、死亡前7年以内に行った贈与は相続財産に含まれ、暦年課税を利用した節税効果が制限される場合があります。
この新ルールによって、暦年課税を活用した節税が難しくなる場面が増え、高齢者にとっては限られた期間での対策がしにくくなる影響も出ています。
直系尊属からの贈与に適用される非課税特例
直系尊属から直系卑属に贈与する場合、以下の非課税特例が適用される場合があります。
1.教育資金の一括贈与制度
子どもの教育資金をまとめて贈与する際、一定額までは贈与税が非課税になります。例えば、学校への入学金や授業料、学用品費用などのために、1,500万円までの贈与が非課税です。
また、塾や習い事、通学定期代などに充てる場合には非課税枠が500万円までとなります。この特例の適用を受けられるのは、2023年3月31日までに30歳未満の子どもに対して、両親や祖父母からの贈与が行われた場合です。
特例の利用には、受贈者が金融機関で「教育資金専用口座」を開設する必要があり、この口座を通じて税務署に届け出を行います。口座内の資金は教育目的の支払い時に引き出せますが、引き出しの際には教育関連費用の領収書を金融機関に提出する必要があります。
2.結婚・子育て資金の贈与特例
結婚式の費用や子育て資金のために一括贈与が行われる場合も、一定額まで非課税とする特例があります。
結婚費用としての贈与には300万円、子育て費用としての贈与には1,000万円までが非課税です。この特例が適用されるのは、2023年3月31日までに20歳以上50歳未満の人が両親や祖父母から贈与を受ける場合に限られます。
利用するには「結婚・子育て資金専用口座」を金融機関で開設し、贈与金はこの口座で管理します。引き出しの際には、結婚や子育て費用にかかった領収書を金融機関に提出する必要があります。
3.住宅取得や増改築資金の非課税贈与特例
子や孫のマイホーム購入や改築のために直系尊属が資金を贈与する場合、一定額まで非課税となる「住宅取得等資金の非課税特例」が適用されます。この特例は2021年4月1日以降の贈与が対象で、最大1,500万円までが非課税になります。
非課税限度額と省エネ住宅の条件
本特例では贈与税の非課税額は省エネ等住宅で1,000万円、それ以外の住宅は500万円と、500万円もの開きがあります。
省エネ等住宅へ該当するには、いずれかの次の基準に適合していなければいけません。
- 断熱等性能等級4以上か、一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上か免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上
つまり、火災や地震に強い住宅、環境に優しい住宅、高齢者に優しい住宅であれば、その分だけ大きな税制上の優遇措置が受けられます。
贈与税非課税制度と相続時精算課税の併用
贈与税の節税対策には、「相続時精算課税」と「住宅取得等資金贈与の非課税制度」を組み合わせる方法があります。
この併用により、最大で3,610万円まで贈与税が非課税となり、大きな贈与額でも税負担を抑えられるため、特に高額な住宅購入資金の贈与に有効です。
内訳として、相続時精算課税制度で特別控除額2,500万円、さらに基礎控除110万円、そして住宅取得等資金の贈与非課税枠1,000万円(高品質住宅の場合)を合わせることで、合計3,610万円までが非課税となります。
暦年課税との併用メリット
相続時精算課税と暦年課税を組み合わせると、年ごとに110万円まで非課税となるため、年間の贈与税負担をさらに軽減できます。特に、住宅購入にあたってまとまった資金を贈与する場合には、贈与者の税負担を効率よく抑える手法として活用されます。
また、相続時精算課税制度は通常、贈与者が60歳以上という年齢制限がありますが、住宅取得等資金贈与の非課税制度を併用する場合、年齢制限が撤廃され、60歳未満でも利用可能です。この特例は2026年12月31日までの贈与が対象です。
相続前3年・7年以内の贈与が相続財産に含まれない場合
相続開始前に行われた一定期間内の贈与は、通常、相続財産に加算されて相続税の対象になります。
2023年までは相続開始前3年以内の贈与が対象ですが、2024年以降はこの期間が順次延長され、最終的には相続開始前7年以内の贈与が相続財産に含まれることになります。
ただし、特定の贈与は、相続開始前の3年または7年以内に行われた場合でも、相続財産に加算されません。主な例外は次のとおりです。
1.配偶者控除の対象となる贈与
配偶者間で居住用不動産の購入資金として贈与が行われ、条件を満たしていれば、最大2,000万円までの贈与税が非課税となる「配偶者控除」が適用され、相続財産に加算されません。
2.直系尊属からの住宅取得資金贈与
父母や祖父母からの贈与で、条件を満たす住宅購入や新築資金の場合、最大1,000万円まで非課税となり、相続財産に含まれません。
3.教育資金の一括贈与
父母や祖父母から30歳未満の子や孫に対して教育資金を贈与する場合、要件を満たせば最大1,500万円まで非課税で、相続財産に加算されません。
4.結婚・子育て資金の一括贈与
父母や祖父母から18歳以上50歳未満の子や孫に、結婚や子育ての資金として贈与が行われた場合、最大1,000万円まで非課税で、相続財産に含まれません。
これらの特例を利用すれば、一定期間内の贈与でも相続財産に加算されず、節税効果を期待できます。
贈与税の申告が必要なケースと申告方法
本特例を利用する場合、贈与税申告は必要であるものの、確定申告の際に都度手続きが必要と言うわけではありません。
ただし、本特例との併用が可能な「住宅ローン控除」も利用したいならば、確定申告を行います。
住宅ローン控除は、最長13年にわたり「住宅ローンの年末時点残高等×0.7%」を所得税・住民税から控除できる制度です。
相続税の申告は、亡くなった方の最後の住所を管轄する税務署へ行います。住所地の税務署がわからない場合は、被相続人の住民票の除票に記載されている住所で確認できます。
申告の方法は、「申告書の直接持参」「申告書の郵送」「e-Taxによるオンライン申告」の3つから選べます。どの方法でも期限内に提出することが重要です。
非課税額以内でも申告が必要な理由
相続税が非課税となる場合でも、申告が必要なケースがあります。それは、特例を適用することで相続税が0円になる場合です。
このようなケースでは、特例を利用した結果非課税となったことを税務署に明確に示す必要があります。
申告を怠ると、特例の適用が認められず、本来の税額が課税される可能性があるため、必ず申告しましょう。
また、申告を行わない場合、無申告加算税や延滞税といったペナルティが発生することもあります。
贈与のタイミングに注意するべき理由
住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する際、贈与のタイミングには特に注意が必要です。この特例では、贈与を受けるのは居住開始前である必要があり、居住開始後に贈与を受けると対象外となってしまいます。
また、特例を適用するには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居への居住を始めることが原則条件です。新築を予定している場合など、土地の手付金や工事費の契約金が早期に必要となるケースもあるため、この期限までに居住を開始できるかを事前に確認することが重要です。
贈与は、基本的に居住開始直前に行うのがベストと言えますが、期限や条件を考慮して計画的に進めましょう。
住宅取得資金贈与の特例を利用するための条件
本特例を受けるには次の2つの要件を満たす必要があります。
受贈者等の要件
受贈者は、次の要件すべてを満たさなくてはいけません。
- 贈与時に贈与者の受贈者が直系卑属(子どもや孫)である
- 受贈者は贈与された年の1月1日に18歳以上である
- 贈与された年の年分の所得税の合計所得金額が2,000万円以下(新築等をする住宅用家屋の床面積40㎡から50㎡未満の場合は1,000万円以下)
- 贈与税の申告(2009年分から2021年分)で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けていない
- 受贈者の配偶者や親族から住宅用家屋の取得等をしたものではない
- 贈与された年の翌年3月15日までに資金全額を充て、新築等をする
- 贈与時に日本国内に住所を有する
- 贈与された年の翌年3月15日までに家屋へ居住、または遅滞なく家屋への居住が確実と見込まれる
住宅等の要件
新築または取得、増改築等の場合で要件は異なります。
(1)新築または取得
- 「住宅用家屋の床面積が40㎡から240㎡以下」+「家屋の床面積の2分の1以上が居住の用に供される」
- 住宅用家屋が「未使用」「1982年1月1日以後に建築」「地震に対する安全性に係る基準に適」「耐震基準に適合」のいずれかに該当している
(2)増改築等
- 「住宅用家屋の床面積が40㎡から240㎡以下」+「家屋の床面積の2分の1以上が居住の用に供される」
- 工事が自己の所有で現に居住している家屋へ行われ、一定の工事に該当するという証明書がある
- 工事費用の額が100万円以上、費用額の2分の1以上を自己の居住する部分の工事に要した
住宅取得資金贈与の特例を利用するための手続き方法
本特例の利用には次のような手続きを行います。
- 親または祖父母から新築、増改築等に関する資金が贈与される
- 提出書類を準備する
- 贈与された年の翌年2月1日から3月15日までに、納税地の所轄税務署へ贈与税申告の手続きをする
たとえ、本特例を適用し贈与税が0円となる場合でも、贈与税申告を行う必要があります。
住宅取得資金贈与の特例を利用する際の必要書類と費用は?
本特例を利用したいならば、提出書類を集める必要があります。なお、贈与税申告手続きの際に手数料は不要です。
(1)共通の提出書類
主に次のような書類を収集します。
- 贈与税申告書:税務署窓口等で取得可能
- 戸籍謄本:本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
- 住宅性能証明書:登録住宅性能評価機関で取得
- 建設住宅性能評価書の写し:登録住宅性能評価機関で取得
(2)新築または取得
主に次のような書類を収集します。
- 住宅省エネルギー性能証明書:登録住宅性能評価機関で取得
- 耐震基準適合証明書:都道府県知事等に申請
(3)増改築等
主に次のような書類を収集します。
- 増改築等工事証明書:建築士や登録住宅性能評価機関等が発行
- 確認済証・検査済証の写し
住宅取得資金贈与でよくある失敗と対策

住宅取得資金贈与の特例は、マイホーム購入を支援するための有利な制度ですが、細かい要件や条件が多く、適用を受けるには慎重な準備が必要です。
ここでは、よくある失敗とその対策について解説します。特に、贈与のタイミングや受け取る金額についての注意点を押さえ、安心して特例を活用できるようにしましょう。
贈与のタイミングと金額に関する失敗例
贈与を受けるタイミングや金額は、住宅取得資金贈与の特例を適用するうえで重要なポイントです。適切なタイミングや金額を誤ると、特例の対象外となってしまい、思わぬ税負担が発生する可能性があります。
次に挙げる具体的な失敗例を確認し、適切な対策を知っておくことが重要です。
贈与のタイミングが早すぎた場合
住宅取得資金贈与の特例を利用する際、贈与のタイミングが早すぎると特例を適用できなくなることがあります。特例を受けるには、贈与された年の翌年3月15日までに新居への居住を開始する必要がありますが、タイミングが早すぎるとこの期限を守れないリスクがあるため注意が必要です。
もし贈与のタイミングが早すぎた場合は、一度資金を返却し、再度適切なタイミングで贈与を行う方法も検討しましょう。
所得金額が2,000万円を超えている場合の注意点
住宅取得資金贈与の特例は、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下(床面積が40から50㎡の場合は1,000万円以下)であることが条件です。
給与所得や事業所得、不動産所得などすべての収入を合算して2,000万円を超えてしまうと特例が適用されませんので、自分の合計所得をよく確認してから特例を利用しましょう。
贈与税がゼロでも申告しなかったことによる問題
特例を適用した結果、贈与税が非課税となる場合でも、必ず申告が必要です。申告を怠ると特例が適用されず、結果的に贈与税が発生してしまう恐れがあります。
贈与税の申告は、贈与された年の翌年2月1日から3月15日までの期間に行う必要があるため、忘れずに申告しましょう。
住宅取得資金贈与の特例を利用し失敗した事例
こちらでは住宅取得資金贈与のタイミングが悪かったため、特例の利用に失敗した事例を2つあげましょう。
贈与のタイミングが早かった
本特例を受けるには、贈与された年の翌年3月15日までに贈与税申告と居住を開始する必要があります。贈与を受けたタイミングが早いと、翌年3月15日までに居住が開始できず特例適用外となってしまいます。
【対策】
贈与された資金を一度返金しましょう。そうすれば、住宅取得資金贈与が行われていない旨を主張できます。
改めて1月1日以降に贈与すれば居住する準備も十分整えられます。後日、正式に贈与するならば贈与契約書を作成しましょう。贈与契約書があると贈与の事実を税務署に証明できます。
住宅取得資金贈与は住宅の取得後だった
本特例を受けるには、原則として住宅の取得前に贈与されないと適用外となります。どんなに耐震機能や環境にやさしい住宅を建ててても、もはや1,000万円の減税は不可能です。
【対策】
住宅取得後に贈与を受けたいときは暦年贈与を利用しましょう。暦年贈与では年間110万円までの贈与額が非課税となります。
1回の贈与額は少なくとも、例えば年間100万ずつ受け取るならば10年間で1,000万円を非課税で得られます。
贈与と相続に絡むトラブルの回避法
贈与や相続の手続きには、意図しないトラブルが発生することも少なくありません。特に生前贈与を受けた場合、それが「特別受益」として相続財産に影響を及ぼすことがあり、他の相続人から遺留分請求を受ける可能性も考えられます。また、住宅取得資金贈与を利用した場合、相続時に不公平感が生じて相続争いに発展するリスクもあります。
こうしたトラブルを未然に防ぐには、事前に贈与契約書で取り決めを行い、相続人同士で合意を得ておくことが大切です。将来の相続を見据えた贈与や遺産分割の計画を整えておけば、家族間での不和を避け、スムーズな相続手続きが可能になります。
親の不動産を相続する予定がある場合の注意点
親の不動産を相続する際、生前贈与を受けていた場合には、その贈与分も含めて相続財産として扱われる可能性があります。特に、相続開始前7年以内の贈与は相続税の対象になり、10年以内の贈与については「特別受益」として遺留分侵害請求の対象となる可能性があるため注意が必要です。
こうした特別受益が認められると、他の相続人から遺留分侵害請求を受けることもあり、贈与分と不動産の価値を合わせて請求される場合があります。
このような場合には、相続税や遺留分侵害請求による支払いが大きくなることも考えられるため、不動産を売却して資金を捻出する方法もありますが、あらかじめ対応資金を確保しておくことで、余裕をもって対応できるでしょう。
親の不動産を相続する際には、特別受益の影響も考慮し、こうした支払い負担に備えて準備を進めることが大切です。
贈与が相続財産や特別受益に影響するケース
生前贈与がある場合、その贈与が「特別受益」と見なされることで、相続財産の計算に影響を及ぼすことがあります。
特別受益とは、相続財産の前渡しとされる贈与で、他の相続人との公平性を保つため、受けた贈与分を相続分に加算して再計算する仕組みです。そのため、特別な贈与を受けた相続人は、その分取り分が少なくなる可能性があります。
例えば、被相続人から多額の資金を贈与された場合には特別受益として扱われ、その贈与分が相続財産に加算されて分配されますが、少額のお小遣いなどの贈与は特別受益に該当しないため相続計算に影響しません。
こうした場合に備えるための対策として、生前贈与を行う際には贈与契約書を作成し、「特別受益としない」という意図を明確に記載しておくことが効果的です。
また、相続人同士で事前に話し合い、特別受益に関する取り決めを行うことで、不公平感やトラブルを防ぎやすくなります。さらに、贈与や財産状況を定期的に見直し、相続計画を適切に調整しておくと、相続時のスムーズな手続きにつながります。
住宅取得資金贈与の特例を利用すると相続時に困ることや注意点
住宅取得資金贈与は基本的に被相続人からの生前贈与として扱われます。
そのため、資金贈与した事実を考慮せずに、被相続人が遺言を作成したり、遺産分割をしたりすれば、資金贈与を受けなかった相続人から強い不満が出て、相続争いに発展するかもしれません。
特例の税制上の優遇面ばかりでなく、将来の相続トラブルを視野に利用するかを判断することが求められます。
トラブルを避けるために、相続時には遺言で資金贈与した相続人の遺産を軽減したり、遺産分割協議の際に分割割合を他の相続人より低く抑えたりする工夫が必要です。
また、本特例は相続時精算課税制度(贈与時に2,500万円の特別控除が得られる制度)や、暦年贈与(年間110万円の贈与額は非課税)との併用は可能です。
一方、小規模宅地等の特例(相続した土地の相続税課税評価額が大幅に減額される制度)との併用はできないので注意しましょう。
住宅取得資金贈与を成功させるためのタイミング
住宅取得資金の贈与を受けるには、いくつかのタイミングが重要なポイントとなります。非課税の特例をしっかり活用するには、「贈与を受ける時期」「居住開始の時期」「申告の時期」をきちんと押さえておくことが不可欠です。
それぞれのタイミングを逃すと、非課税の特例が適用されず、贈与税が課税されることもあるため、余裕をもって計画を進めましょう。
贈与を受ける適切な時期とは?
贈与を受けるタイミングは、非課税特例を使うための第一歩です。
この特例を受けるためには、居住を開始する前に贈与が完了している必要があります。居住開始後に贈与を受けると、非課税対象から外れてしまうため注意が必要です。
また、贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居できるかを見通してから贈与を受けると良いでしょう。特に新築の住宅を購入する際には、工事の進み具合や引っ越しのスケジュールに合わせ、居住直前に贈与を受けるのが理想的です。
居住開始のタイミングと税制の関係
贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居に住み始めることが、非課税特例の条件となります。
しかし、工事の遅れや家族の事情で入居が遅れることもあるでしょう。万が一、3月15日までに居住開始が間に合わなかった場合でも、年内に入居できる見込みがあれば、翌年12月31日までに延長が認められる場合もあります。
ただ、確実に非課税特例を適用するためには、できる限り早く入居するのが安心です。
また、贈与を受けた本人が入居できない場合でも、家族が先に入居することで特例が適用されることもあります。
贈与税申告の最適なタイミング
非課税特例を利用するためには、贈与を受けた翌年の3月15日までに贈与税の申告を行うことが必要です。非課税の特例を適用する場合でも、この申告は必須であるため忘れずに対応しましょう。
また、申告の際には、贈与で受けた資金を住宅取得のために使い切っていることが条件となります。期限内に贈与額を全額使用しなかった場合、その余剰分に対して贈与税が課税される可能性があるため、計画的に資金を使い切ることが求められます。
住宅取得資金贈与の応用テクニックと節税対策
住宅取得資金贈与を上手に活用することで、相続税や贈与税の負担を軽減することが可能です。非課税特例や小規模宅地特例、共有名義による節税効果など、活用できる手段は多岐にわたります。
しかし、こうした制度を正しく使うためには、申告手続きや贈与のタイミング、各制度の適用条件をしっかり押さえておく必要があります。ここでは、住宅取得資金贈与を活用した相続税対策のポイントと、注意点について詳しく解説します。
小規模宅地特例の効果的な利用法
小規模宅地特例を最大限に活用するには、どの土地に適用することで最も節税効果が高くなるかを見極めることが大切です。この特例は、相続で取得した土地のうち、居住用であれば240㎡までを80%、貸付用であれば200㎡までを50%減額することで、相続税の負担を大きく抑えることができます。ただし、特例の対象となるには一定の要件があり、相続税の申告期限までに遺産分割協議を済ませることが条件となります。協議を早めに完了し、適用する土地を決定しておくことが望ましいでしょう。
また、この特例は「相続税」における評価減のため、贈与時には適用できません。そこで、将来の相続税対策として、贈与の際に特例対象となる土地をあらかじめ整理しておくことが有効です。具体的には、贈与に際して特例対象から外しておくべき土地を見極めておくことで、相続時に節税効果が得られるように準備ができます。
注意が必要なのは、家屋などを贈与する場合です。家屋の贈与に伴ってその敷地が特例の対象から外れるケースもあるため、相続で特例を利用したい土地については、事前の贈与内容にも配慮することが重要です。
親子で連名して家を購入し貸す方法
親子で連名で不動産を購入する際、各自の資金負担割合に応じて「持分割合」を決めます。親子が共同名義で不動産を所有する場合、親が亡くなった際に相続対象となるのは、親の持分だけです。そのため、親の単独名義で所有するよりも相続税が軽減される可能性があります。
このように、親子で共有名義にすることで相続税の負担を抑えられる点が大きなメリットです。親が不動産を購入する際には、共有名義での購入を検討するのも一つの方法です。
さらに、親子共有名義の不動産を貸し出すことで家賃収入を得ることができ、これを積み立てて将来の相続税支払いに充てることも可能です。また、親の財産総額が相続税の基礎控除額以下になる場合には、相続税が発生しない可能性もあります。
現金贈与のリスクと税務署からの指摘を避ける方法
現金で生前贈与を行う際に税務署から疑念を持たれないようにするには、贈与契約書を作成しておくことが効果的です。贈与契約書は、実際に贈与が行われた証拠として残せる書類で、税務署に対して適正な贈与であることを証明する手段になります。法的には契約書がなくても贈与は成立しますが、書類を残すことで税務署からの指摘を受けにくくなります。
生前贈与を相続税対策として行う場合、毎年110万円の非課税枠を利用した暦年贈与が一般的ですが、この方法を活用する際も、毎年贈与契約書を作成して記録を残すことが大切です。税務署から「定期贈与」と見なされると、この節税方法が無効とされることがあるため、確実に贈与がその年ごとに行われたことを示せるようにしましょう。
また、現金を手渡しで贈与する場合は、契約書に加えて領収書を作成し、受け取った現金をすぐに口座に入金するなどの工夫をすると、税務署からの指摘をさらに避けやすくなります。
住宅取得資金贈与の活用時に注意すべきリスク
住宅取得資金贈与の特例は、住宅購入を支援しながら贈与税を抑えるための有効な手段ですが、適用の際にはいくつかのリスクや注意点があります。特例と住宅ローン控除の併用や贈与者の老後資金の確保、さらに小規模宅地等の特例など、併用や条件に制限がある点にも留意する必要があります。
住宅ローン控除との併用における注意点
住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除は併用可能であり、親や祖父母からの贈与で住宅取得費用の一部をまかないつつ、住宅ローン控除で所得税や住民税の軽減を受けることができます。ただし、これらを併用する際には、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。
まず、住宅取得資金の贈与を受けている場合、住宅ローン控除の対象となる金額が異なる点に注意が必要です。控除の計算は「住宅ローンの年末残高」ではなく、住宅の取得費用から贈与された金額を差し引いた金額を基に計算される場合があるため、思ったより控除額が少なくなることがあります。この点は資金計画を立てる際に考慮しておきましょう。
また、住宅取得資金の贈与特例と住宅ローン控除は、それぞれで適用される省エネ基準が異なります。たとえば、贈与特例では省エネ性能や耐震性が一定基準を満たしていると非課税枠が拡大されますが、住宅ローン控除では異なる省エネ基準が設定されています。贈与特例で省エネ住宅として認められた場合でも、ローン控除においては必ずしも同じ基準が適用されるわけではないため、住宅の性能がどの基準に該当するかを確認しておくことが重要です。
このような点に気をつけ、利用できる特例や控除を最大限に活用するには、税務の専門家に相談することも検討すると安心です。
贈与者の老後資金が不足している場合のリスク
孫や子どもへの贈与を検討する際、老後の生活資金が不足しないよう、贈与額を慎重に見極めることが重要です。子どもの住宅購入や孫の教育資金として贈与税の非課税枠を活用する制度は魅力的ですが、贈与後に自分の老後資金が足りなくなるリスクもあります。
老後に備える資金として、一般的には約3000万円が目安とされていますが、これは一律ではなく、生活スタイルや将来の医療・介護費用によって変わります。例えば、要介護状態になった場合、介護費用が想定以上にかかることがあり、贈与額を多くしすぎたことで老後の資金が不足する事例も増えています。
相続税対策として多額の一括贈与をすると資金が急速に減少するため、年間110万円の非課税枠を使った「暦年贈与」など、毎年少額ずつ贈与する方法も検討する価値があります。この方法なら、老後資金を維持しつつ少しずつ贈与でき、結果的に相続税の節税にもつながります。
贈与は一度実行すると原則として取り消しができないため、老後資金の不足を招かないよう注意が必要です。孫や子どもたちのために贈与を考えることは大切ですが、自身の生活の安定を優先し、計画的に行うことが長期的に最も安心な贈与方法です。
「小規模宅地等の特例」の適用予定がある場合の注意
住宅取得資金贈与の特例は相続時精算課税制度(贈与時に2,500万円の特別控除が得られる制度)や、暦年贈与(年間110万円の贈与額は非課税)との併用は可能です。
一方、小規模宅地等の特例(相続した土地の相続税課税評価額が大幅に減額される制度)との併用はできないので注意しましょう。
贈与のタイミングや手続きにおけるリスク
住宅取得資金の贈与を効果的に活用するには、適切なタイミングで手続きを行うことが重要です。贈与は、住宅を取得する前に完了させなければならず、さらに贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅の取得と居住を開始する必要があります。この日程を守らないと、贈与として認められない可能性があるため、スケジュールをしっかり確認しておきましょう。
入居が確実と見なされる場合には、翌年の12月31日まで居住開始の猶予が認められることもありますが、基本的には翌年3月15日までに住宅の取得と居住を済ませるのが原則です。特に年初の贈与は手続きが詰まりやすく、申告期限に間に合わないリスクもあるため、余裕をもって贈与と住宅取得の手続きを進めることが大切です。
また、贈与税の申告期限もこのタイミングに合わせており、贈与後の申告手続きも期限内に完了させる必要があります。贈与の手続きと住宅の取得に計画性をもって臨み、余裕を持ったスケジュールで進めることがリスクを避けるポイントです。
相続後のトラブルや争いを避けるための対策
住宅取得資金贈与は基本的に被相続人からの生前贈与として扱われます。
そのため、資金贈与した事実を考慮せずに、被相続人が遺言を作成したり、遺産分割をしたりすれば、資金贈与を受けなかった相続人から強い不満が出て、相続争いに発展するかもしれません。
特例の税制上の優遇面ばかりでなく、将来の相続トラブルを視野に利用するかを判断することが求められます。
トラブルを避けるために、相続時には遺言で資金贈与した相続人の遺産を軽減したり、遺産分割協議の際に分割割合を他の相続人より低く抑えたりする工夫が必要です。
「円満相続ラボ」では、相続に関する基本知識やトラブル回避の方法をわかりやすく紹介し、専門家によるサポートを提供しています。
相続は多くの方にとって不安や悩みの種になりがちですが、丁寧な情報提供と専門家のアドバイスによって、円満な相続の実現をお手伝いいたします。相続に関するご不安やご質問がありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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相続は十人十色、十家十色の事情や問題があるもので、その解決策は一通りではないものです。
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