配偶者所有権の評価額の計算方法とは？相続税申告書の書き方も解説！
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配偶者居住権とは？家の相続とは何が違う？
被相続人が亡くなっても、残された配偶者が被相続人の所有する建物に居住していた場合、その居住権が保護され、これまで通り住み続けられる制度が2020年4月から施行されました。それが「配偶者居住権」です。
配偶者居住権の制度確立前
以前は相続人が複数いる場合、不動産資産の遺産分割は非常に難しいものでした。例えば、相続人が妻と子の2人で、3,000万円の不動産と現金1,000万円が相続財産だった場合を考えてみましょう。
等分で遺産分割をするとき相続不動産を妻が引き継ぐならば、子は現金だけ相続することになり1,000万円分不足します。この場合、妻が相続不動産を売却し子の不足分に充てるか、妻の預金等から子に1,000万円を支払う方法での解決が考えられます。
しかし、高齢になった妻が相続不動産を売却後、居住建物を賃貸するのは難しいのが現状です。また、妻自身の預金等から不足分を支払うと、金銭的に窮乏するリスクも想定されます。
配偶者居住権の制度確立後
相続の際に配偶者居住権を利用すれば、相続不動産は「配偶者居住権」と「負担付き所有権」に分けられます。配偶者居住権を得た配偶者は、不動産の所有権を相続するのに比べ経済的な負担が小さいと言われています。
なぜなら前述した事例の場合(相続不動産の配偶者居住権の評価額を1,500万円とする)は
- 妻→配偶者居住権1,500万円
- 子→負担付き所有権1,500万円
に分割でき、更に妻は現金500万円も受け取れるので、居住する権利と生活資金を合わせて確保できます。配偶者居住権を利用すれば次のように分割可能です。
| 遺産 | 妻 | 子 |
| 不動産資産評価3,000万円 | 配偶者居住権1,500万円 ※建物でそのまま生活できる | 負担付き所有権1,500万円 ※配偶者居住権付きの建物を所有する |
| 現金1,000万円 | 500万円 | 500万円 |
また、配偶者居住権は配偶者の建物の使用を無償で認める権利なので、基本的に賃料を支払う必要はありません。
配偶者居住権を得られないことがある？遺言状の日付に注意！
配偶者居住権は2020年4月1日に施行された新しい制度です。そのため、被相続人の遺言書に「配偶者居住権を遺贈」という文言が明記されていたとしても、遺言書を記載した日付が2020年4月1日以前の場合、この権利は認められません。
その他、婚姻期間20年以上の配偶者が配偶者居住権の遺贈を受けた場合、遺産分割の際に配偶者居住権は相続財産へ含まれないことになります。この場合配偶者居住権が認められるとともに、より多くの相続財産も取得できるため一見すると配偶者に有利かと思われます。
しかし、配偶者以外の他の相続人の遺留分(相続できる財産の最低保障額)も保護されなければいけません。そこで、配偶者居住権は遺留分の計算時には加算されます。
つまり、配偶者の取得した財産が原因で、遺留分に相当する財産を受け取ることができなかった場合、侵害された相続人は配偶者にその侵害額を主張できるわけです。
そのため、他の相続人から遺留分を侵害したという理由で、侵害した分に応じた金銭の支払いを要求されるおそれがあります（遺留分侵害額請求権）。
配偶者居住権を設定することで生まれる4つの権利とは
配偶者居住権を設定できるのは配偶者の住む建物だけですが、その建物がたっている土地も必然的に配偶者が利用します。
そのため、配偶者居住権を評価する場合、配偶者居住権を設定した不動産は次の4つの権利に分けて考える必要があります。
- 配偶者居住権：配偶者が無償で居住建物を使用する権利
- 建物所有権：配偶者以外の相続人が居住建物を所有する権利
- 敷地利用権：配偶者が配偶者居住権を設定した建物が建つ土地について利用する権利
- 土地所有権：配偶者以外の相続人が土地を所有する権利
中でも配偶者居住権の評価額は「1.配偶者居住権」と「3.敷地利用権」を合わせて算定します。
配偶者居住権の評価方法は?相続税評価額の計算方法を紹介します！
ここでは相続税評価額の計算方法、計算に必要な耐用年数・経過年数・存続年数等の情報の取得方法を解説します。
相続税評価額の計算方法
配偶者居住権が設定された建物と、土地を別々に計算します。
(1)建物
まずは「建物の時価（相続税評価額）×（耐用年数－経過年数－存続年数/耐用年数－経過年数）×存続年数に応じた法定利率による複利現価率」を計算します。
その後、建物の時価（相続税評価額）から計算した金額を差し引くことで、配偶者居住権の評価額を出します。
(2)土地
まずは「土地の時価（相続税評価額）×存続年数に応じた法定利率による複利現価率」を計算します。
その後、土地の時価（相続税評価額）から計算した金額を差し引くことで、敷地利用権の評価額を出します。
最後に配偶者居住権の評価額と敷地利用権の評価額とを合算し、相続税評価額を計算することができます。
計算に必要な情報の取得方法
計算に必要な情報は次の書類やサイトで取得可能です。
相続税評価額
建物の評価額ならば不動産所有者に毎年4月～6月に送付される固定資産税納税通知書の同封書類や「課税明細書」の固定資産税評価額をチェックしましょう。この評価額が相続税評価額とみなされます。
一方、土地の評価額の場合は路線価等を用いて確認した方が正確です。市街地の評価は路線価方式「路線価×面積」で計算するので、路線価がどれくらいかを確認します。
また、市街地以外の土地は倍率方式「評価倍率×固定資産税評価額」で算定します。路線価と評価倍率は国税庁のホームページで確認できます。
その他の情報
耐用年数・経過年数・存続年数等の情報は次のように収集します。
(1)耐用年数
建物の構造に応じた法定耐用年数を1.5倍した年数（6ヶ月以上：1年に切り上げ・6ヶ月未満：0に切り捨て）が、配偶者居住権を計算するときの耐用年数となります。例えば下記のようになります。
- 構造が木造・合成樹脂造→法定耐用年数22年×1.5＝33年
- 構造が木骨モルタル造→法定耐用年数20年×1.5＝30年
- 構造が鉄骨造→法定耐用年数47年×1.5＝71年
法定耐用年数が何年かは国税庁ホームページで確認できます。
(2)経過年数
経過年数は建物が建ったときから、配偶者居住権を設定するまでの年数（6ヶ月以上：1年に切り上げ・6ヶ月未満：0に切り捨て）を指します。法務局の発行する建物登記簿謄本（登記事項証明書）で確認できます。
(3)存続年数
存続年数は配偶者居住権を設定してから設定が終了するまでの年数です。他の相続人と話し合い、配偶者がどれくらい建物に住むか決めている場合、その期間が存続年数になり終身とすることも可能です。
一生住むと決めているならば、厚生労働省が公表する最新の「平均余命年数」を参考にします。
(4)法定利率による複利現価率
存続年数がわかれば、複利現価表と照らし合わせてその割合を算定できます。2020年4月1日以降の法定利率は3%で、3年に1度変更されます。
戸建て、マンションそれぞれのケースで配偶者居住権の評価額を計算！
配偶者居住権の評価額の算定を、各ケースに分けて説明します。
戸建ての場合
妻80歳・子が相続人の場合を想定し、評価額を算定します。
- 建物：相続税評価額20,000,000円
- 土地（路線価）：相続税評価額20,000,000円
- 耐用年数（木骨モルタル造）：30年
- 経過年数：15年
- 居住権設定期間：終身
- 存続年数：80歳の平均余命年数から12年
- 存続年数に応じた法定利率による複利原価率：0.701
まずは建物について年数等を計算式へあてはめます。
20,000,000円×{（30年－15年－12年）/（30年－15年）}×0.701＝2,804,000円
その後、2,804,000円を建物の相続税評価額から差し引きます。
20,000,000円－2,804,000円＝17,196,000円
配偶者居住権（建物）の評価額は17,196,000円です。
一方、土地の評価は
20,000,000円×0.701＝14,020,000円
その後、1,402万円を建物の相続税評価額から差し引きます。
20,000,000円－14,020,000円＝5,980,000円
敷地利用権の評価額は5,980,000円です。
最後に配偶者居住権の評価額と敷地利用権の評価額を合算します。
17,196,000円+5,980,000円＝23,176,000円
戸建ての配偶者居住権の評価額は23,176,000円となります。
マンションの場合
妻80歳・子が相続人の場合を想定し、評価額を算定します。マンションのような分譲住宅には、土地の所有権は関係ないように思えますが、区分所有者の土地の持分である敷地権（分譲される各戸の専有部分）も評価対象です。
- 建物：相続税評価額10,000,000円
- 土地（路線価）：相続税評価額10,000,000円
- 耐用年数（鉄骨造）：71年
- 経過年数：15年
- 居住権設定期間：終身
- 存続年数：80歳の平均余命年数から12年
- 存続年数に応じた法定利率による複利原価率：0.701
まずは建物について年数等を計算式へあてはめます。
10,000,000円×{（71年－15年－12年）/（71年－15年）}×0.701＝5,507,857円
その後、5,507,857円を建物の相続税評価額から差し引きます。
10,000,000円－5,507,857円＝4,492,143円
配偶者居住権（建物）の評価額は4,492,143円です。
一方、土地の評価は
10,000,000円×0.701＝7,010,000円
その後、701万円を土地の相続税評価額から差し引きます。
10,000,000円－7,010,000円＝2,990,000円
敷地利用権の評価額は2,990,000円です。
最後に配偶者居住権の評価額と敷地利用権の評価額を合算します。
4,492,143円+2,990,000円＝7,482,143円
マンションの配偶者居住権の評価額は7,482,143円となります。
配偶者居住権の相続税申告書の記入方法を記入例とともに解説！
配偶者居住権を設定した場合は、相続税の申告書に「配偶者居住権等の評価明細書」を添付し、納税地を所轄する税務署へ提出します。
評価明細書には次の内容を記入します。
- 所有者：被相続人の氏名等を記入
- 居住建物の内容：建物の耐用年数・経過年数・利用状況等を記入
- 配偶者居住権の存続年数等を記入
- 評価の基礎となる価額：建物・土地の相続税評価額を記入
- 配偶者居住権の評価額を記入
- 居住建物の価額：建物の相続税評価額から配偶者居住権の評価額を差し引いた評価額を記入
- 配偶者居住権に基づく敷地利用権の評価額を記入
- 居住建物の敷地の用に供される土地の評価額：土地の相続税評価額から敷地利用権の評価額を差し引いた評価額を記入
配偶者居住権で損をする可能性もある？そのデメリットとは？
配偶者居住権を利用する場合、次の注意点を考慮する必要があります。
家を勝手に売却できない
配偶者居住権は居住用建物を利用する権利に過ぎず、配偶者が建物を単独で売却したり、担保を設定したりすることは認められません。所有者である他の相続人の同意を得て、売却等を行う必要があります。
相続の取り分が減ることがある
配偶者居住権の価値は存続年数が長ければ高くなり、配偶者の年齢が若いならばその価値も相対的に上がります。
結果として配偶者居住権以外に相続できる金融資産等が少なくなってしまいます。利用の際、存続年数は何年あるかをよく検討する必要があります。
通常の必要費は配偶者の負担
土地部分の固定資産税を支払うのは配偶者以外の所有者ですが、通常の必要費（建物部分の固定資産税・修繕費等）は配偶者が支払います。賃料が設定されなくても、全く費用・税負担がないわけではないので注意しましょう。
配偶者居住権は、被相続人の死後も変わらず配偶者が自宅に住み続けるための制度なので、配偶者側に建物の処分の制限の他、維持するための費用負担が発生する場合もあります。
このように配偶者居住権は、配偶者にとってデメリットとなる面もあるので、前もって弁護士等の法律の専門家へ相談し、慎重に利用を検討することが大切です。
【無料相談】相続に関するお悩みは相続診断士へ
相続は十人十色、十家十色の事情や問題があるもので、その解決策は一通りではないものです。
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この記事を監修したのは…
税理士法人マインライフ 代表社員：門倉 誉士希、伊藤 千尋、久保 佑介、川崎 朝輝
相続税専門の税理士法人として、東京都新宿区新宿、千葉県習志野市津田沼に事務所を展開しております。
少数精鋭の税理士法人を目指しており、申告には必ず100件以上の申告関与数のある税理士が担当することで、
二次相続や将来的な譲渡もふまえた分割のアドバイスなどお客様に寄り添った相続税申告を行うことを法人の理念としております。
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