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フラット35で団信なしの場合、契約者が死亡したらローンはどうなる？

結論：住宅ローンは相続人に引き継がれる

団信に加入していないフラット35は、契約者が死亡しても残債が免除されません。住宅ローンは債務として配偶者や子といった相続人に引き継がれ、遺族が返済を続けられなければ住宅を手放すことになります。

住宅ローンなどの可分債務は、遺産分割協議で誰が引き継ぐか決めても金融機関（債権者）に主張できません。法律上は各相続人が法定相続分に応じて当然に承継し、特定の相続人が単独で引き継ぐには金融機関の承諾（免責的債務引受）が必要です。

団信に加入している場合との決定的な違い

団信に加入していれば、契約者が死亡または高度障害状態になったとき、生命保険会社が金融機関へ住宅ローン残高相当の保険金を支払い、ローンは完済されます。遺族は返済を引き継がず住居と資産を残せます。団信なしはこの保障がなく、残高がそのまま負債として残ります。

フラット35で選べる団信の種類と特徴

団信の基本的な仕組みと保障内容

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン利用者が死亡または所定の身体障害状態となった場合に備える保険です。

• 契約者・保険金受取人：住宅金融支援機構（機構団信の場合）
• 被保険者：住宅ローン利用者

万一の際は生命保険会社から保険金が支払われ、住宅ローン残高がゼロになります。

基本プラン「新機構団信」の詳細

フラット35の基本保障が「新機構団信」です。死亡・所定の身体障害状態を保障し、この保障付き金利が標準金利となります。最新の金利は住宅金融支援機構の公式サイトで確認してください（出典：住宅金融支援機構）。

手厚い保障「新3大疾病付機構団信」の詳細

「新3大疾病付機構団信」は、死亡・所定の身体障害状態に加え、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病などを保障します。新機構団信付きの金利に一定の金利が上乗せされます。最新値は住宅金融支援機構の公式サイトで確認してください（出典：住宅金融支援機構）。

夫婦で加入できる「デュエット（夫婦連生団信）」とは？

「デュエット（夫婦連生団信）」は夫婦2人で加入でき、いずれか一方が死亡または所定の身体障害状態となった場合に残高が保障されます。共働きで収入を合算して借入する世帯に適します。

保障される「身体障害状態」の具体的な定義

機構団信では「身体障害者福祉法に定める1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき」などと定められています。具体的な定義は加入する団信の約款で確認してください。

【注意】申込時期による制度の違い（特約料方式と金利組込方式）

フラット35の団信は2017年10月1日申込受付分から制度が変わりました。以前は特約料の年払い方式でしたが、現在は毎月の返済金に含まれる「金利組込方式」で、別途特約料を支払う必要はありません（出典：住宅金融支援機構）。健康上の理由などで団信に加入しない場合は、借入金利から0.2％が差し引かれます。

フラット35を団信なしで組むメリット・デメリット

メリット：毎月の返済額（金利）を抑えられる

団信なしの最大のメリットは適用金利が下がる点です。新機構団信付きの金利から0.2％低くなります。たとえば団信付きが年3.140％なら団信なしは年2.940％です（金利は毎月改定。最新値は住宅金融支援機構の公式サイトで確認）。返済期間が短い、借入額が少ない場合はこの差を重視する選択もあります。

デメリット：万が一の際にローンがそのまま残る

返済期間中に契約者が死亡または所定の身体障害状態となっても、返済が一切免除されません。配偶者や子が重い返済義務を負います。

団信やその特約は原則として住宅ローン契約時にしか加入・変更できません。がん団信を付けずに契約後にがんと診断されても新規加入は極めて困難です。目先の金利だけでなく将来の健康リスクも考慮して判断してください。

団信なしのフラット35が向いている人の具体的な特徴

すでに十分な生命保険に加入している人

住宅ローン残高をカバーできる死亡保険にすでに加入している人は、保険金でローンを一括返済でき、遺族に負債を残しません。

潤沢な貯蓄や資産がある人

万一の際に残高を一括返済できる貯蓄や、売却して返済に充てられる資産を持つ人は、金利上乗せ分を節約しつつ自己資金でリスクをカバーできます。

配偶者に安定した収入がある人

配偶者に安定収入があり返済を継続できる世帯も検討できます。ただし返済継続が家計を圧迫しないか事前に試算してください。

団信なしのリスク対策は？民間の生命保険で備える方法

団信の代わりになる生命保険の種類（収入保障保険・定期保険）

• 定期保険：一定期間内の死亡・高度障害でまとまった保険金を一括受け取れる。保険料が比較的安い。
• 収入保障保険：契約者死亡後、毎月一定額を年金形式で受け取れる。受取総額が減るため保険料を抑えやすい。

いずれも住宅ローン残高をカバーできる保障額と保険期間の設定が不可欠です。

団信と民間生命保険の仕組みの違い（保険金受取人・保障内容など）

民間保険は受取人が返済に充てるか生活費に使うか選べる柔軟性があります。民間の生命保険金は「みなし相続財産」として相続税の課税対象になりますが、法定相続人1人あたり500万円の非課税枠が適用されます。

団信の金利上乗せ分と民間保険料の比較の考え方

金利上乗せ分（0.2％）の実質負担と民間保険料を比較します。年齢や健康状態によっては民間保険の方が割安な場合もあります。自身の年齢・健康状態・必要な保障額を踏まえて比較検討してください。

契約者死亡後、団信なし住宅ローンを相続する際の手続きの流れ

STEP1：金融機関へ連絡し、団信の有無を再確認する

契約者が死亡したら、まず契約した金融機関（フラット35の窓口となった金融機関）へ連絡し、団信の加入状況を確認します。住宅ローン契約書でも確認できます。フラット35など住宅金融支援機構の制度を利用している場合は、機構の団信専用問い合わせ先にも確認してください。

STEP2：相続手続きで必要となる具体的な書類を準備する

団信に加入していれば、金融機関の指示に従い保険金請求書類を提出します（書類は保険会社・機構により異なるため指示を確認）。

• 死亡診断書（写し）：医師に作成してもらう
• 被保険者の死亡がわかる戸籍（除籍）謄本：本籍地の市区町村役場で取得
• 相続人の戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得
• 相続人の印鑑登録証明書：住所地の市区町村役場で取得

審査を経て保険金が支払われ完済処理が進み、遺族が法務局へ抵当権抹消登記を申請します。団信なしの場合は保険金がないため、次のステップで返済・処理を決めます。

STEP3：相続人全員で遺産分割協議を行う

団信なしの住宅ローンは債務として相続対象です。相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が住宅とローンを引き継ぐか、売却するかを決めます。ただし金銭債務は遺産分割協議のみでは債権者に対抗できず、単独承継には金融機関の承諾が必要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した相続人は、相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります（正当な理由なく怠ると過料の対象）。

団信の有無で変わる！住宅ローン残債の相続税への影響

団信なしなら「債務控除」で相続税が安くなる可能性がある

団信なしのローン残債は相続税の「債務控除」の対象になり、遺産総額から差し引けるため相続税負担が軽くなる可能性があります。団信ありの場合は保険金で完済されるため債務控除の対象になりません。

【具体例】団信あり・なしでの相続税シミュレーション

（前提） 法定相続人は配偶者・子の2人。遺産総額5,000万円、住宅ローン残高500万円、葬儀費用300万円。

団信なしの場合

• 5,000万円 −（住宅ローン500万円 + 葬儀費用300万円）＝ 4,200万円
• 基礎控除（3,000万円 + 600万円 × 2人 ＝ 4,200万円）を差し引く
• 4,200万円 − 4,200万円 ＝ 0円（課税遺産総額なし）

団信ありの場合

保険金で完済されるため債務控除は葬儀費用のみ。

• 5,000万円 − 300万円 ＝ 4,700万円
• 4,700万円 − 基礎控除4,200万円 ＝ 課税遺産総額500万円

相続税だけを見れば団信なしの方が課税額は少ない場合があります。ただし団信ありは残債そのものがゼロになる点が大きく、税額の大小だけで判断すべきではありません。配偶者が取得する財産には「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円または法定相続分相当額まで非課税）が適用されるなど、実際の税額は取得者や特例で変わります。最新の控除額は国税庁の公式サイトで確認するか税理士へ相談してください。

相続したローンの返済が困難な場合の3つの対処法

対策1：相続した住宅を売却する（任意売却の手順と注意点）

売却額でローンを完済できないときは「任意売却」を検討します。金融機関（債権者）の了承のもとで一般市場で不動産を売却する方法で、交渉が必要なため早めに相談してください。一括返済できる資産があれば、まず一括返済を検討します。

対策2：相続放棄で返済義務を免れる（期限：3ヶ月以内）

マイナスの遺産が多い場合は「相続放棄」を検討します。相続放棄をすると初めから相続人でなかったものとみなされ、プラス・マイナスすべての遺産を相続しません。自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します（出典：裁判所）。

対策3：限定承認で資産の範囲内で返済する

「限定承認」は、相続で得たプラスの財産の範囲内でのみ債務を弁済する方法です。相続人全員が共同して行い、相続放棄と同じく相続の開始を知ったときから3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。

フラット35の団信なし死亡に関するよくある質問

Q. 団信に加入していても保障が下りないケースは？

次のケースでは住宅ローンが免除対象外となることがあります。

• 保障開始（責任開始）から一定期間内に被保険者が自殺した場合
• 告知義務違反により契約を解除された場合
• 戦争やその他の変乱により死亡した場合（死亡者の増加が著しくない場合は保障される取扱いもあり）
• 詐欺や不法取得目的で加入した場合

免除条件や免責期間の詳細は加入する団信の約款で確認してください。

Q. 健康上の理由で団信に入れない場合はどうすればいい？

フラット35は団信加入が必須ではないため、健康上の理由で保険加入を断られた人でも契約できる可能性があります。団信なしで契約したうえで、加入できる民間の生命保険や貯蓄でリスクに備えます。

Q. 団信の保険金請求に時効はありますか？

保険法により、保険給付を請求する権利は3年間行使しないと時効で消滅します。契約者が死亡したら早めに金融機関へ連絡して請求手続きを進めてください。

まとめ：団信なしは計画的な備えが重要

フラット35は団信なしでも契約でき金利を0.2％抑えられますが、契約者が死亡してもローンは免除されず、残債が相続人に引き継がれます。団信やその特約は原則契約時にしか加入・変更できないため、将来のリスクまで見据えた判断が欠かせません。団信なしを選ぶなら、残高をカバーできる民間の生命保険や十分な資産で備えてください。

返済が難しくなった場合は任意売却・相続放棄・限定承認の対処法があります。相続放棄と限定承認は「相続の開始を知ったときから3か月以内」の期限があるため、早めの判断が必要です。

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