相続した土地は名義変更する必要がある？しないとどうなる？

相続した土地はなるべく早く名義変更をした方が良いです。なぜなら、土地を売却できなくなったり、さらなる相続が発生した際にトラブルとなるリスクもあるからです。

土地の名義変更をしなければ自由に売却等ができない

土地の名義変更をしないと、登記簿の所有者名義が被相続人のままになっているので、土地の相続人は自由に売却することができません。

また、名義変更をしないうちに土地の相続人が亡くなると、故人から更に相続する人達へ土地が引き継がれていきます。

そのため、権利関係が複雑になり、現在誰が相続しているかわからなくなった等、相続手続きに支障が出る可能性もあります。

相続登記の義務化もはじまる

2024年4月1日から相続登記の義務化が実施されます。もちろん、民法・不動産登記法の改正以前から名義変更をしていない不動産も義務化の対象です。

法改正以前から相続した土地を所有している場合、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければいけません。

期限内に名義変更をしないとペナルティ（例：10万円以下の過料等）が課せられることもあるので注意しましょう。

そのため、今のうちから名義変更の準備を行っておいた方が無難です。

農地の名義変更を行う際の適用条件

農地の場合も、誰が相続したのかを明確にするため、名義変更や農業委員会への届出をしなければいけません。

相続が開始され、被相続人の農地を名義変更し、農地経営を行うには、次の3つの条件をクリアする必要があります。

• すでに相続人全員から農地相続の同意を得ている
• 法務局へ相続の登記を行う
• 農業委員会へ相続の届出を行う

自分が農地を相続する場合、まず他の相続人全員が同意をしていなければいけません。農地の遺産分割に他の相続人が異議を唱えた場合、何とか協議をとりまとめ、相続手続きを進める必要があります。

なお、通常の宅地を相続するならば、相続人全員の同意の下、法務局で相続登記をするだけで名義変更は完了します。

一方、相続した農地の手続きには、法務局での登記後、更に農業委員会への届出も必要となります。

相続した農地の名義変更に必要な手続き・必要書類

農地の相続手続きは法務局へ相続の登記、そして農業委員会へ相続の届出が必要です。それぞれの手続きの流れ、必要書類を説明します。

STEP1：法務局へ相続の登記

農地を管轄する法務局で、農地の名義変更（登記）手続きを進めます。

1. 農地を相続した場合、なるべく早く手続き申請のための書類を収集
2. 法務局窓口で申請書類の提出、登録免許税を納付する
3. 手続き申請完了

手続きの際は次の書類を準備し、窓口へ提出します。

• 登記申請書：法務局の窓口等で取得
• 被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本（除籍謄本）：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円～750円
• 被相続人の戸籍附票：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
• 相続人全員の戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円
• 農地を相続する相続人の住民票：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
• 相続人全員の印鑑登録証明書：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
• 固定資産評価証明書：農地の住所地の市区町村役場、1通300円
• その他：遺産分割協議書、遺言書、委任状等

名義変更後、農業委員会へ農地相続に関する届出も必要です。農業委員会への届出には期限があるので、届出期限へ間に合うよう手続きを進めましょう。

STEP2：農業委員会へ相続の届出

農地の名義変更手続きが完了したら、全部事項証明書を取得し、農地の相続人の名義に変更されているか確認します。

農地の相続人に名義変更されていたら、速やかに農地を管轄する農業委員会へ、相続の届出をしましょう。届出には期限があり、相続開始を知ったときから10ヶ月以内となっています。

市区町村役場内には農業委員会の事務局があるので、事務局窓口で届出手続きを進めます。届出の際は次の書類を準備し、窓口へ提出しましょう。

• 届出書：事務局窓口、サイトで取得
• 全部事項証明書：法務局で取得、1通600円（窓口交付の場合）
• 公図(写)の原本：法務局で取得、1通450円（窓口交付の場合）
• 案内図
• 被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本：本籍地の市区町村役場で取得、1通450円～750円
• 相続人全員の印鑑登録証明書：住所地の市区町村役場で取得、1通300円
• その他：遺産分割協議書、遺言書、委任状等

届出書以外に必要な書類は、各市区町村によって異なる場合があるため、詳しくはお住まいの市区町村ホームページで確認してください。

相続した農地の名義変更を行う際にかかる費用はどれくらい？

法務局と農業委員会にはそれぞれ必要書類の提出が求められます。概ね書類収集に1万円程度はかかるはずです。

なお、法務局で農地の名義変更を行う場合、登録免許税の納付も必要です。こちらの費用は「一律〇万円」と決まっておらず、農地の場合は固定資産評価額の0.4%分の税金が課されます。

例えば固定資産評価額が1,000万円の農地なら「1,000万円×0.4%＝4万円」なので4万円の登録免許税を納付しなければいけません。

更に、登記手続きの専門家である「司法書士」へ手続きを依頼したい場合は、報酬も支払う必要があります。司法書士事務所ごとで報酬に差はありますが、5万円〜10万円程度が目安といえます。

農地の名義変更にはどのくらいの期間がかかる？

法務局で手続き申請が完了したからといって、すぐに農地の相続人名義へ変更されるわけではありません。通常は審査に1〜2週間程度かかってしまいます。

ただし、提出書類に不備があれば、登記申請書の書き直しや、提出書類の追加等が要求され、名義変更の完了まで更に時間がかかる可能性もあります。

相続した農地の活用方法をご紹介！

農地の名義変更、農業委員会への届出を終えれば、農地の相続手続きは完了します。こちらでは農地の活用法、農地の相続に不安を感じた場合の相談先を説明します。

農地の活用法

農地の相続人のニーズによって次の活用法が考えられます。

そのまま自分が農地で農業を営む、体験農園として利用する以外は、農業委員会の許可が必要です。許可は農業委員会定例総会で審議された後、事務処理を経て許可書が発行されます。

ただし、許可申請をすれば必ず許可が下りるわけではありません。審議の結果、申請が認められないケースもあるので注意しましょう。

農地の相続に不安を感じたら専門家へ相談しよう

農地の相続をすると相続人間でトラブルが起きそうだ、という場合は法律の専門家である「弁護士」に相談しましょう。弁護士は相続人間の協議の取りまとめや、裁判となった際は代理人にもなってくれます。

一方、農地の名義変更手続きを代わりに行ってもらいたいならば、登記手続きの専門家である「司法書士」に相談・依頼します。

また、農地の名義変更を含め相続全般にわたる悩み、不明点・不明点があれば「円満相続ラボ」を利用しましょう。円満相続ラボでは「相続診断士」の紹介を無料でサポートしてくれます。

相続診断士は相続全般に深い知識を有する専門資格者なので、相談者の悩みへ適切なアドバイスを行ってくれるはずです。

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