※この記事は司法書士によってチェックされています。

相続時に不動産の名義変更をするべき？放置するデメリットとは

被相続人（亡くなった人）の不動産資産である建物や土地は、必ず名義変更をしなければならないわけではありません。現在のところ名義変更の期限や罰則はなく、名義変更をするかどうかは相続人次第です。

しかし、名義変更を行わず不動産を放置すると、誰が名義人かわからない不動産の増加で、不動産の管理や取引等に支障の出る恐れがあります。そのため、速やかに不動産の相続人を決め、名義変更を行う必要性があるのです。

また、名義変更をしないと次のようなデメリットがあります。

・不動産の売却等に支障が出る
・相続の手続きが複雑になるおそれもある

不動産の名義が被相続人のままでは売却したり、その不動産を担保にお金を借りたりすることはできません。また、被相続人の不動産を貸すときに名義変更が必要なこともあります。

その他、不動産を相続する人が決まらず、その候補者が亡くなった場合、更に亡くなった人の相続人達が関係者となってしまいます。

例えば相続人A・Bがいて、被相続人の不動産をどちらの名義とするか決める前にBが亡くなり、Bには子供のC・D・Fがいたケースを考えてみましょう。この場合は相続人A以外にC・D・Fが関係者となります。

C・D・Fにそれぞれ子供ができた場合は関係者がどんどん増加し、相続手続きが複雑になる恐れもあるのです。

不動産を相続する時の手続き、費用

相続が開始された場合、まずは被相続人が遺言書を残しているかどうかについて確認します。この遺言書の有無によって、手続きが異なってきます。また、手続きの際に法律の専門家へ依頼すれば費用が発生します。こちらではケース毎の手続き、専門家に依頼した場合の費用を解説します。

不動産を相続する時の手続き

被相続人の遺言書の有無で名義変更を行うプロセスは異なります。相続人が複数いる場合、他の相続人に内緒で名義変更をすれば、後々トラブルに発展するおそれもあります。こちらでは、被相続人の遺言書がある場合、遺言書が無い場合の流れをみていきましょう。

遺言書があった場合の手順

相続人が遺言書を見つけた場合、それが被相続人の手書きした「自筆証書遺言」ならば開封せず、必ず家庭裁判所へ持参し遺言書の検認手続きを行います。次のような流れとなります。

１、相続人が遺言書を発見
２、速やかに家庭裁判所へ検認申し立てを行う
３、検認後、検認済証明書を取得する
４、不動産を相続した人が名義変更する

なお、公証人の関与した遺言である「公正証書遺言」は検認手続きを行う必要がありません。なぜなら、遺言書は第三者である公証人が作成するので、偽りのないことが保証されているためです。ただし、遺言執行者は、相続人全員に対し、遺言内容や財産目録の通知をする義務は発生します。

遺言書が無い場合の手順

被相続人が遺言書を作成していなかった場合、原則として民法で規定されている相続分の割合（法定相続分）に従い遺産分割をします。

ただし、この法定相続分とは異なる割合で遺産分割をしたいならば、相続人間で「遺産分割協議」を行います。協議の成立には相続人全員で遺産分割を協議し、合意に達することが必要です。次のような方法で決めます。

１、相続人が遺産分割の協議をする
２、協議成立後「遺産分割協議書」を作成する
３、協議の内容に従い、不動産を相続した人が名義変更する

司法書士に依頼する場合の費用

不動産の名義変更は相続人ご自身で行うこともできます。ただし、手続き申請で不備があると、スムーズな名義変更は難しくなります。そのため不動産所有者の名義変更は司法書士に依頼した方が良いでしょう。

司法書士に依頼する場合の費用の一例は次の通りです。

・司法書士報酬（1か所あたり）：約40,000円～100,000円
・遺産分割協議書の作成：約20,000円～30,000円

各司法書士事務所によって設定料金は大いに異なり、都度見積もりを行うところもあるため、上記の報酬金額はあくまでも目安です。司法書士報酬が高めの場合には、名義変更のための相続登記申請に必要な戸籍謄本等の収集費用や、遺産分割協議書の作成料金も含まれていることもあります。

不動産の名義変更に必要な書類とは

名義変更をする場合、相続する不動産の所在地を管轄する法務局で手続きが必要となります。また遺言書の有無でも提出する書類が異なります。遺言書がある場合と無い場合とに分けて、必要な書類を説明します。

遺言書がある場合の必要書類

名義変更をするには、被相続人と遺言書で指定された相続人との関係を証明する必要があります。次の書類を準備します。

(1)被相続人

・遺言書：公正証書遺言以外は検認済証明書を添付
・死亡時の戸籍謄本：被相続人の本籍地の市町村で取得
・住民票の除票：被相続人の最後の住所地の市町村で取得

(2)相続人

・戸籍謄本：相続人の本籍地の市町村で取得
・住民票：相続人の住所地の市町村で取得

(3)その他

・固定資産評価証明書：市町村（東京都は都税事務所等）で取得

遺言書が無い場合の必要書類

名義変更をするには、相続人全員の戸籍謄本を提出する必要があります。次の書類を準備します。

(1)被相続人

・出生から死亡までの戸籍謄本：被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本を収集
・住民票の除票

(2)相続人

・相続人全員の戸籍謄本：各相続人の本籍地の市町村で取得
・不動産を取得する相続人の住民票：相続人の住所地の市町村で取得
・遺産分割協議書：遺産分割協議を行った場合に必要、相続人全員が署名押印をする
・相続人全員の印鑑登録証明書：各相続人の住所地の市町村で取得

(3)その他

・固定資産評価証明書

期限はある？不動産を相続する際の注意

不動産を相続する場合、注意しなければいけないことが多いです。ケースによっては適切な措置をとらなかったために、相続人が想定外のトラブルにあったり、ペナルティを受けたりすることもあります。こちらでは、いろいろな注意点について解説します。

自筆証書遺言の勝手な開封はペナルティの対象

自筆証書遺言の内容は相続人の誰もが気になるところです。しかし、家庭裁判所による検認前、封のされた自筆証書遺言を開封すれば5万円以下の過料に処せられます（民法第1005条）。

勝手に開封したからといって遺言書の内容が無効となるわけではありません。また、開封した人が相続人の資格を失うということもありません。

ただし、他の相続人から遺言書を改ざんしたと疑われトラブルに発展するおそれがあります。その後の相続手続きに支障が生じる場合も想定されます。遺言書を見つけた相続人は細心の注意が必要です。

相続税の申告をしないと延滞税等がかかる

各相続人の取得する財産の課税価格の合計額が一定額を超えると、相続税が発生します。
相続税は不動産を相続した場合、必ず申告・納税しなければいけないわけではありません。
ただし基礎控除額を上回ると、税務署へ申告し税金を納付する義務が生じます。

基礎控除額は「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」の算式で計算します。課税価格の合計額が基礎控除額に収まるならば、税務署への申告は不要です。

もしも基礎控除額を上回った場合、被相続人が死亡した翌日から10ヶ月以内に申告を行います。この申告期限を過ぎてしまうと、延滞税や無申告加算税が上乗せされてしまいます。

葬儀後は、速やかに被相続人の不動産資産や金融資産を調査することが大切です。そして、相続財産から債務や葬儀費用等を差し引いた金額が、基礎控除額を超えるのかどうかよく確認しましょう。

遺産分割協議書は慎重に作成する

相続人が複数いて遺言書も見つからず、法定相続分で分けると不満を言う相続人の出てくる可能性があります。その場合、遺産分割協議は相続のトラブルを未然に回避する有効な措置と言えます。

協議成立後に作成する遺産分割協議書は、相続人全員で協議して決めた相続財産の分配方法を明記した文書です。遺言書が無く法定相続分とは異なる分与を行う場合、遺言書があっても相続人全員の同意で相続割合を決め直したい場合、この協議書の作成が必要となります。

ただし、遺産分割協議書を作成しても相続人の数名が協議に参加していなかった場合、最初から協議をやり直すことになります。また、協議書に記載漏れや間違いがあったら作り直しを要求されることもあるので、なかなか手間のかかる作業と言えます。

遺産分割協議書は、前述した司法書士等の法律の専門家へ作成を依頼した方が確実です。有効な遺産分割協議書が早期に作成できたら、不動産の相続登記や相続税の申告もスムーズに進むはずです。

なお、協議書は単に誰が不動産資産や金融資産を相続するか明記するだけでなく、基本的に相続人の数だけ協議書を作成し、相続人全員が署名押印を行い、印鑑登録証明書を添付します。

2024年4月から相続登記が義務化される

現在、不動産の名義変更は相続人次第ですが、2024年4月からその変更が義務化されます。相続登記の義務化は2024年4月以降の相続だけでなく、義務化前の相続も対象となります。

相続人の方々が改正後も放置を継続していると、相続登記の義務違反となってしまうので注意が必要です。ただし既に発生している相続の場合は、相続の開始を知り、かつその所有権取得を知った日から3年以内が期限となります。

今のうちに相続登記が未登記となっている不動産をチェックしておきましょう。司法書士等に未登記不動産の調査を依頼すれば、手続きもスムーズに進められるはずです。

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この記事を監修したのは…

司法書士

御法川　明（みのりかわ　あきら）

平成20年司法書士試験合格