相続登記の義務化はいつから?過去の相続についても解説!

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終活

相続登記の義務化はいつから?令和6年(2024年)4月からです!

民法と不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

相続人は、不動産(土地・建物)を相続で取得したことを知った日から3年以内に、法務局に相続登記を申請する必要があります。

また遺産分割協議をした場合は、その協議が成立した日から3年以内に登記を申請しなければなりません。

原則として、期限内に相続登記をしないと「罰則(過料)」が課せられるため、早めに登記をする必要があります。

ただし、相続人があまりに多すぎて全員を把握するのに手間取っている、遺言が有効かどうかを複数の相続人が争っている、相続人が重病で手続きができないなど、「正当な理由」がある場合には過料は課せられないことになっています。

2024年4月1日から新設される制度

遺産分割協議がまとまらないなどの理由で、3年以内に相続登記をできない場合を考慮し、「相続人申告登記」も新設されます。

通常の相続登記より簡便な方法で、相続登記の義務を免れることができます。
相続が開始したこと、そして自らが相続人であることを、法務局に必要書類を持参して申し出る必要があります。

ただし、「相続人申告登記」をした場合でも、遺産分割協議が成立したときはその日から3年以内に相続登記をしなければなりません。

相続登記が義務化される前に開始された制度

2023年4月27日から、「相続土地国庫帰属制度」が施行されました。

土地を相続したけれども自宅から遠い、雑草や不法投棄の管理負担も大きいなど、様々な理由でそのまま放置されているケースは珍しくありません。こうした土地は、将来的に「所有者不明土地」になるおそれがあります。

この制度により、相続や遺贈(相続人に対する遺贈のみ)によって不要な土地を取得してしまった相続人は、その土地を国に引き取ってもらうことができます。

ただし、たとえば地上に建物がある、抵当権が付いているなど、管理処分に過大な労力や費用がかかる土地は対象外となります。法務局に申請して承認された場合は、10年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

相続登記が義務化された後に開始される制度

相続登記の義務化に遅れて、2026年以降に施行される制度もあります。

住所・氏名の変更登記の義務化

2026年4月1日から、「住所・氏名の変更登記」の義務化が施行されます。

たとえば、引っ越しで住所を移転したり、結婚して氏名が変わることがあります。このときに不動産の所有者が変更登記をしなかったら、所有者不明で連絡が取れないため、その土地を行政や民間が利活用したい場合に大きな妨げとなってしまいます。

そのため、不動産登記事項証明書に記載されている所有者の住所・氏名が変わった場合は、登記が義務化されることになりました。2026年4月1日の施行日または住所・氏名が変わった日のいずれか遅い日から、2年以内に登記を申請する必要があります。

所有不動産記録証明制度

2026年2月2日から、「所有不動産記録証明制度」が施行されます。

これにより、被相続人が登記名義人になっている不動産の一覧リストを、相続人は取得できるようになります。

被相続人の所有不動産を調査する手間を軽減し、また相続人が把握していなかった不動産が相続登記から漏れてしまうリスクを減らすことが期待されます。

なぜ相続登記が義務化される?背景をチェック!

この背景には、国内の「所有者不明土地」の増大という深刻な事情があります。
ここでは、国が相続登記の義務化に踏み切った理由と罰則を免れるケースを取り上げます。

相続登記が義務化された理由

これまでは罰則がなかったため、簡単な手続きでなく費用もかかる相続登記をしない相続人も少なくありませんでした。これにより、所有者がわからない土地や建物が増え、近年は社会問題化していました。

たとえば、空き家が老朽化して近隣環境を悪化させたり、公共事業や民間取引を阻害する要因になっています。国土交通省の2016年調査によると、全国の土地のうち、所有者がわからない「所有者不明土地」の割合は約20%、面積は約410万haに及ぶとされています。

これは九州の土地面積を上回る状況であり、更なる「所有者不明土地」の拡大が大きな懸念となっていました。そこで、不動産の所有者を明らかにするため、「相続登記の義務化」が決定されました。

相続登記をしなくても罰則を受けないケースとは?

何らかの事情により相続登記ができない場合は、法務局に「相続人申告登記」をすることで、相続登記の義務を履行したものとみなされます。

また「正当な理由」があれば、法定された期限を過ぎても罰則を受けません。

ただし、「正当な理由」として認められるのは、相続登記の放置により人数が膨れ上がった相続人の確定調査に時間を要する、遺言書の効力を複数の相続人が争っている、相続人が重い病気を発症して治療に専念しているなど、やむを得ない場合に限定されます。

相続登記をしないとどうなる?罰則やデメリットを解説!

「正当な理由」もなく、相続登記を怠った場合は、不動産を取得した相続人は行政上のペナルティとして罰則を受けることになります。

相続登記を怠った場合の罰則

相続登記や住所・氏名変更登記をしなかった場合は、次のような過料が課されます。過料とは、行政法規上の義務違反をしたときに金銭を徴収される罰則のことです。

  • 期限内に相続登記をしなかった場合:10万円以下の過料
  • 期限内に住所・氏名変更登記をしなかった場合:5万円以下の過料

ただし、いずれも「正当な理由」がある場合は、罰則を受けないで済みます。

相続登記を怠った場合のデメリットは?

相続登記をしないで放置したままにしておくと、罰則はもちろん、次のようなデメリットが生じます。

相続不動産をうまく活用できない

相続した不動産を売りたい場合、相続登記を完了していなければ、買主がつかない場合がほとんどです。
亡くなった被相続人名義のままでは、不動産の登記名義人を買主名義に変更することができません。そうすると、買主は第三者に対して、自分の所有物件であることを主張できないという大きなリスクを抱えてしまうためです。

また、相続した土地にマイホームを建築する場合にも、厄介な問題が生じます。
金融機関と住宅ローン契約を結ぶときは、その建築予定地を担保にするのが一般的です。
しかし、住宅ローンを申し込む相続人が登記名義人になっていない土地には、抵当権の設定登記をすることができないため、当然融資は下りません。

公共事業や再開発にも大きな影響

相続登記がされず、「所有者不明土地」が増えたため、国や地方自治体が公共事業や再開発、災害復旧などを進める場合に大きな支障が生じています。
土地を購入して活用するためには、その所有者全員の合意を得る必要があります。しかし、相続登記がされていないと、現在の所有者を探すために相当の期間や費用がかかるため、なかなか公共事業などの作業が進みません。

過去の相続はどうなる?相続登記が必要かを解説!

相続登記の義務化は、2024年3月31日以前に相続が発生していた不動産も対象となります。その場合は、2024年4月1日の施行日または相続を知ったときのいずれか遅い日から、3年以内に登記をする必要があります。

まず、ご自分が過去に相続した不動産がどれくらいあるかを整理しましょう。その後、実際に相続登記がされているかどうかを法務局で確認してください。まだ登記をしていない事実が判明したときは、速やかに登記手続きを進めることが大切です。

相続登記の費用〜自分でする場合と専門家に依頼する場合の違い〜

相続登記の手続きは、相続人がご自分で行うこともできますが、時間と労力がかかるため、司法書士などの法律の専門家に依頼することが多いです。ここでは、必要な書類と費用について解説します。

相続登記の手続きに必要な書類と費用

不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。主な必要書類と費用は、次の通りです(遺産分割の調停調書や審判書を用いる場合は異なるため、司法書士にご確認されてください)。

書類取得場所費用
登記申請書法務局窓口・ホームページ無料
戸籍謄本
※被相続人と相続人全員分が必要(*遺言書を用いる場合は、被相続人と不動産の相続人のみ)
本籍地の市区町村役場
※被相続人は出生から死亡までの戸籍謄本が必要(*遺言書を用いる場合は死亡時のみ)
1通450円
※改製原戸籍、除籍謄本は750円
印鑑登録証明書(*遺産分割協議書を用いる場合のみ)※相続人全員分が必要住所地の市区町村役場1通300円※市区町村によって手数料は異なる
住民票
※不動産の相続人のみ
住所地の市区町村役場1通300円※市区町村によって手数料は異なる
戸籍の附票または住民票の除票
※被相続人のみ
本籍地の市区町村役場または住所地の市区町村役場1通300円※市区町村によって手数料は異なる
固定資産評価証明書または納税通知書の課税明細書不動産所在地の市区町村役場※東京都内の場合は、都税事務所1通300円※市区町村によって手数料は異なる(※納税通知書の課税明細書は毎年度に無料で通知される)
遺言書または遺産分割協議書(※上記用いる場合のみ)

登記申請時に、不動産の固定資産評価額(1,000円未満の端数は切り捨て)×0.4%の登録免許税(100円未満の端数は切り捨て)がかかります。書面で申請する場合は、収入印紙で納めます。なお、相続による土地の所有権の移転登記は、一定の要件を満たすケースのみ、2025年3月31日まで登録免許税の免税措置が適用されます。

法律の専門家に頼んだ場合の費用

相続登記をする場合、法務局に収める登録免許税や戸籍謄本などを取得する実費代がかかります。
また司法書士に依頼する場合は、上記費用のほか、事案の難易度や労力に応じて5万円~15万円ほど報酬がかかります。

なお、相続登記を業務として扱える士業は、司法書士と弁護士のみです。
通常は、司法書士が登記の依頼を受けることが多いです。また士業の報酬は自由化されているため、士業の各事務所によっても報酬額は少し異なります

相続登記の疑問やお悩みは、まず登記のプロである司法書士に相談するのが好ましいでしょう。
大事なご家族を亡くされて、心理的なストレスを抱える中、慣れない相続登記をご自分で行うのは相当な負担になると思います。
相続関係が複雑な場合はもちろん、忙しくて時間がない場合や、手続きが煩雑でお困りの場合などは、ぜひ安心して相続登記ができるようにご相談されてください。

【無料相談】相続に関するお悩みは相続診断士へ

相続は十人十色、十家十色の事情や問題があるもので、その解決策は一通りではないものです。

本記事で抱えている問題が解決できているのであれば大変光栄なことですが、もしまだもやもやしていたり、具体的な解決方法を個別に相談したい、とのお考えがある場合には、ぜひ相続のプロフェッショナルである「相続診断士」にご相談することをおすすめします。

本サイト「円満相続ラボ」では、相続診断士に無料で相談できる窓口を用意しております。お気軽にご相談ください

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