小規模宅地等の特例における「同居」の意味合いとは

小規模宅地等の特例とは被相続人が住んでいた土地、事業・賃貸用として使用していた土地を相続する場合、一定の要件を満たせば相続税の課税評価額が大幅に減額される制度です。

被相続人の居住のために使用されていた宅地の場合、面積が330㎡までなら相続税の課税評価額80%が減額されます。例えば課税評価額が3,000万円の場合、80%減額すると600万円となり、その分相続税の税負担は軽くなります。

ただし、この特例は被相続人の親族なら誰でも利用できるわけではなく、基本的に被相続人との同居が要件です。同居というからには原則として被相続人が亡くなるまで、同じ住居で一緒に日常生活を送っていなければいけません。

小規模宅地の特例を受けるための要件とは？

被相続人と同居している人で、次の要件に当てはまれば特例を利用できます。

同居しているのが親族

被相続人の親族ならば小規模宅地等の特例が利用できる範囲内といえます。下表をご覧ください。

なお、被相続人の夫または妻は同居の事実に関係なく特例が受けられます。

ずっと住居を所有・居住し続けること

被相続人が亡くなる前から住んでいて、少なくとも住居を相続税申告期限まで所有し、かつ居住している必要があります。

ただし、法律上では「〇年以上にわたり、住居を所有し居住も継続しなければならない。」といった明確な期間は決まっていません。たとえ短期間の同居でも被相続人の住居が、親族の生活の拠点であると税務署から認められれば特例が利用できます。

なお、被相続人の夫または妻には、相続後の所有および居住といった要件も適用されず、無条件で利用できるので配偶者にかなり有利な特例と言えます。

一方、戸建ての住宅が建っている土地だけでなく、マンションのような分譲集合住宅の場合も小規模宅地等の特例の対象です。

マンション区分所有者は住居の他に、マンションの敷地である土地も同時に所有しているので問題なく利用できます。

特例対象となる土地は限定される

特例を利用するには、次の宅地等に該当する必要があります。

宅地の用途によっても限度面積・減額割合は異なります。

同居と認められるケースとは？住民票を移すだけではダメ！

各家庭の事情で同居にもいろいろなパターンがあります。ここではケースごとに同居と認められるか否かを解説していきます。

同居親族が単身赴任していた場合：〇

被相続人と同居していたものの、勤め先から命じられ一時的に単身赴任をしていた場合、生活の本拠が変わったわけではありません。

単身赴任の期間が終了後、再び被相続人と一緒に日常生活を送ることが想定できるので同居と認められます。

被相続人が老人ホーム等へ入所していた場合：△

被相続人が老人ホームをはじめとした介護施設へ入所し、亡くなるまで自宅に戻らなかった場合でも次の要件を満たせば小規模宅地等の特例が認められます。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていた
• 住居を賃貸にしていなかった
• 都道府県知事へ届け出がされている老人ホームに入居していた

例えば被相続人が要介護認定を受け老人ホームに入居していても、介護費用等を賄う目的で住居を賃貸しているような事実があれば、残念ながら特例の対象外です。

二世帯住宅だった場合：△

二世帯住宅を一つの建物として登記しない場合には同居と認められません。住居が被相続人の単独名義または共有名義である場合には、利用できます。

住居1階部分は被相続人、2階部分は被相続人の子供の区分登記だった場合には、特例の対象外となります。その他、同じ宅地上で被相続人と親族が別々に住居を建てて暮らしていた場合も対象外です。

一時的に同居していた場合：×

被相続人の親族の生活拠点は別にあって、被相続人と一緒に住んでいなかったものの、被相続人の介護をする等の目的で一時的に同居していた場合や、1週間に何度か被相続人の世話をするため通っていた場合は対象外となります。

どんなに被相続人を献身的に介護していたとしても、被相続人の住居がその親族の生活の拠点であると言えないからです。

住民票だけを移した場合：×

住民票だけを被相続人の住居がある住所地へ移していたとしても同居とは認められません。あくまで同居の有無は、実際に被相続人とその親族が一緒に暮らし、生活の拠点となっているかどうかで判断されます。

住民票を移す手続きだけの場合、被相続人の住居が生活の拠点であるという実態もないため、小規模宅地等の特例の対象外です。

同居していなくても、小規模宅地の特例を適用できる？家なき子の特例とは？

配偶者や同居の親族以外は、いかなる場合も小規模宅地等の特例が認められないわけではありません。

被相続人と同居していなくても例外的に認められる措置があります（家なき子特例）。この措置が利用できれば、相続税の課税評価額80%分が減額されます。

しかし、被相続人の事業用宅地・貸付用宅地は対象外で、居住用の宅地にしか利用できません。また、適用要件として次の4点をすべて満たす必要があります。

• 被相続人に配偶者や同居の親族がいない
• 特例を受けたい親族が過去3年以内に持ち家で生活していない
• 被相続人の住居を過去に所有していない
• 相続開始前3年以内に特例を受けたい親族が三親等内の親族または特別の関係がある一定の法人の所有する住宅に住んだことがない
• 相続税申告期限まで住宅を所有した（実際に居住しているかどうかは問われない）

例えば配偶者が既に亡くなっていて被相続人は一人暮らしをしており、特例を利用したい親族がこれまで賃貸住宅にずっと住み続けていたようなケースならば認められます。

小規模宅地の特例を受けるための手続きや書類は？相続税の申告書は必ず提出！

小規模宅地等の特例を受けるには、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に提出する相続税の申告書へ、特例を受けようとする旨を記載し、必要書類を添付し、納税地を管轄する税務署へ提出します。

小規模宅地等の特例手続きの必要書類

被相続人の自宅の宅地に特例を利用したい場合、基本的に次の書類を作成・収集し提出します。

• 相続税の申告書：税務署の窓口等で取得
• 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し、及び、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したものと同じ印鑑）：各相続人の住所地の市区町村役場で取得
• 住民票：住所地の市区町村役場から相続人の世帯全員の書類を、被相続人の住民票除票を取得
• 戸籍謄本：本籍地の市区町村役場から取得（相続開始の日から10日経過後に作成されたもの）（被相続人の全ての相続人を明らかにするもの）

ただし、遺言書がなく相続人間で遺産分割協議が進まず相続税の申告期限に間に合わない事態も想定されます。その場合には「遺産分割協議の分割見込書」を添付しましょう。この書類があれば相続税の申告書の提出期限から3年間、遺産分割協議書の提出が猶予されます。

ケースによって必要な書類

被相続人や相続人の事情によって次の書類も追加で必要です。

(1)家なき子特例を利用する場合

被相続人と別居していた親族は住所変更履歴の証明、現在の住居の証明を行う必要があります。

• 戸籍の附票の写し：本籍地の市区町村役場から取得
• 相続家屋の登記事項証明書：家屋の住所地を管轄する法務局で取得
• 賃貸借契約書：賃貸住宅の契約書等

(2)被相続人が介護施設等に入所していた場合

被相続人が介護施設を利用していた証明書類を準備します。

• 被相続人の戸籍の附票の写し：本籍地の市区町村役場から取得（相続開始以降に作成されたもの）
• 介護状態を証明する書類：要介護認定証、要支援認定証、障害福祉サービス受給者証等
• 介護施設等の利用に関する書類：施設入所時の契約書写し等

なお、被相続人の不動産資産や小規模宅地等の特例手続き等に関する不明点や悩みがあれば、「相続診断士」へ相談してみましょう。

無料で相談ができる上に相続全般の知識を有する専門資格者なので、相談者の事情に応じた有益なアドバイスが期待できます。

【無料相談】相続に関するお悩みは相続診断士へ

この記事を監修したのは…

税理士法人bestax代表

山中　朋文（やまなか　ともふみ）

税理士とは「税の専門家」であると同時に「企業や事業主のホームドクター」であるべき、と考えています。そのために日常的な事象についての相談があった時に、即座に対応できるシステムを構築し、その体制を維持することが大事です。お客様に対し私を窓口として、あらゆるサービスをご提供できる「ワンストップサービスの会計事務所」にしたいと願っております。

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