【2024年義務化】相続登記の期限は3年以内｜罰則10万円・過去分2027年3月末まで解説
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相続登記の義務化とは？基本ルールと2026年の現状
相続登記の義務化とは、不動産を相続した人に対して、名義変更の登記を法律で義務付けた制度です。2024年4月1日に施行され、正当な理由なく怠ると過料の対象になります。
相続登記とは、不動産の所有者（被相続人）が亡くなったとき、その不動産を引き継ぐ人へ名義を変更する手続きのことです。被相続人の遺言による指定、法定相続、遺産分割協議のいずれかで引き継ぐ人が決まり、法務局へ申請します。
これまで任意だった名義変更が「法的義務」となり、放置は過料（罰則）の対象になりました。相続登記義務化の根拠法は不動産登記法第76条の2です。（出典：e-Gov法令検索）
制度が生まれた背景と目的＝所有者不明土地問題
義務化の目的は、深刻化する「所有者不明土地問題」の解消です。
「所有者不明土地」とは、登記簿を調べても持ち主がわからない、または持ち主に連絡がつかない土地のことです。相続登記がされないまま長期間放置されると、登記簿が更新されず、相続人が増え続けて所有者を特定できなくなります。
こうした土地は、公共事業や災害復旧で必要になっても所有者の承諾を得られず、活用が進みません。また放置により不法投棄や治安悪化を招く恐れもあります。
この問題の規模は、公的な調査で次のように示されています。
約410万ha
全国の所有者不明土地の推計面積。全土地面積の約20.3％にあたり、九州本島（約368万ha）を上回る規模です。（出典：国土交通省）
約128万件
令和4年度の土地の「相続その他一般承継」を原因とする所有権移転登記の件数です。（出典：法務省）
いつから？期限は何年以内？過ぎたらどうなる？
施行日は2024年4月1日、期限は取得を知った日から3年以内、違反すると10万円以下の過料が科される可能性があります。（出典：法務省）
図：相続登記の全体フローと期限（出典：法務省・e-Gov法令検索）
施行日と対象者（過去の相続も対象）
相続登記の義務化は2024年4月1日に施行され、それ以前に発生した過去の相続も対象です。（出典：法務省）
施行日より前に開始した相続については、経過措置として2027年3月31日までに登記する必要があります。（出典：法務省）
過去に相続した不動産の登記状況が不明な場合は、まず現在の登記情報を確認しましょう。法務局の窓口やオンラインで確認できます。登記事項証明書の手数料は下表のとおりです。
申請期限は3年以内（3つのパターンに注意）
基本の期限は「取得を知った日から3年以内」ですが、遺産分割の成立や過去分では起算日が変わります。（出典：法務省）
最も混同されやすいポイントなので、以下の期限早見表で整理してください。
期限早見表
| ケース | 起算日 | 申請期限 |
|---|---|---|
| 通常の相続（遺言・法定相続） | 相続で不動産取得を知った日 | 知った日から3年以内 |
| 遺産分割協議で取得 | 遺産分割が成立した日 | 成立日から3年以内 |
| 施行前（2024/3/31以前）の相続 | 2024年4月1日と知った日の遅い方 | 2027年3月31日まで |
| 相続人申告登記の後 | 遺産分割が成立した日 | 成立日から3年以内に本登記 |
遺産分割協議が3年以内にまとまらない場合でも、相続登記の義務は発生します。この場合、法定相続分での登記を行うか、後述の「相続人申告登記」を申し出ることで義務を履行し、過料を避けられます。その後、遺産分割が成立した日から3年以内に、内容に基づいた登記を改めて申請する必要があります。
期限を過ぎた場合の罰則・過料
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。（出典：法務省）
ただし、期限を過ぎても即座に過料が科されるわけではありません。過料が科されるまでの流れは主に以下の3ステップです。
STEP 01
催告書の送付
登記官が義務違反を確認すると、相続人へ登記を行うよう催告し、期限を指定します。
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STEP 02
裁判所への通知
指定期限までに登記されない場合、登記官が裁判所へ違反を通知します。正当な理由の説明が認められれば通知されません。
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STEP 03
裁判所による過料裁判
裁判所が違反を認めると、過料を科す裁判が行われます。
催告書で指定された期間内に登記を申請すれば、過料は科されない運用です。万一期限を過ぎても、通知を無視せず速やかに対応することが重要です。
免除される「正当な理由」とは
過料が免除される正当な理由は主に以下の4つです。（出典：法務省）
・相続人が非常に多く、必要書類の収集に時間がかかる
・遺言の内容に争いがあり、解決が進んでいない
・相続人が重い病気を抱えている
・経済的に厳しい状況にある
これらは法務局の登記官が個別の状況を精査して判断します。猶予が認められても義務が消えるわけではないため、最終的には必ず手続きを完了させる必要があります。
放置リスク（売却不可・関係複雑化・税制優遇喪失）
相続登記を放置すると、売却・担保設定ができない、相続人が増えて関係が複雑化する、税制優遇を失う、という3つの重大リスクがあります。
【比較表】相続登記3年 vs 相続放棄3ヶ月の違い
「相続登記は3ヶ月以内」という誤解が多くありますが、3ヶ月は相続放棄の期限です。相続登記は3年以内で、両者はまったく別の制度です。
この2つは最も混同されやすいため、下表で明確に区別してください。（出典：法務省）
相続登記
3年以内
・起算日：不動産の取得を知った日
・手続き先：法務局
・怠った場合：10万円以下の過料
・過去の相続も対象
相続放棄
3ヶ月以内
・起算日：相続を知った日
・手続き先：家庭裁判所
・過ぎた場合：単純承認とみなされ放棄できない
・放棄しても次順位者に相続権が移る
「3ヶ月」は相続放棄、「3年」は相続登記と覚えておきましょう。
相続人申告登記の使い分け
相続人申告登記とは、期限内に本登記が難しい場合に、簡易な申出で登記義務を果たせる制度です。2024年4月に新設されました。（出典：法務省）
この制度は、不動産所有者が亡くなったことと自分が相続人であることを法務局へ申し出るだけで、最低限の義務を果たしたことになります。（出典：法務省）押印・電子署名は不要で、相続人が単独で申請でき、オンライン提出も可能です。
ただし、あくまで「相続人であること」を示すもので、所有権移転にはなりません。売却や担保設定には正式な相続登記が必要です。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を行う必要があります。
| 比較項目 | 相続人申告登記 | 通常の相続登記（法定相続分） |
|---|---|---|
| 手続きの簡易さ | 単独・押印不要で簡単 | 戸籍等の書類収集が必要 |
| 所有権移転 | ならない | なる |
| 売却・担保設定 | 不可 | 可能 |
| 適した場面 | 遺産分割が長引くとき | 早く名義を確定したいとき |
図：相続人申告登記のフロー（出典：法務省）
相続登記手続きの実践ガイド：自分でやる手順と費用
相続登記は自分で申請できます。手順は「書類収集→申請書作成→法務局へ申請→完了通知の受取」の4ステップです。申請方法は窓口・郵送・オンラインの3つがあります。
なお、相続登記は登記の専門家である司法書士の業務であり、書類作成から法務局への申請まで代理を依頼できます。
4つの基本ステップ
STEP 01
必要書類を準備
戸籍謄本・住民票などを市区町村役場で取得します。遺産分割協議を行った場合は協議書も作成します。
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STEP 02
申請書を作成
決まった形式があり、不備があるとやり直しになるため慎重に作成します。
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STEP 03
法務局に申請
窓口・郵送・オンラインのいずれかで提出し、登録免許税を納付します。
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STEP 04
完了通知を受取
問題なければ1〜2週間で完了し、「登記識別情報通知（権利証）」が交付されます。
必要書類と手数料テーブル
相続登記で必要な主な書類と手数料は以下のとおりです。（窓口・郵送・オンラインで共通）
| 書類 | 取得場所 | 手数料（目安） |
|---|---|---|
| 相続人全員の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 1通450円 |
| 相続人全員の印鑑登録証明書 | 住所地の市区町村役場 | 1通200円 |
| 不動産相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 | 1通200円 |
| 被相続人の戸籍（出生〜死亡） | 本籍地の市区町村役場 | 1通450〜750円 |
| 被相続人の住民票の除票 | 住所地の市区町村役場 | 1通200円 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村等 | 1通200〜300円 |
| 遺言書／遺産分割協議書 | ─（法定相続なら不要） | ─ |
| 委任状 | ─（代理申請時のみ） | ─ |
登記事項証明書の取得手数料は、書面請求1通600円、オンライン送付請求1通500円、オンライン請求・窓口交付1通480円です。（出典：東京法務局）
登録免許税の計算（固定資産税評価額の0.4%）
相続登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4%です。（出典：東京法務局）
| 固定資産税評価額 | 登録免許税（0.4%） |
|---|---|
| 1,000万円 | 4万円 |
| 2,000万円 | 8万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
| 5,000万円 | 20万円 |
| 1億円 | 40万円 |
窓口・郵送・オンラインの申請方法
窓口申請
不動産所在地を管轄する法務局で、申請書・必要書類を提出し登録免許税を納付します。
郵送申請
封筒に「不動産登記申請書在中」と明記し、書留郵便で送付。返信用封筒・切手を同封すれば書類が返送されます。
オンライン申請
申請用総合ソフトをインストールし、マイナンバーカードで電子署名して送信、登録免許税を電子納付します。ただし書面の添付情報は受付日から2日以内（初日・休日等を除く）に法務局へ持参または郵送が必要です。
所有不動産記録証明制度（2026年2月2日新設）
所有不動産記録証明制度とは、特定の被相続人が全国に持つ不動産を一括で検索・証明してもらえる制度で、2026年2月2日に始まりました。
「親がどこに不動産を持っていたか分からない」という悩みを解決でき、故人の所有不動産一覧を法務局のデータベースから取り寄せられます。「知らなかったから登記できなかった」という言い訳が通用しにくくなり、義務履行がより確実になりました。
オンライン請求の手順
STEP 01
準備するもの
マイナンバーカード（電子署名用）、Windows PC（申請用総合ソフト。Mac非対応）、PDF化した戸籍謄本など。
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STEP 02
ソフトのセットアップ
登記・供託オンライン申請システムから申請用総合ソフトをインストールし、申請者情報を登録します。
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STEP 03
申請書作成と電子署名
「所有不動産記録証明書交付請求書」を選び、故人の氏名と当時の住所を入力（複数住所を入力すると漏れ防止）。マイナンバーカードで電子署名します。
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STEP 04
添付書類の送信と原本郵送
戸籍謄本等のスキャンデータを添付・送信し、2日以内に原本を管轄法務局へ書留郵便で送付します。
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STEP 05
手数料の納付と受取
Pay-easy等で手数料（オンラインは1通1,500円前後）を納付し、後日証明書を受け取ります。
注意
つまずきポイント
・不動産が「該当なし」でも手数料は返金されません。
・旧字体などは検索に引っかからないことがあるため、複数パターンで検索しましょう。
費用の目安と専門家に頼るべきケース
相続登記の総費用は、書類取得費・登録免許税・（依頼する場合の）司法書士報酬で構成され、全体で数万円〜数十万円が目安です。
費用の内訳
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 1通480〜600円 |
| 戸籍謄本等の一式 | 5,000〜10,000円程度 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% |
| 司法書士報酬 | 5〜15万円程度 |
司法書士報酬の相場
司法書士へ依頼した場合の報酬相場は、5〜15万円程度が目安です。
ただし、この金額は公的な一次情報での裏付けが難しく、実際の費用は相続人の数や不動産の数・所在地など事案の複雑さによって大きく変動します。都市部では地価が高く報酬も高くなる傾向があるため、依頼前に個別の見積もりを取り比較検討することをおすすめします。
司法書士に依頼すべきか・自分でやるべきか
書類が揃い当事者が少数であれば自分でも申請可能ですが、以下に当てはまる場合は司法書士への依頼をおすすめします。
司法書士に依頼すべき
・不動産が複数ある、または遠方にある
・相続人が多い、または音信不通・関係が悪い相続人がいる
・不動産の権利関係が複雑（長年放置され共有状態など）
・平日に法務局へ行く時間が取れない
自分でも可能
・必要書類が揃っており、相続人が少数で遺産分割の争いがない
専門家に頼るべき5つのケース
司法書士への依頼を検討すべきケースは主に以下の5つです。
CASE 01
相続人が多い／不動産が複数ある
書類量が増え、遺産分割協議が複雑化するため。
CASE 02
相続する不動産が遠方にある
管轄法務局での手続きの移動負担が大きいため。
CASE 03
不動産の権利関係が複雑
長年放置され共有状態になっているなど、法的知識が必要なため。
CASE 04
音信不通・関係が悪い相続人がいる
第三者が介入することで円滑に進められるため。
CASE 05
急いで登記を済ませる必要がある
売却や期限が迫っている場合に、迅速・確実に進められるため。
不要な相続不動産を手放す「相続土地国庫帰属制度」
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した不要な土地を、一定の条件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。2023年4月27日に始まりました。（出典：法務省）
相続や遺贈で土地を取得した人が申請でき、法務大臣の承認が必要です。共有地の場合は共有者全員での共同申請が条件です。「通常の管理や処分に過剰な費用や手間がかからない」と判断された土地について、申請者が一定の負担金を支払うことで所有権が国へ移ります。制度開始前に相続した土地も対象で、数十年前に相続した土地でも申請可能です。
管理が難しい土地を手放せる仕組みが整い、所有者不明土地の増加防止が期待されています。
相続登記義務化への準備と注意点
義務化に備えるには、生前の遺言書作成・不要不動産の処分・詐欺的勧誘への警戒が有効です。
遺言書の作成
不動産を誰が相続するか明確になり、単独で登記でき手続きが簡略化されます。
不要不動産の生前処分
相続する不動産が減ると手続きが簡素になり、分割トラブルも避けられます。
詐欺的勧誘への注意
登記情報は誰でも閲覧できるため、相続人の不安につけ込む勧誘が増える恐れがあります。契約を急かされたり不審な条件がある場合は、家族や専門家に相談しましょう。
2026年施行の住所変更登記の義務化
2026年4月1日からは、住所・氏名の変更登記も義務化されます。変更から2年以内の申請が必要で、過去分は2028年3月31日までに手続きが必要です。（出典：法務省）
相続登記（3年以内）とは期限が異なる点に注意してください。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となります。（出典：法務省）この改正も、所有者不明土地の発生防止を目的としています。
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よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記の義務化はいつから始まりましたか？
A. 2024年4月1日に施行されました。それ以前に発生した過去の相続も対象で、その場合は2027年3月31日までに登記する必要があります。（出典：法務省）
Q. 相続登記の期限は3ヶ月ですか？3年ですか？
A. 相続登記の期限は「取得を知った日から3年以内」です。「3ヶ月」は相続放棄の期限であり、まったく別の制度です。混同しないよう注意してください。相続放棄は相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述します。
Q. 期限を過ぎると必ず過料が科されますか？
A. 必ずではありません。正当な理由なく怠った場合に10万円以下の過料の対象となりますが、まず法務局から催告書が届き、指定期間内に登記すれば過料は科されない運用です。通知は無視せず速やかに対応してください。（出典：法務省）
Q. 遺産分割がまとまらない場合はどうすればよいですか？
A. 「相続人申告登記」を申し出れば、簡易に義務を履行でき過料を回避できます。ただし所有権移転にはならないため、遺産分割成立後3年以内に正式な相続登記が必要です。（出典：法務省）
Q. 相続登記を自分で行う費用はいくらですか？
A. 自分で行う場合、書類取得費（戸籍等で5,000〜10,000円程度）と登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）が必要です。司法書士へ依頼すると別途5〜15万円程度の報酬がかかります。（出典：東京法務局）
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この記事を書いたのは…
弁護士・ライター
中澤 泉（なかざわ いずみ）
弁護士事務所にて債務整理、交通事故、離婚、相続といった幅広い分野の案件を担当した後、メーカーの法務部で企業法務の経験を積んでまいりました。
事務所勤務時にはウェブサイトの立ち上げにも従事し、現在は法律分野を中心にフリーランスのライター・編集者として活動しています。
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